'Cú hích' 1,3 triệu tỷ làm 5 tuyến metro và tầm nhìn Quy hoạch Hà Nội 100 năm: Liệu giá nhà có bớt đắt đỏ trong tương lai?

Quy hoạch Hà Nội 100 năm tái định hình không gian phát triển Thủ đô

Ngày 29/6 vừa qua đã trở thành một dấu mốc đặc biệt quan trọng đối với Thủ đô Hà Nội khi chính quyền chính thức công bố quy hoạch tổng thể với tầm nhìn chiến lược kéo dài 100 năm. Sự kiện này diễn ra ngay sau lễ khởi công đồng loạt 5 tuyến metro trọng điểm, tạo nên bức tranh toàn cảnh về sự thay đổi mạnh mẽ của hạ tầng giao thông và định hướng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố trong thế kỷ tới.

Chia sẻ thêm về cột mốc đặc biệt này trong talkshow trên kênh Tài chính & Kinh doanh, ông Long Phan, CEO AFA Group, nhận định đây là những định hướng cốt lõi dẫn đến sự dịch chuyển mạnh mẽ về cư dân và hạ tầng, đồng thời là cơ sở để vẽ lại bản đồ phát triển của Thủ đô.

Đi sâu vào những nội dung cốt lõi của bản Quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm, ông Tô Anh Hùng, CEO REFI, chia sẻ những quan sát trực tiếp từ triển lãm tại Bảo tàng Hà Nội, nơi thu hút đông đảo người dân quan tâm đến các sa bàn và ứng dụng công nghệ hiện đại.

Ông Hùng cho biết điểm nhấn thu hút sự chú ý nhất chính là chiến lược "ba số chín", bao gồm 9 cực phát triển, 9 trục động lực và 9 trung tâm lớn.

Để hiện thực hóa tầm nhìn dài hạn này, Hà Nội không đặt mục tiêu hoàn thành trong ngày một ngày hai mà chia thành các giai đoạn cụ thể, từ nay đến năm 2035, tiếp nối đến các mốc 2045, 2065 và xa hơn là năm 2085. Một trong những chỉ tiêu đáng chú ý là đến năm 2065, tỷ lệ đất xây dựng đô thị trên tổng diện tích tự nhiên sẽ đạt từ 55% đến 60%, tiệm cận với các đô thị phát triển trên thế giới như Tokyo.

Về kinh tế và chất lượng sống, ông Long Phan nhấn mạnh quy hoạch lần này không chỉ dừng ở câu chuyện đất đai mà còn đặt ra những mục tiêu rất cụ thể về tăng trưởng.

Theo đó, tốc độ tăng trưởng GRDP của Hà Nội đến năm 2035 phải đạt trên 11%, cao hơn mức 10% của TP.HCM. Tầm nhìn 100 năm hướng tới GDP bình quân đầu người trên 200.000 USD, trong khi mục tiêu ngắn hạn 10-20 năm tới là khoảng 14.000-18.000 USD.

Bổ sung cho quan điểm này, ông Tô Anh Hùng cho biết quy hoạch lần này thể hiện sự thay đổi trong tư duy phát triển khi lần đầu tiên các chỉ số như tuổi thọ trung bình (mục tiêu trên 80 tuổi) và đặc biệt là "Chỉ số hạnh phúc" được đưa vào văn bản phê duyệt chính thức. Bên cạnh đó, tỷ trọng kinh tế số trong GRDP đến năm 2035 được kỳ vọng đạt 50%, cho thấy định hướng phát triển Hà Nội trở thành đô thị thông minh và hiện đại.

Nhìn lại lịch sử phát triển đô thị của Hà Nội, ông Long Phan nhắc lại những bài học từ các thành phố vệ tinh cũ như Xuân Mai, Hòa Lạc hay Mê Linh. Ông đánh giá các cực phát triển trước đây chưa đạt kỳ vọng, thậm chí có những khu vực phát triển dàn trải, thiếu định hướng sau khi sáp nhập Hà Tây, dẫn đến tình trạng hạ tầng phía Tây quá tải, thiếu cây xanh và thường xuyên ngập lụt.

Tuy nhiên, quy hoạch mới đang chuyển dịch theo xu hướng của thế giới, lấy các dòng sông làm trung tâm. Thay vì "quay lưng vào sông Hồng" như trước đây, Hà Nội sẽ "quay mặt vào sông Hồng" để phát triển.

Điểm mấu chốt để hiện thực hóa quy hoạch là hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là 5 tuyến metro (số 1, 2, 8, 10 và 14) vừa được khởi công với tổng vốn đầu tư lên tới 1,3 triệu tỷ đồng (tương đương hơn 50 tỷ USD).

Ông Tô Anh Hùng phân tích việc triển khai dựa trên các cơ chế đặc thù trong Luật Thủ đô số 2 năm 2026 và Nghị quyết 258 của Quốc hội, cho phép áp dụng mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng) cùng cơ chế chỉ định thầu trực tiếp cho các doanh nghiệp lớn trong nước theo mô hình EPC (Thiết kế - Mua sắm - Thi công).

Các tuyến metro này không chỉ kết nối những điểm xa như sân bay Nội Bài, Thường Tín, Hòa Lạc hay Dương Xá với trung tâm mà còn tạo thành "vành đai metro" (tuyến số 10) khép kín, tương tự mô hình của nhiều thành phố đáng sống trên thế giới.

Ông Long Phan đánh giá việc giao tổng thầu cho doanh nghiệp nội địa là bước đi mang tính chiến lược nhằm tạo ra "lợi thế về quy mô". Ông lý giải rằng nếu tiếp tục chia nhỏ dự án hoặc yêu cầu năng lực tương đương khi doanh nghiệp trong nước chưa từng có cơ hội thực hiện thì nguồn lực sẽ chảy ra nước ngoài và công nghệ sẽ không được làm chủ.

Theo ông, việc triển khai đồng loạt 5 tuyến metro giúp tiết kiệm hàng tỷ USD chi phí nhờ tránh được sự chậm trễ cũng như tình trạng thiếu đồng bộ về công nghệ giữa các nhà thầu khác nhau, điều từng xảy ra với các tuyến metro riêng lẻ trước đây. Đồng thời, quá trình này sẽ thúc đẩy chuỗi giá trị nội địa, từ ngành thép đến huy động vốn tư nhân (chiếm 80% tổng vốn đầu tư), góp phần tái cấu trúc đô thị và nâng cao năng lực triển khai các dự án siêu lớn của quốc gia.

Metro và quỹ đất mở rộng sẽ tác động thế nào đến giá nhà Thủ đô trong tương lai?

Một nội dung được người dân đặc biệt quan tâm trong bản quy hoạch lần này là kịch bản về giá nhà. Ông Tô Anh Hùng dẫn số liệu năm 2026 cho thấy chỉ số "giá nhà trên thu nhập" tại Hà Nội đang ở mức báo động là 37,7 lần. Điều này đồng nghĩa một hộ gia đình phải mất gần 38 năm không chi tiêu mới có thể mua được nhà.

Ông Long Phan cho rằng mục tiêu của quy hoạch 100 năm cùng hệ thống metro là kéo chỉ số này xuống thông qua việc thúc đẩy tăng trưởng GDP và mở rộng quỹ đất ra các khu vực ngoại vi.

Dựa trên bối cảnh đó, các chuyên gia đưa ra hai kịch bản chính cho thị trường bất động sản. Ông Tô Anh Hùng cho biết kịch bản tích cực, với xác suất 60%, sẽ xảy ra khi kinh tế vĩ mô ổn định, 5 tuyến metro và các tuyến đường vành đai hoàn thành đúng tiến độ, đồng thời nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn có sự bứt phá. Khi đó, ranh giới giữa nội đô và ngoại thành sẽ dần được xóa nhòa, người dân sẵn sàng di chuyển ra xa sinh sống tại các "khu đô thị đa mục tiêu" như Thư Lâm nhờ hạ tầng đồng bộ và đầy đủ tiện ích.

Ngược lại, kịch bản cơ sở, với xác suất 30%, dự báo nếu các tuyến metro chậm tiến độ và không kéo được dân cư ra khu vực ngoài trung tâm thì các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp trong nội đô. Điều này khiến giá nhà duy trì ở mức cao và chỉ số áp lực nhà ở sẽ khó có thể giảm xuống.

Chia sẻ tại talkshow, ông Long Phan và ông Tô Anh Hùng đều thống nhất rằng quy hoạch tổng thể mang tính chiến lược và tầm nhìn. Tuy nhiên, để đưa ra quyết định đầu tư cụ thể, người dân và nhà đầu tư cần chờ các lớp quy hoạch chi tiết hơn, đặc biệt là quy hoạch 1/500.

Theo hai chuyên gia, việc hiểu sâu về kinh tế, tài chính và hạ tầng sẽ là chìa khóa giúp người dân và nhà đầu tư đón đầu xu hướng, tận dụng cơ hội trong chu kỳ phát triển mới của Thủ đô.