Sếp bất động sản chấp nhận xả hàng để cứu dòng tiền, bán đất nền 10 triệu đồng/m² dù giá gốc gần 20 triệu

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?” diễn ra sáng 15/10, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng giao dịch suy giảm mạnh, thanh khoản suy yếu và áp lực vốn ngày càng lớn, đặc biệt đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Theo ông Toản, lượng giao dịch tại doanh nghiệp của ông từ đầu năm đến nay giảm khoảng 90%. Nhiều chính sách bán hàng như chiết khấu, giảm giá dưới hình thức tri ân khách hàng hay hỗ trợ lãi suất trong 6–12 tháng chỉ tạo ra một lượng giao dịch nhỏ, sau đó thị trường lại rơi vào trạng thái trầm lắng.

Tình trạng khó khăn không chỉ diễn ra tại Hà Nội và TP.HCM mà còn lan sang các địa phương lân cận. Ông dẫn ví dụ một dự án tại khu vực trung tâm TP. Hải Phòng, thuộc quận Hồng Bàng cũ, có giá đất khoảng 20 triệu đồng/m² nhưng gần như không bán được sản phẩm nào từ đầu năm.

“Khách hàng hiện tại không dũng cảm đi mua nhà, trừ khi giá rẻ đến mức giật mình”, ông Toản nhận định.

Sẵn sàng giảm 20%, chấp nhận bán dưới giá thành

Theo Tổng Giám đốc EZ Việt Nam, khi thị trường suy giảm, điều doanh nghiệp cần ưu tiên không phải là cố giữ giá bán bằng mọi giá mà là duy trì dòng tiền để tồn tại.

“Với doanh nghiệp, đôi khi cắt lỗ sớm đã là thành công. Chấp nhận đau thương, thậm chí bán tài sản của mình để sống sót qua giai đoạn khó khăn, cũng là thành công”, ông Toản nói.

Ông cho biết doanh nghiệp sẵn sàng giảm giá tới 20% đối với một sản phẩm. Nếu tính cả chi phí tài chính, một số trường hợp doanh nghiệp chấp nhận bán lỗ để thu hồi tiền và giải quyết những khó khăn trước mắt.

Đơn cử, tại các khu đất nền ở phường Chánh Phú Hòa, phường Thới Hòa, khu vực Bình Dương, TP.HCM, doanh nghiệp đang bán sản phẩm đã có sổ đỏ với giá khoảng 10–12 triệu đồng/m².

Trong khi đó, riêng tiền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại đã ở mức thấp nhất khoảng 7 triệu đồng/m². Cộng thêm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và các khoản chi phí khác, giá thành có thể lên gần 20 triệu đồng/m².

Như vậy, khoảng cách giữa giá bán và giá thành có thể lên tới gần 8–10 triệu đồng/m². Đây là mức chênh lệch đáng kể, cho thấy áp lực mà doanh nghiệp phải đối mặt khi ưu tiên thu hồi dòng tiền thay vì chờ đợi thị trường phục hồi.

Theo ông Toản, khó khăn lớn nhất hiện nay của doanh nghiệp bất động sản là dòng tiền bị tắc nghẽn. Khi hàng hóa không bán được, chi phí vốn vẫn phải gánh chịu, trong khi áp lực trả nợ từ ngân hàng và các chủ nợ ngày càng lớn.

Doanh nghiệp buộc phải tự xoay xở, huy động những nguồn lực còn lại, thậm chí bán các tài sản có giá trị để duy trì hoạt động. Với doanh nghiệp vừa và nhỏ, việc tiếp cận vốn vay ngân hàng cũng không dễ dàng, khiến khả năng triển khai dự án mới bị hạn chế.

Người bán giảm giá, người mua vẫn chờ

Tuy nhiên, theo ông Toản, giảm giá chưa chắc đã giúp thị trường lập tức phục hồi. Một trong những trở ngại lớn nhất hiện nay là tâm lý chờ đợi của người mua.

Khi thị trường sốt nóng, người mua có xu hướng tranh nhau xuống tiền vì lo ngại giá tiếp tục tăng. Ngược lại, khi giá bắt đầu giảm, nhiều người lại trì hoãn quyết định vì kỳ vọng giá sẽ còn giảm sâu hơn.

Điều này khiến bên bán và bên mua tiếp tục thăm dò lẫn nhau, dù một bộ phận doanh nghiệp đã chấp nhận điều chỉnh giá để cải thiện thanh khoản.

Trong bối cảnh đó, người có sẵn tiền mặt đang có lợi thế đáng kể khi đàm phán. Ông Toản lấy ví dụ một chủ nhà rao bán bất động sản với giá 10 tỉ đồng, người mua có 7 tỉ đồng tiền mặt vẫn có thể thương lượng được mức giá phù hợp nếu người bán đang chịu áp lực tài chính.

Với doanh nghiệp, việc đàm phán trực tiếp với khách hàng có khả năng thanh toán và bán số lượng lớn cũng là một phương án để giải quyết bài toán dòng tiền.

Theo ông Toản, thị trường hiện nay không chỉ cần quan tâm đến mặt bằng giá mà còn phải chú trọng khả năng thanh khoản. Một sản phẩm có giá bán cao nhưng không tìm được người mua sẽ không giúp doanh nghiệp giải quyết được khó khăn tài chính.

Giá bất động sản phải tiến gần hơn với thu nhập thực

Nhìn rộng hơn, ông Toản cho rằng mặt bằng giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả của người dân. Ông dẫn ví dụ khu chung cư cũ Nam Trung Yên, nơi giá từng ở mức khoảng 20 triệu đồng/m² nhưng sau đó tăng lên 60–70 triệu đồng/m².

Theo ông, thị trường khó có thể duy trì lâu dài mặt bằng giá cao trong khi sức mua suy yếu và chi phí vốn lớn. Khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng, giá bán sẽ chịu thêm áp lực điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu thực.

Ông cũng cho rằng thị trường cần đa dạng hóa nguồn cung, bao gồm nhà ở xã hội, nhà cho thuê, nhà ở công nhân, nhà ở công vụ và nhà ở thương mại có giá hợp lý. Đây là hướng đi giúp mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường phát triển ổn định hơn.

Với doanh nghiệp bất động sản, giai đoạn hiện nay đặt ra yêu cầu phải cân đối lại chiến lược kinh doanh, lựa chọn giữa việc tiếp tục giữ tài sản chờ giá phục hồi và chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn.