Đề xuất thí điểm cơ chế ‘sandbox’ định giá đất tại 8 tỉnh thành
Trước những vướng mắc kéo dài trong công tác xác định giá đất, các chuyên gia đề xuất thí điểm cơ chế "sandbox" về định giá đất tại 8 địa phương có thị trường bất động sản phát triển.
Giá đất chậm xác định, dự án bị 'treo'
Tại tọa đàm "Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản" diễn ra ngày 12/6, ông Nguyễn Thế Hào, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng những vướng mắc kéo dài trong công tác xác định giá đất đang tạo ra hiệu ứng dây chuyền đối với toàn bộ thị trường bất động sản.
Theo ông Hào, nhiều dự án không thể triển khai hoặc kéo dài thời gian thực hiện chỉ vì chưa hoàn tất khâu xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Điều này không chỉ khiến nguồn cung dự án mới sụt giảm mà còn làm chi phí đầu vào gia tăng, cuối cùng được cộng vào giá bán, khiến người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Trong khi đó, bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết các địa phương đang chịu áp lực rất lớn khi phải xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo các quy định mới trong khoảng thời gian ngắn.
"Hiện nhiều địa phương đang trong tình trạng vừa làm, vừa nghiên cứu, vừa học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau", bà Lạng nhận định.
Thực tế này cho thấy khoảng trống về dữ liệu, phương pháp và năng lực thực thi vẫn đang là thách thức không nhỏ đối với quá trình triển khai Luật Đất đai mới.
Đề xuất "sandbox" định giá đất tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương trọng điểm
Một trong những đề xuất đáng chú ý nhất tại tọa đàm được TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đưa ra là xây dựng cơ chế thí điểm (sandbox) về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026 - 2028.
Theo đó, chương trình có thể được triển khai tại các địa phương có thị trường bất động sản phát triển mạnh như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Cần Thơ cùng một số tỉnh, thành khác.
Theo đề xuất, chương trình thí điểm sẽ tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch thực tế, phát triển bản đồ giá đất số, ứng dụng các công cụ định giá tự động có kiểm chứng, đồng thời tổ chức thẩm định bởi nhiều đơn vị độc lập.
Bên cạnh đó, các mức giá tham chiếu sẽ được công khai theo từng khu vực, từng loại hình bất động sản và từng thời điểm cụ thể nhằm nâng cao tính minh bạch và khả năng dự báo cho thị trường.
Các chuyên gia nhận định nếu được triển khai hiệu quả, cơ chế sandbox có thể trở thành bước đệm quan trọng giúp Việt Nam từng bước hình thành hệ thống định giá đất hiện đại, dựa trên dữ liệu thị trường thay vì phụ thuộc quá nhiều vào các phương pháp thủ công như hiện nay.
Cần bộ tiêu chuẩn riêng cho từng loại hình bất động sản
Một nội dung nhận được nhiều sự đồng thuận là việc xây dựng bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng phân khúc bất động sản. Theo các chuyên gia, mỗi loại hình như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, khu công nghiệp, logistics, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại hay bất động sản nông nghiệp đều có đặc điểm khai thác, vận hành và khả năng tạo dòng tiền khác nhau.
Việc áp dụng chung một phương pháp định giá cho mọi loại hình có thể dẫn đến sai lệch, làm giảm tính chính xác của kết quả định giá và phát sinh nhiều tranh cãi trong quá trình thực hiện.
Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế áp dụng giá tham chiếu kết hợp biên độ dao động thay vì chỉ sử dụng một mức giá cố định như hiện nay. Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ phản ánh sát hơn biến động của thị trường và tạo thêm dư địa cho cơ quan quản lý trong quá trình điều tiết.
Các chuyên gia đề xuất cho phép tạm tính giá đất đối với các dự án đã được giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, giúp doanh nghiệp sớm triển khai dự án và quyết toán sau khi giá chính thức được phê duyệt. Giải pháp này được kỳ vọng sẽ giảm tình trạng dự án đình trệ và bổ sung nguồn cung cho thị trường.
Bên cạnh đó, cần có cơ chế bảo vệ các tổ chức tư vấn, doanh nghiệp thẩm định giá và thành viên hội đồng định giá khi thực hiện đúng quy trình, nhằm giảm tâm lý e ngại trách nhiệm và đẩy nhanh quá trình xác định giá đất.
Đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho thuê dài hạn, các chuyên gia kiến nghị xây dựng cơ chế định giá riêng theo mục tiêu an sinh xã hội. Theo các đại biểu, hoàn thiện cơ chế định giá đất minh bạch, khoa học và sát thực tiễn là điều kiện quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy đầu tư và tăng nguồn cung bất động sản.
