Dự thảo Luật Đất đai: Doanh nghiệp coi kinh doanh bất động sản chỉ đơn thuần là ‘sang tay’ kiếm chênh lệch sẽ không còn đất làm ăn

Đất đai sẽ được tiếp cận theo hướng công khai hơn, minh bạch hơn

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Cơ hội là công bằng và bình đẳng cho tất cả các đối tượng. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, phần thắng sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ xin – cho.

Đưa ra bình luận về vấn đề này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tin rằng, cách làm này sẽ khiến các doanh nghiệp coi bất động sản chỉ đơn thuần là việc sang tay kiếm chênh lệch sẽ không còn “đất làm ăn”. Các doanh nghiệp “làm thật” sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực.

>>Xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: ‘Nhiều trường hợp phải chầu chực như đi xin’

Ngoài ra, việc quy định thu tiền sử dụng đất hằng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào.

Việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch

Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu “một cục”. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính chủ động cho doanh nghiệp trong việc hoạch định, tính toán các nguồn thu - chi cho an toàn và hợp lý cũng là điều hết sức quan trọng. Phải có các quy định cụ thể, rõ ràng về các mốc thời gian điều chỉnh tiền sử dụng đất, cũng như các phương pháp tính toán hợp lý, có mức giới hạn.

“Không để doanh nghiệp làm dự án trong tình trạng “lo lắng”, “tâm lý hên xui”, hoặc thậm chí phải xác lập quỹ dự phòng lớn”, VARS nhấn mạnh.

>>Đề nghị Chính phủ sớm áp thuế cao với người có nhiều nhà, đất

Hiệu quả của việc bỏ khung đất đai với thị trường là không dễ

VARS cho rằng, với phương pháp áp dụng khung giá đất và hệ số điều chỉnh K, quyền “can thiệp, áp đặt” của Nhà nước đối với việc tính tiền sử dụng đất là khá lớn.

Dự thảo Luật Đất đai đã bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường

Theo đó, tùy từng dự án và mức độ, khả năng giải phóng đền bù của mình, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi. Khi Nhà nước muốn tính giá cao, có thể điều chỉnh hệ số lên cao. Còn trong trường hợp thiếu ngân sách/ít ngân sách cho việc giải phóng đền bù, Nhà nước có thể điều chỉnh hệ số K xuống thấp.

Tuy nhiên, một khi đã bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường, đòi hỏi Nhà nước phải chuẩn bị nguồn ngân sách đủ để đảm bảo công tác giải phóng, đền bù. Điều này vô hình trung sẽ tạo ra một áp lực rất lớn đối với ngân sách Nhà nước.

Trong Luật Đất đai (sửa đổi), Nhà nước vẫn quyết tâm thực hiện nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân. Điều này chứng tỏ một sự “dũng cảm”, quyết tâm rất lớn từ phía Chính phủ, Nhà nước nhằm triệt để tạo ra một môi trường thuận lợi, nắn chỉnh thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và công bằng.

Tuy nhiên, điều này có gây khó khăn gì cho doanh nghiệp không? Tính giá đất sát với giá thị trường có khiến chi phí sử dụng đất đai của doanh nghiệp bị tăng cao? Giá bán bất động sản liệu có nguy cơ tiếp tục leo thang? Đó cũng là những vấn đề cần hết sức lưu ý.

>>Ủy ban Thường vụ Quốc hội: Sớm áp thuế cao với người có nhiều nhà, đất