Thị trường căn hộ Hà Nội quý III/2026: Đà tăng giá chậm lại, chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược
Thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch trong quý III/2026.
Theo Báo cáo thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội quý III/2026 của One Mount Group, thị trường bất động sản Thủ đô đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng trưởng mạnh. Hoạt động mở bán và giao dịch đồng loạt chững lại, trong khi mặt bằng giá tiếp tục neo cao, phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa nguồn cung và khả năng hấp thụ của thị trường.
Nguồn cung xuống thấp nhất 3 năm, lượng tiêu thụ giảm hơn 80%
Số liệu từ One Mount cho thấy, trong quý III/2026, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 2.200 căn hộ mở bán mới, giảm 77% so với quý trước và 74% so với cùng kỳ năm 2025. Đây cũng là mức nguồn cung mới thấp nhất kể từ quý III/2023.
Không chỉ nguồn cung, sức mua trên thị trường cũng suy yếu đáng kể. Lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trong quý đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% so với quý II/2026 và giảm tới 83% so với cùng kỳ năm trước.
Theo đơn vị nghiên cứu, sự sụt giảm nguồn cung một phần xuất phát từ yếu tố mùa vụ khi quý III trùng với tháng Ngâu, giai đoạn hoạt động giao dịch bất động sản thường chậm lại. Tuy nhiên, nguyên nhân đáng chú ý hơn là tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trước tín hiệu suy yếu của sức cầu.
Thay vì triển khai mở bán theo kế hoạch, nhiều doanh nghiệp lựa chọn kéo dài thời gian giữ chỗ, thăm dò nhu cầu và điều chỉnh thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường. Đáng chú ý, lượng căn hộ bị lùi lịch mở bán chiếm hơn 40% tổng nguồn cung dự kiến tung ra trong quý III.
Diễn biến này cho thấy các chủ đầu tư đang chuyển từ chiến lược đẩy mạnh nguồn cung sang ưu tiên kiểm chứng khả năng tiêu thụ, hạn chế rủi ro khi thị trường không còn duy trì tốc độ hấp thụ như giai đoạn trước.
Xét về cơ cấu sản phẩm, nguồn cung mới tiếp tục mất cân đối khi gần 99% lượng căn hộ mở bán trong quý tập trung tại khu vực trung tâm Hà Nội, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Tại khu Tây, nguồn cung cao cấp đến từ một số dự án như Le Parc Place với khoảng 400 căn, Iconia Lakeside 225 căn và Moonlight 2 - An Lạc Green Symphony 208 căn. Khu Đông ghi nhận thêm 350 căn tại The Magnolia Private Residences.
Trong khi đó, phân khúc hạng sang tập trung tại khu vực Tây Hồ cũ, với Sunshine River Park cung cấp khoảng 200 căn và The Reflection West Lake khoảng 100 căn.
Việc nguồn cung nghiêng mạnh về nhóm sản phẩm có giá trị cao, trong khi các dự án sở hữu mức giá dễ tiếp cận tại vùng ven còn hạn chế, tiếp tục thu hẹp lựa chọn của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và khả năng tài chính trung bình.
Thanh khoản suy yếu nhưng giá căn hộ vẫn tăng 41%
Một trong những diễn biến đáng chú ý nhất của thị trường căn hộ Hà Nội quý III/2026 là sự trái chiều giữa giá bán và lượng tiêu thụ. Mặc dù giao dịch giảm mạnh, giá bán sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội vẫn đạt trung bình khoảng 127 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và 41% so với cùng kỳ năm 2025.
Theo One Mount, mức tăng này chủ yếu đến từ sự xuất hiện của các dự án hạng sang có giá chào bán cao hơn mặt bằng chung của quý trước, qua đó kéo giá bình quân toàn thị trường đi lên. Điều này cũng đồng nghĩa mức tăng 41% không nhất thiết phản ánh giá của tất cả dự án đều tăng tương ứng, mà còn chịu tác động từ sự thay đổi cơ cấu nguồn cung mở bán.
Trái ngược với khu vực trung tâm, thị trường Văn Giang (Hưng Yên) ghi nhận giá sơ cấp trung bình khoảng 67 triệu đồng/m2, gần như không thay đổi so với quý II và giảm 3% so với cùng kỳ năm trước.
Khoảng cách giá giữa hai khu vực lên tới 60 triệu đồng/m2, cho thấy sự phân hóa đáng kể về mặt bằng giá căn hộ giữa trung tâm Hà Nội và thị trường giáp ranh.
One Mount nhận định, trong bối cảnh chi phí phát triển dự án, đặc biệt là tiền đất, vật liệu xây dựng và nhân công liên tục gia tăng, khả năng giảm sâu giá bán sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội tương đối hạn chế. Tuy nhiên, việc giá bán duy trì ở mức cao cũng đang tạo áp lực lên khả năng hấp thụ, nhất là khi nguồn cung căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người mua chưa được cải thiện đáng kể.
Trước diễn biến thanh khoản chậm lại, nhiều chủ đầu tư đã gia tăng cạnh tranh thông qua chính sách bán hàng thay vì trực tiếp điều chỉnh giá niêm yết. Theo đó, một số chủ đầu tư áp dụng các chương trình kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất, đồng thời đưa ra mức lãi suất cố định sau giai đoạn ân hạn nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua. Hay một số doanh nghiệp khác cũng triển khai phương án thanh toán ban đầu từ 10% khi ký hợp đồng mua bán, thanh toán theo tiến độ khoảng 0,5% mỗi tháng hoặc cho phép khách hàng lựa chọn hình thức bàn giao thô.
Các chính sách này cho thấy cạnh tranh trên thị trường đang dịch chuyển mạnh sang điều kiện thanh toán, chi phí vốn và khả năng tiếp cận sản phẩm. Trong bối cảnh mặt bằng giá khó giảm sâu, việc giảm áp lực dòng tiền trở thành yếu tố quan trọng để thúc đẩy quyết định mua nhà.
Năm 2027, khoảng 70% nguồn cung mới sẽ nằm giữa Vành đai 3 và Vành đai 4
Dù thị trường ghi nhận nhịp điều chỉnh mạnh trong quý III/2026, One Mount dự báo nguồn cung căn hộ Hà Nội có thể phục hồi nhẹ trong năm 2027.
Cụ thể, lượng căn hộ mở bán mới dự kiến đạt khoảng 28.000 căn, tăng 12% so với mức 25.000 căn dự báo cho cả năm 2026. Tuy nhiên, quy mô này chỉ tương đương mức trung bình giai đoạn 2021-2025, cho thấy thị trường chưa bước vào chu kỳ bùng nổ nguồn cung mới.
Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra ngoài khu vực trung tâm được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Khoảng 70% số căn hộ mở bán trong năm 2027 dự kiến đến từ các dự án nằm giữa Vành đai 3 và Vành đai 4, tập trung chủ yếu tại khu Đông và khu Tây Hà Nội. Đây là những khu vực có mặt bằng giá căn hộ tương đối thấp so với trung tâm, đồng thời sở hữu dư địa phát triển các khu đô thị quy mô lớn với hệ thống tiện ích đồng bộ.
Theo One Mount, động lực dài hạn của thị trường nhà ở trong các dự án do chủ đầu tư phát triển tiếp tục đến từ sự gia tăng của nhóm dân cư có thu nhập trung bình - cao, cùng các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Đặc biệt, nhóm gia đình trẻ thuộc tầng lớp trung lưu được kỳ vọng trở thành lực lượng khách hàng quan trọng tại các khu vực phát triển mới. Với nhóm khách hàng này, việc chấp nhận khoảng cách di chuyển xa hơn để đổi lấy không gian sống, tiện ích và mức giá phù hợp được xem là xu hướng đáng chú ý.
Nhìn tổng thể, thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến sự điều chỉnh cả về quy mô nguồn cung, thanh khoản và chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư. Trong khi giá bán tại trung tâm tiếp tục neo cao, sự phục hồi của thị trường trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc đáng kể vào khả năng bổ sung nguồn cung có mức giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu ở thực và sức mua của người dân.
