Giá bất động sản Việt Nam tăng 100 lần, trải qua 3 cơn sốt đất trong hơn 30 năm: Chuyên gia nói gì về chu kỳ mới?

Nhìn lại 3 cơn sốt đất và nguyên nhân giá bất động sản tăng mạnh

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển mình quan trọng khi tiến gần hết năm 2026. Trong bối cảnh giá bất động sản tại nhiều khu vực ghi nhận xu hướng tăng, câu chuyện về triển vọng phát triển của thị trường cũng như những bài học từ các quốc gia đi trước, trong đó có Nhật Bản, đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư và chuyên gia.

Thực tế cho thấy giá cả có thể biến động theo từng giai đoạn, nhưng giá trị bền vững của bất động sản vẫn phụ thuộc vào các yếu tố nền tảng như nhu cầu sử dụng, hạ tầng và khả năng khai thác. Khi mặt bằng giá tăng nhanh trong thời gian dài, thị trường thường đứng trước yêu cầu phải tìm được sự cân bằng giữa giá trị thực và kỳ vọng của nhà đầu tư nhằm duy trì thanh khoản và phát triển ổn định.

Theo GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc nhìn lại lịch sử là cần thiết để hiểu rõ bản chất của các cơn sốt đất.

Chia sẻ tại talkshow mới đây do VTC News thực hiện, ông Võ cho rằng Việt Nam đã trải qua ba đợt sốt giá bất động sản lớn. Lần thứ nhất diễn ra trong giai đoạn 1990-1992, khi giá bất động sản tại các đô thị lớn tăng khoảng 10 lần. Lần thứ hai xuất hiện trong giai đoạn 2000-2003 với mức tăng tương tự là 10 lần. Tổng cộng qua hai giai đoạn này, giá đất đã tăng lên 100 lần.

Lần thứ ba diễn ra vào năm 2007, khi bong bóng chứng khoán vỡ, các nhà đầu tư có vốn đã nhanh chóng rút tiền và đổ xô sang bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn, khiến giá nhà đất tại các thành phố tăng thêm 3 lần chỉ trong vòng một năm. Sau năm 2009, thị trường bắt đầu rơi vào trạng thái chập chờn. Đến năm 2026, nỗi lo lớn nhất của nhiều nhà đầu tư không còn là sợ bỏ lỡ cơ hội như trước, mà là sợ xuống tiền không đúng thời điểm.

Để thị trường phát triển lành mạnh và hiệu quả trong thời gian tới, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cần tăng cường các công cụ quản lý phù hợp, trong đó có thể nghiên cứu các biện pháp kiểm soát giá theo từng phân khúc nhằm hạn chế biến động bất hợp lý. Đồng thời, định hướng dòng vốn vào sản xuất và công nghệ sẽ giúp nền kinh tế tận dụng tốt hơn nguồn lực, tạo nền tảng vững chắc cho mục tiêu trở thành quốc gia thu nhập cao vào năm 2045.

Để có thêm góc nhìn về diễn biến thị trường, có thể tham khảo kinh nghiệm của Nhật Bản vào khoảng năm 1990. Trước khi bong bóng bất động sản điều chỉnh, thị trường nước này từng trải qua một giai đoạn tăng trưởng mạnh. Trong giai đoạn 1985-1990, giá đất tại sáu thành phố lớn nhất Nhật Bản tăng khoảng 200% chỉ trong 5 năm, góp phần củng cố kỳ vọng rằng giá đất tại Tokyo sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, sau đó thị trường bước vào chu kỳ suy giảm kéo dài suốt 15 năm. Có ba yếu tố chính góp phần dẫn đến quá trình này. Thứ nhất, chính sách tín dụng được thắt chặt nhanh chóng khi lãi suất chính sách tăng từ 2,5% lên 6% chỉ trong 15 tháng, tạo áp lực đáng kể đối với một thị trường sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Thứ hai, thị trường xuất hiện sự lệch pha giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực, khi một bộ phận người mua kỳ vọng giá tài sản tiếp tục tăng để có thể bán lại với mức cao hơn. Thứ ba, già hóa dân số cùng quá trình suy giảm bảng cân đối kế toán cũng tạo thêm áp lực, khi nhiều hộ gia đình phải dành một phần đáng kể thu nhập để xử lý các khoản nợ liên quan đến tài sản đã giảm giá.

Theo phân tích được dẫn lại, thị trường Việt Nam năm 2026 cũng đang xuất hiện một số yếu tố cần theo dõi, trong đó có mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản sau thời gian ưu đãi có thể lên tới 11-16%, cao hơn đáng kể so với giai đoạn lãi suất thấp trước đó. Cùng với đó, những trao đổi về khả năng thị trường chững lại cũng xuất hiện ngày càng nhiều trên các phương tiện truyền thông, cho thấy tâm lý thị trường đang có những thay đổi đáng chú ý.

Tuy nhiên, Việt Nam vẫn có những khác biệt căn bản so với Nhật Bản trước đây. Điểm khác biệt lớn nhất nằm ở cơ cấu dân số. Trong khi Nhật Bản năm 1990 đã bước vào giai đoạn già hóa sâu, Việt Nam năm 2024 vẫn đang trong thời kỳ dân số vàng với nhóm tuổi lao động chiếm 67,4% dân số.

Bên cạnh đó, khi bong bóng bất động sản vỡ, tỷ lệ đô thị hóa của Nhật Bản đã đạt khoảng 77% và gần như bão hòa. Ngược lại, Việt Nam vẫn đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ với dòng dịch chuyển dân cư từ nông thôn ra các đô thị lớn và khu công nghiệp. Dư địa cho nhu cầu ở thực vẫn còn rất lớn khi hàng chục triệu người tiếp tục có nhu cầu về nhà ở, việc làm và các dịch vụ xã hội đi kèm. Đây là nguồn cầu thực, khác với dòng tiền đầu cơ thuần túy.

Một yếu tố khác là chính sách đầu tư công đang được triển khai chủ động với quy mô khoảng 1 triệu tỷ đồng, tập trung vào các công trình hạ tầng như metro, đường vành đai, sân bay và khu công nghiệp. Trong khi đó, Nhật Bản năm 1990 phản ứng khá chậm khi các gói kích thích chỉ được đưa ra sau một thời gian dài kể từ khi bong bóng vỡ.

Việc đầu tư mạnh vào hạ tầng được kỳ vọng sẽ tạo động lực thực cho giá trị bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng đầu tư công không thể kéo toàn bộ thị trường đi lên mà chỉ phát huy hiệu quả tại những khu vực thực sự thu hút được dân cư và hoạt động kinh tế.

Giá trị thực sẽ quyết định bất động sản nào đi qua được chu kỳ

Vậy loại bất động sản nào có khả năng tồn tại và phát triển qua các chu kỳ? Câu trả lời được các chuyên gia đánh giá nằm ở giá trị thực. Nhà đầu tư cần quan sát xem bất động sản đó có phục vụ nhu cầu ở thực hay không, tỷ lệ lấp đầy có cao hay không và liệu tài sản có thể tạo ra dòng tiền cho thuê ổn định hay không.

Nếu giá bất động sản đi ngang trong 5 năm nhưng dòng tiền cho thuê vẫn đủ để duy trì tài sản, đó có thể là một khoản đầu tư an toàn hơn những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Các bất động sản nằm gần những công trình hạ tầng đã và đang vận hành như metro, đường vành đai hoặc các khu công nghiệp lớn thường có nền tảng giá trị thực rõ ràng hơn so với những khu vực chỉ được hỗ trợ bởi các quy hoạch trên giấy.

Dự báo về xu hướng sắp tới, ông Tô Anh Hùng - CEO Refi và Cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho rằng, chiến lược đầu tư mới cần bám sát các tuyến Metro và mô hình TOD (phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm).

Theo ông Hùng, thói quen di chuyển bằng ô tô và phương tiện công cộng của giới trẻ đang hình thành nhu cầu về các đại đô thị hàng nghìn hecta với hệ sinh thái tiện ích đầy đủ. Người mua hiện nay đề cao không gian sống, tiện ích trường học, bệnh viện, công viên hơn là diện tích sử dụng thuần túy trong căn nhà.

Về triển vọng thị trường, ông Tô Anh Hùng cho biết ông nghiêng nhiều hơn về kịch bản tích cực. Theo đó, nếu các tuyến metro được triển khai đúng tiến độ đến năm 2030, nguồn cung nhà ở tại các khu vực vùng ven sẽ tăng lên, với mức giá phù hợp hơn cho người dân. Điều này có thể góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và giảm áp lực tăng giá tại khu vực nội đô.

Các chuyên gia hiện nay đều nhận định rằng, một tài sản có người ở thực, một mặt bằng có doanh thu thực tế hay một căn hộ có khách thuê ổn định sẽ khác hoàn toàn với những mảnh đất chỉ được nắm giữ với kỳ vọng bán lại cho người đến sau với giá cao hơn.