Sau cơn sốt đất, thị trường bất động sản kiến tạo giá trị bền vững từ xây ‘thứ xã hội cần’

Hai thập kỷ qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến hết cơn sốt này đến cơn sốt khác.

Từ đất nền, nghỉ dưỡng, condotel, shophouse cho tới những câu chuyện xoay quanh quy hoạch, hạ tầng hay các đại đô thị. Mỗi chu kỳ đều mang đến một sản phẩm được xem là "ngôi sao" của thị trường, thu hút dòng tiền mạnh mẽ và tạo ra những cơ hội sinh lời hấp dẫn.

Nhưng cũng giống như nhiều thị trường khác, bất động sản luôn vận động theo chu kỳ. Sau những giai đoạn tăng trưởng nóng là những đợt điều chỉnh. Sau những cơn sốt là quá trình sàng lọc.

Và chính trong những giai đoạn thị trường lắng xuống ấy, những câu hỏi quan trọng nhất thường được đặt ra: Điều gì thực sự tạo nên giá trị của một bất động sản? Đâu là những yếu tố có thể tồn tại lâu hơn một chu kỳ tăng giá?

Nhìn lại hành trình hơn 20 năm gần đây của thị trường bất động sản, câu trả lời có lẽ đang dần trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết.

Hai thập kỷ với những cơn sốt đất

Trong hơn hai thập kỷ qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã nhiều lần chứng kiến những làn sóng tăng giá mạnh.

Từ cơn sốt đất nền giai đoạn 2007-2008, bất động sản nghỉ dưỡng giai đoạn 2015-2019, đến condotel, shophouse và những đợt sốt đất gắn với thông tin quy hoạch, hạ tầng hay nâng cấp đơn vị hành chính. Mỗi giai đoạn đều có một sản phẩm được xem là “ngôi sao” của thị trường, thu hút dòng tiền lớn và tạo ra tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội trên diện rộng.

Đỉnh điểm của làn sóng này diễn ra trong giai đoạn 2020-2022, khi hàng loạt địa phương từ Bắc vào Nam ghi nhận các cơn sốt đất cục bộ. Theo Bộ Xây dựng, chỉ trong quý I/2021, giá đất tại nhiều khu vực tăng từ 20-46%. Ba Vì tăng khoảng 45%, Hòa Bình tăng 46%, Hưng Yên tăng 26%, Bắc Ninh tăng 20%, trong khi nhiều khu vực vùng ven Hà Nội ghi nhận mức tăng 20-30% trong thời gian ngắn.

Không chỉ quanh Hà Nội, làn sóng đầu cơ còn lan tới Bắc Giang, Thái Nguyên, Hải Dương, Thanh Hóa, Bình Phước, TP. Thủ Đức và nhiều địa phương khác. Có nơi giá đất tăng 50% chỉ sau vài tháng, thậm chí tăng gấp đôi nhờ các thông tin về quy hoạch, hạ tầng hoặc kỳ vọng phát triển khu vực.

Tuy nhiên, điểm chung của nhiều cơn sốt là tốc độ tăng giá thường diễn ra nhanh hơn tốc độ hình thành giá trị thực tế tại khu vực đó. Ngay trong năm 2021, Bộ Xây dựng từng cảnh báo một số nơi ghi nhận giá đất tăng mạnh nhưng lượng giao dịch thực tế không nhiều. Nhiều giao dịch chủ yếu xoay quanh việc đặt cọc, sang tay trong thời gian ngắn.

Khi dòng tiền đầu cơ rút đi, thị trường nhanh chóng bước vào trạng thái trái ngược. Năm 2023, đất nền trở thành một trong những phân khúc khó khăn nhất. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, lượng quan tâm tìm kiếm đất nền giảm 45% so với năm trước. Nếu so với đỉnh sốt tháng 3/2022, nhu cầu tìm kiếm đất nền tại các tỉnh phía Nam giảm tới 71%. Giá bán thứ cấp tại nhiều khu vực giảm 15-30%, cá biệt có trường hợp nhà đầu tư phải cắt lỗ sâu để thu hồi dòng tiền.

Nhìn lại các chu kỳ đã qua, có thể thấy các cơn sốt bất động sản thường xuất hiện rất nhanh, được kích hoạt bởi kỳ vọng về quy hoạch, hạ tầng, sản phẩm mới hoặc dòng tiền đầu cơ. Nhưng khi kỳ vọng không còn đủ mạnh, thị trường cũng điều chỉnh rất nhanh. Chính sự lên xuống đó đã trở thành một phần quen thuộc trong lịch sử phát triển của bất động sản Việt Nam.

Điều còn lại sau những cơn sốt đất

Mỗi cơn sốt bất động sản đều có một điểm chung: Giá tăng nhanh hơn giá trị sử dụng. Trong những giai đoạn thị trường bùng nổ mạnh mẽ nhất, những câu chuyện về lợi nhuận thường hấp dẫn hơn những câu chuyện về nhu cầu thực tế. Người ta nói nhiều về việc mua ở đâu, bán khi nào hơn là bất động sản đó sẽ được sử dụng như thế nào.

Nhìn lại nhiều chu kỳ đã qua, không khó để bắt gặp những khu đất từng được giao dịch sôi động nhưng vẫn vắng bóng cư dân nhiều năm sau đó. Những dãy shophouse từng được săn đón nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp. Hay những dự án nghỉ dưỡng từng được kỳ vọng tạo ra dòng tiền ổn định nhưng phải đối mặt với bài toán vận hành và công suất khai thác thực tế.

Ở góc độ thị trường, các đợt điều chỉnh mạnh trong giai đoạn 2022-2024 không chỉ khiến thanh khoản suy giảm mà còn tạo ra một quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Những yếu tố như pháp lý, tiến độ triển khai, khả năng khai thác, chất lượng vận hành hay sự hình thành dân cư bắt đầu được nhìn nhận rõ hơn.

Sau mỗi chu kỳ tăng trưởng nóng, thị trường dường như đều quay lại với những câu hỏi căn bản nhất về giá trị của bất động sản. Thay vì hỏi bất động sản đó có thể tăng giá bao nhiêu lần, người mua bắt đầu quan tâm liệu nơi đó có đáng sống hay không, hạ tầng có thực sự được hình thành hay không.

Thay vì kỳ vọng vào một cộng đồng trên giấy, người mua muốn nhìn thấy, muốn được chứng minh cư dân đang và sẽ hiện diện ngày càng nhiều cùng tiện ích bởi xét cho cùng, bất động sản không chỉ là một loại tài sản đầu tư mà đó là nơi con người sinh sống, làm việc, học tập và xây dựng cuộc sống của mình.

Và có lẽ cũng chính vì thế, sau nhiều vòng xoay của thị trường, những giá trị gắn với nhu cầu thực của xã hội đang một lần nữa trở thành tâm điểm của cuộc chơi dài hạn.

Chiến lược kiến tạo, bán những thứ xã hội luôn cần trong dài hạn và câu chuyện của những người thắng cuộc

Các đợt điều chỉnh mạnh giai đoạn 2022-2024 không chỉ khiến thanh khoản suy giảm mà còn tạo ra một quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Những yếu tố như pháp lý, tiến độ triển khai, khả năng khai thác, chất lượng vận hành hay sự hình thành dân cư bắt đầu được nhìn nhận rõ hơn.

Nhìn lại các chu kỳ đã qua, có thể thấy những cơn sốt thường đến rất nhanh. Nhưng sau khi lớp bụi của những cơn sốt lắng xuống, thị trường không còn phân biệt đất nền, condotel hay shophouse. Thị trường chỉ còn phân biệt đâu là giá trị được tạo ra từ nhu cầu thực và đâu là giá trị chỉ tồn tại trong kỳ vọng.

Đó cũng là lúc những người chiến thắng trong một chu kỳ và những người chiến thắng trong dài hạn bắt đầu đi trên hai con đường khác nhau.

Không ít nhà đầu tư đã tạo ra lợi nhuận lớn từ các cơn sốt. Tuy nhiên, khi kéo dài khung thời gian đủ lâu, những người chiến thắng bền vững nhất thường là những người sở hữu các bất động sản được hưởng lợi từ quá trình gia tăng dân số, phát triển hạ tầng, đô thị hóa và sự hình thành cộng đồng cư dân.

Bởi sau mọi chu kỳ, những nhu cầu căn bản của xã hội gần như không thay đổi. Người dân vẫn cần một nơi để ở. Các đô thị vẫn cần hạ tầng để phát triển. Và các cộng đồng vẫn cần những không gian để sinh sống, học tập, làm việc và kết nối.

Ở góc độ doanh nghiệp, điều này đặt ra một câu hỏi quan trọng: nên chạy theo những sản phẩm tạo ra sức nóng trong từng giai đoạn hay tập trung vào những nhu cầu có khả năng tồn tại xuyên suốt nhiều chu kỳ?

Trong khi thị trường liên tục thay đổi theo các cơn sốt, lãnh đạo Nam Long (NLG) lại luôn kiên định với “lựa chọn duy nhất”. Trong suốt hơn ba thập kỷ phát triển, Nam Long gần như không thay đổi câu hỏi cốt lõi khi kiến tạo các dự án: Người Việt thực sự cần gì từ bất động sản?

Câu trả lời của Nam Long chưa bao giờ chỉ là một căn nhà. Một căn nhà chỉ thực sự có ý nghĩa khi người dân có khả năng sở hữu. Một khu dân cư chỉ thực sự có giá trị khi có hạ tầng kết nối.

Một khu đô thị chỉ thực sự thành công khi hình thành được cộng đồng cư dân. Và một cộng đồng chỉ có thể phát triển bền vững khi tạo ra cơ hội sinh sống, làm việc và phát triển lâu dài cho con người.

Đó cũng là lý do Nam Long thường không mô tả tập đoàn đang xây nhà mà gọi những gì mình làm là "xây dựng một trung tâm sinh kế cho người Việt Nam".

Khái niệm này phản ánh một cách tiếp cận khá khác biệt trên thị trường. Thứ Nam Long đang cố gắng kiến tạo là những hệ sinh thái sống nơi nhà ở được đặt trong mối liên kết với hạ tầng, hạ tầng được đặt trong một quy hoạch đô thị, và đô thị tích hợp đầy đủ các tiện ích được xây dựng để phục vụ con người.

Từ EHome dành cho người mua nhà lần đầu, Flora hướng tới tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh tại các đô thị lớn, đến Valora cho nhóm khách hàng tìm kiếm không gian sống chất lượng cao hơn.

Mỗi dòng sản phẩm đều được xây dựng xoay quanh một nhu cầu ở thực thay vì một câu chuyện đầu tư ngắn hạn. Valora tiếp tục mở rộng hành trình đó, hướng tới nhóm khách hàng tìm kiếm không gian sống riêng tư hơn nhưng vẫn nằm trong các khu dân cư được quy hoạch đồng bộ.

Trong suốt hơn ba thập kỷ phát triển, “lựa chọn phương án thứ hai” của Nam Long là thay vì chạy theo các xu hướng ngắn hạn của thị trường, doanh nghiệp này kiên trì với chiến lược phát triển nhà ở và đô thị tích hợp – những nhu cầu được xem là nền tảng của quá trình đô thị hóa tại Việt Nam.

Nếu EHome giải quyết bài toán sở hữu nhà ở, thì các khu đô thị tích hợp như Mizuki Park, Akari City, Waterpoint hay Izumi City hướng tới việc giải quyết bài toán chất lượng sống. Sản phẩm mà Nam Long theo đuổi không đơn thuần là những căn hộ hay những lô đất.

Nói cách khác, trong khi thị trường liên tục thay đổi sản phẩm "nóng" của từng giai đoạn, Nam Long lựa chọn tập trung vào những thứ xã hội luôn cần: nhà ở, hạ tầng, đô thị và cộng đồng. Đó không phải là chiến lược tạo ra lợi nhuận kếch xù trong những cơn sốt lớn nhất.

Nhưng có thể là chiến lược phù hợp với những giá trị tồn tại lâu nhất.