Giá nhà Tokyo tăng 64% dù dân số Nhật Bản suy giảm, vì sao người dân toàn cầu ngày càng khó mua nhà?

Thị trường bất động sản toàn cầu đang chứng kiến nhiều nghịch lý khi giá nhà tại các đô thị lớn liên tục tăng dù dân số suy giảm hoặc chính sách tiền tệ bị siết chặt. Giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người lao động đã trở thành bài toán kinh tế - xã hội ở nhiều quốc gia.

Chia sẻ tại talkshow "Vì sao khi thành phố càng giàu, người dân càng khó mua nhà", TS.Bùi Ngọc Sơn, chuyên gia kinh tế đến từ Viện nghiên cứu chiến lược kinh tế, nguyên nhân cốt lõi là chính sách nhà ở thường bị cuốn vào tư duy thương mại, trong khi bất động sản trước hết là vấn đề xã hội gắn với đời sống của phần lớn người dân.

Giá nhà tăng bất chấp dân số suy giảm

Tại Tokyo (Nhật Bản), giá nhà liên tục lập kỷ lục dù dân số cả nước đang thu hẹp. Trong nửa đầu năm, giá trung bình một căn hộ mới tại 23 quận nội thành Tokyo đạt khoảng 142,5 triệu Yên (khoảng 900.000 USD), tăng 64% so với đỉnh bong bóng năm 1991.

TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng mức tăng này xuất phát từ cấu trúc kinh tế tập trung vào các siêu đô thị, khiến người dân phải dồn về trung tâm để tìm việc làm. Bên cạnh đó, chính sách đồng Yên yếu cùng sự dịch chuyển địa chính trị toàn cầu khiến Tokyo trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Theo ông Sơn, giá bất động sản không phụ thuộc vào quy mô dân số cả nước mà được quyết định bởi nơi người dân và dòng vốn tập trung. Tuy nhiên, khi một thành phố mở cửa hoàn toàn với dòng tiền quốc tế, người dân nội địa phải cạnh tranh với sức mua toàn cầu, tạo áp lực lên thu nhập.

Tại Hàn Quốc, cơn sốt bất động sản ở vùng thủ đô Seoul lại cho thấy một nghịch lý chính sách khác. Để hạ nhiệt thị trường và ngăn chặn nợ hộ gia đình, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã nâng lãi suất lên 3%.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, sử dụng công cụ lãi suất chung của toàn nền kinh tế để xử lý vấn đề bất động sản cục bộ tại một thành phố là hướng đi thiếu hợp lý, đồng thời làm tăng chi phí vay đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ ở các địa phương khác.

Ông cho rằng nguyên nhân gốc rễ khiến giá nhà Seoul tăng mạnh nằm ở hệ thống đặt cọc Jeonse, trong đó người thuê phải trả trước tới 80% giá trị căn nhà. Cơ chế này giúp chủ đất huy động vốn với lãi suất 0%, tạo điều kiện để tiếp tục đầu cơ, thu gom đất và đẩy giá nhà lên cao.

TS. Bùi Ngọc Sơn khẳng định nếu không loại bỏ cơ chế Jeonse, Hàn Quốc khó giải quyết dứt điểm khủng hoảng nợ hộ gia đình và bất bình đẳng xã hội.

Khi bất động sản trở thành công cụ hút vốn

Tại Lisbon (Bồ Đào Nha), chính sách "Thị thực vàng" (Golden Visa) và các ưu đãi thuế từng giúp thu hút mạnh dòng vốn quốc tế. Tuy nhiên, giá nhà sau đó tăng gần gấp ba lần trong một thập kỷ, đẩy người dân địa phương ra khỏi nơi sinh sống.

Dưới góc độ kinh tế học, TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng bất động sản thuộc khu vực phi thương mại, không tạo ra hàng hóa xuất khẩu để mang lại nguồn ngoại tệ bền vững. Khi nguồn lực xã hội tập trung quá nhiều vào bất động sản, nền kinh tế có thể rơi vào tình trạng tiền chỉ chuyển từ người này sang người khác mà không tạo thêm giá trị hay của cải thực tế.

Hệ quả là thị trường có thể dư thừa bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng hàng trăm nghìn căn hộ dành cho người lao động thu nhập thấp.

Trái ngược với đà tăng nóng, bất động sản Trung Quốc sau năm 2021 bước vào đợt điều chỉnh kéo dài. Doanh số nhà mới tại 70 thành phố giảm tới 53% so với đỉnh.

TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng rào cản lớn nhất đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản Trung Quốc hiện nay không phải thiếu tiền hay chính sách hỗ trợ, mà là niềm tin của người dân suy giảm nghiêm trọng. Lo ngại giá nhà còn tiếp tục giảm khiến người mua vẫn thận trọng, dù lãi suất đã giảm và các quy định được nới lỏng.

Thị trường cũng phân hóa mạnh khi các thành phố nhỏ rơi vào khủng hoảng dư thừa, trong khi những trung tâm có nguồn lực kinh tế thực như Thượng Hải vẫn duy trì được sức cầu.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, lỗ hổng lớn của thị trường Trung Quốc là cho phép chủ đầu tư bán nhà trước khi hoàn thành và huy động vốn thiếu kiểm soát mà chưa xây dựng đồng bộ hạ tầng, dịch vụ. Ông cho rằng cần chuyển sang mô hình chuẩn mực phương Tây, yêu cầu phát triển đầy đủ hạ tầng, dịch vụ và đạt tỷ lệ hoàn thiện nhất định trước khi huy động vốn thương mại.

Tại Mỹ, dù lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, giá nhà không sụt giảm mạnh nhờ cơ chế vay lãi suất cố định 30 năm và các quy định phân vùng khắt khe hạn chế nguồn cung mới.

Trong khi đó, tại Canada, sự suy giảm của dòng vốn quốc tế khiến phân khúc căn hộ siêu nhỏ rơi vào dư cung, nhưng thị trường lại đối mặt nguy cơ thiếu nhà ở cho người dân nội địa do các dự án bị trì hoãn. Tại Hồng Kông, giá nhà giảm mạnh từ đỉnh năm 2021 cho thấy khi triển vọng kinh tế và vị thế quốc tế suy giảm, dòng vốn rút đi thì sự khan hiếm quỹ đất cũng không thể duy trì đà tăng giá.

4 định hướng cho thị trường bất động sản tại Việt Nam

Từ những bài học trên, TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng "điểm mù" lớn nhất của thị trường bất động sản là các lực lượng thị trường tự do thường tập trung vào phân khúc cao cấp vì lợi nhuận cao, trong khi bỏ qua nhu cầu thiết yếu của phần lớn người lao động.

Theo ông, Nhà nước cần can thiệp trực tiếp vào "điểm mù" này để bảo đảm an sinh xã hội. Singapore là một ví dụ khi Nhà nước chủ động quy hoạch và phát triển quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đáp ứng 80-90% nhu cầu của người dân, đồng thời sử dụng thuế rất cao đối với bất động sản thứ hai để hạn chế đầu cơ.

Ngược lại, việc chạy theo doanh thu tiền sử dụng đất hoặc coi bất động sản là công cụ kích thích tăng trưởng ngắn hạn có thể đẩy nền kinh tế vào vòng xoáy rủi ro.

Đối với Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội, TS. Bùi Ngọc Sơn đưa ra bốn định hướng cải cách. Thứ nhất, quy hoạch phát triển cần theo hướng đa trung tâm, gắn với việc tạo dựng cơ sở kinh tế và việc làm thực tế tại từng vùng.

Thứ hai, kiên quyết loại bỏ mô hình bán nhà khi hạ tầng chưa hoàn thiện và kiểm soát chặt việc huy động vốn.

Thứ ba, áp dụng công cụ thuế sở hữu bất động sản để điều tiết hành vi thị trường và ngăn chặn đầu cơ.

Thứ tư, Nhà nước cần tập trung nguồn lực xây dựng chương trình nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê với chi phí hợp lý dành cho phần lớn người lao động.

Theo ông Sơn, nhà ở có thể là tài sản hay khoản đầu tư, nhưng trước hết và quan trọng nhất, đó phải là nơi để sống và là nền tảng cho sự phát triển bền vững của toàn xã hội.