Giá đất chiếm tới 40% giá bất động sản: Nếu giảm tiền sử dụng đất, giá nhà sẽ giảm bao nhiêu?

Giá đất là một trong những yếu tố lớn cấu thành giá bất động sản, nhưng không phải yếu tố duy nhất. Theo chuyên gia, ngay cả khi tiền sử dụng đất được điều chỉnh giảm, giá nhà còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng, vốn, thủ tục, cung cầu và đặc biệt là hoạt động đầu cơ.

Giá đất chiếm tới 40% giá bất động sản

Trong cơ cấu giá bất động sản, đất giữ vai trò đáng kể. Chia sẻ tại Hội thảo 'Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách' diễn ra sáng nay (22/9) do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết đất đai tác động rất mạnh đến giá bất động sản và thị trường bất động sản.

Theo ông Đính, trong cơ cấu giá bất động sản mà các đơn vị lập dự án và nhà đầu tư thường tính toán, giá trị đất chiếm khoảng 30-40%. Tại một số khu đất, tỷ lệ này có thể lên tới gần 50%.

Vì vậy, giá đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản. Nếu điều tiết được giá đất, đưa giá đất về mức hợp lý và phù hợp hơn, giá bất động sản cũng sẽ được điều tiết theo hướng giảm và phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, điều này đặc biệt có ý nghĩa trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của những người dân có hoàn cảnh khó khăn.

Tuy nhiên, vị chuyên gia lưu ý giá đất chỉ là một phần trong cơ cấu hình thành giá bất động sản. Giá bán cuối cùng còn chịu tác động của nhiều yếu tố khác.

Trước hết là quá trình tạo ra bất động sản, bao gồm thủ tục, quy chế, thể chế và thời gian để giải quyết các vấn đề liên quan. Cùng với đó là nhu cầu của thị trường, khả năng đáp ứng của từng phân khúc, mong muốn của người dân, chi phí vốn và chi phí vật liệu.

Như vậy, câu hỏi đặt ra không chỉ là giá đất tăng hay giảm bao nhiêu, mà còn là giá bất động sản được hình thành từ những yếu tố nào tại từng thời điểm.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, cho rằng giá đất là một yếu tố trong tổng chi phí hình thành bất động sản, bên cạnh chi phí đầu tư, xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế và nhiều khoản chi phí khác.

Do đó, khi xem xét một yếu tố có thể làm giảm chi phí bất động sản, cần nhìn vào cách giá bất động sản được hình thành tại thời điểm đó.

Theo bà Hằng, giá bất động sản trong thời gian qua còn chịu tác động của vị trí, cung cầu, tâm lý người mua và nhu cầu thực tế. Vì vậy, không thể chỉ nhìn vào giá đất để xác định giá bán cuối cùng.

Điều này cũng có nghĩa, việc giảm tiền sử dụng đất có thể tác động đến chi phí hình thành bất động sản, nhưng mức độ truyền dẫn vào giá bán còn phụ thuộc vào những yếu tố khác.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng cần kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản, đồng thời phát triển nhu cầu sử dụng, nhu cầu đầu tư, nhu cầu tăng trưởng và nhu cầu của nền kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách phù hợp.

Nếu các công cụ kiểm soát, pháp luật điều tiết, hoạt động giám sát và công cụ quản lý nhà nước được thực hiện đồng bộ, thị trường bất động sản có thể ổn định, bền vững và đáp ứng các nhu cầu phát sinh của nền kinh tế cũng như thị trường.

“Giá thị trường” cần được xác định thế nào?

Một vấn đề khác được bà Hoàng Thu Hằng đặt ra là cách xác định giá đất theo giá thị trường.

Bà cho biết trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2023, bà đồng tình với việc tính giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, câu hỏi quan trọng là phải xác định được “giá thị trường” là giá nào và dựa trên cơ sở nào.

Theo bà Hằng, một đất nước muốn phát triển thì giá đất không thể mãi giữ nguyên. Giá bất động sản tăng cao cũng có thể là dấu hiệu của một nền kinh tế phát triển, nhưng vấn đề quan trọng là giá tăng theo cách nào.

Một trong những yếu tố được bà Hằng nhấn mạnh là kiểm soát hoạt động đầu cơ. Khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản có thể trở về giá trị thực. Khi đó, việc Nhà nước tính giá đất theo giá thị trường sẽ minh bạch và phù hợp hơn.

Bà cho rằng trong vài năm qua đã xuất hiện vấn đề khi quy định giá đất theo giá thị trường nhưng chưa xác định rõ thế nào là giá thị trường.

Một cách tiếp cận từng được bà gợi ý là xem xét lượng giao dịch. Theo đó, lượng giao dịch phải tăng đều thì mới có cơ sở xác định giá tăng. Nếu giao dịch không có nhưng giá vẫn liên tục tăng mạnh thì cần xem xét liệu mức giá đó có phản ánh đúng giá thị trường hay không.

Vấn đề này có liên quan trực tiếp đến giá trị khi chủ đầu tư được tính tiền sử dụng đất. Nếu mức giá bị đẩy lên bất thường, nó có thể tạo ra một mặt bằng giá mới trong khi giá trị thực vẫn thấp hơn.

Trong trường hợp giá đất được tính theo một mức thị trường không phản ánh đúng giá trị thực, việc đưa giá tính tiền sử dụng đất xuống có thể tác động trực tiếp đến giá bất động sản.

Ngược lại, nếu giá bất động sản được hình thành trên cơ sở đầu cơ, găm hàng và đẩy giá lên, theo bà Hằng, cần có biện pháp điều tiết để kiểm soát hoạt động này. Chính sách thuế là một trong những công cụ có thể được sử dụng.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay cũng là một công cụ tác động đến thị trường. Theo bà, khi tác động đúng vào cơ chế hình thành giá để hạ giá đất, giá trị bất động sản sẽ giảm và việc giảm giá theo cách này không gây ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, cơ quan soạn thảo dành riêng một chương về điều tiết thị trường với nhiều công cụ khác nhau.

Dự thảo cũng đưa ra quy định về khái niệm đầu cơ bất động sản, đồng thời từng bước xây dựng các tiêu chí để nhận diện hoạt động đầu cơ. Đây là cơ sở để có giải pháp điều tiết thị trường, hướng giá bất động sản về giá trị thực.

Bà Hằng lưu ý công cụ điều tiết thị trường cần được lựa chọn phù hợp với từng thời điểm. Giá bất động sản có thể tăng cao do một yếu tố nhất định, nhưng sau quá trình phát triển, các yếu tố mới và nhu cầu thực tế thay đổi thì công cụ điều tiết cũng cần thay đổi theo.

Ở thời điểm hiện nay, bà cho rằng cần kiểm soát hoạt động đầu cơ, đồng thời xem xét và tính toán lại giá tính tiền sử dụng đất.

Trong đó, cần xem xét cách thức, phương pháp tính giá cũng như tiêu chí nhận diện giá thị trường. Theo bà, không thể để giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thị trường hiện nay, nhưng cũng không thể sử dụng nguyên bảng giá đất cũ bởi cách tính này khó đáp ứng yêu cầu phát triển.

“Giá quá thấp hoặc quá cao” đều có thể ảnh hưởng đến quá trình phát triển theo nhu cầu thực tế. Vì vậy, bài toán đặt ra là tìm được sự cân bằng giữa hai mức này.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng việc giảm chi phí đất là một yếu tố quan trọng để giảm chi phí tạo lập bất động sản. Tuy nhiên, muốn giá bán phù hợp hơn với nhu cầu của người dân thì cần kiểm soát toàn bộ quá trình hình thành sản phẩm, từ đất đai, thủ tục, quy hoạch, chi phí vốn, vật liệu đến cung cầu.

Nói cách khác, giá đất có thể là một phần rất lớn trong giá bất động sản, nhưng để trả lời chính xác giá nhà sẽ giảm bao nhiêu khi tiền sử dụng đất giảm, cần nhìn vào toàn bộ cấu trúc chi phí và cơ chế hình thành giá tại từng thời điểm.