Giá tăng phi mã khiến căn hộ trung tâm nay chỉ dành cho giới siêu giàu, người dân Toyko rơi vào bế tắc

Bà Megumi Takezawa biết chính xác điều mình muốn: một căn hộ ba phòng ngủ, diện tích tối thiểu 70m2, có khả năng chống động đất, nằm trong khu dân cư an toàn và có thể đi lại thuận tiện đến trung tâm Tokyo, với mức giá dao động từ 60 triệu đến 70 triệu yên (tương đương 400.000 đến 467.000 USD).

Điều này có thể khả thi ở thời điểm khoảng chục năm trước, nhưng nay đã trở nên xa vời. Tại quận Bunkyo, nơi bà Takezawa sinh sống, ngay cả những căn hộ cũ với diện tích đó nhưng không đạt chuẩn chống động đất hiện đại cũng có giá khởi điểm gần 90 triệu yên, vượt quá khả năng tài chính của gia đình bà. Đối với người phụ nữ 43 tuổi, làm văn phòng và có một con nhỏ, kế hoạch tìm kiếm nơi ở mới cho gia đình đang bị đình trệ.

“Căn hộ hiện tại của chúng tôi chỉ rộng 50 mét vuông, thực sự quá chật khi có trẻ nhỏ”, bà nói. “Tôi muốn chuyển đi ngay khi có căn hộ phù hợp được rao bán, nhưng mức giá hiện tại hoàn toàn phi lý”.

Giống như nhiều cư dân Tokyo, bà Takezawa rơi vào thế lưỡng nan giữa nhu cầu về không gian sống rộng rãi hơn và chi phí nhà ở ở mức kỷ lục. Bà phải đối diện với lựa chọn khó khăn: chấp nhận sống xa trung tâm để có không gian, hoặc rời khỏi thủ đô hoàn toàn, điều có thể ảnh hưởng đến việc học hành của con, công việc của bà và cả cha mẹ già.

“Tôi trăn trở về điều này mỗi ngày”, bà thừa nhận.

Giá nhà leo thang

Giá căn hộ tại Tokyo đã tăng liên tục trong hơn một thập kỷ, được thúc đẩy bởi lãi suất ở mức thấp kỷ lục, giúp người vay có thể gánh những khoản vay thế chấp lớn hơn. Đại dịch lại khiến áp lực tăng cao, khi nhu cầu thêm phòng để làm việc từ xa kết hợp cùng chi phí xây dựng leo thang khiến cả căn hộ mới và cũ đều tăng giá.

Trong bối cảnh đồng yên suy yếu, các nhà đầu tư nước ngoài coi bất động sản tại Tokyo tương đối rẻ nếu so với các tiêu chuẩn toàn cầu. Sự tập trung của họ vào những vị trí trung tâm khiến giá cả tại các khu vực đắt đỏ nhất vàng tăng mạnh hơn và đẩy người mua trong nước vào ngõ cụt. Chính phủ Nhật Bản cũng đã bắt đầu thừa nhận thực trạng này.

Phát biểu tại một cuộc họp báo đầu tháng 9, Bộ trưởng Đất đai Hiromasa Nakano nói: “Chúng tôi cũng nhận thấy có ý kiến lo ngại về khả năng một số giao dịch căn hộ mang tính đầu cơ. Những hoạt động đầu cơ không dựa trên nhu cầu thực tế là không mong muốn”, ông nhấn mạnh. “Chúng tôi sẽ theo dõi chặt chẽ xu hướng thị trường bất động sản để bảo đảm tình trạng này không trở nên phổ biến”.

Đầu cơ và áp lực thị trường

Bình luận của ông Nakano được đưa ra sau lời kêu gọi hiếm hoi từ quận Chiyoda, khu vực trung tâm Tokyo, nơi có Hoàng cung, các cơ quan chính phủ và nhiều trụ sở doanh nghiệp lớn.

Ngày 18/7, quận này đã ban hành yêu cầu chính thức nhằm hạn chế hoạt động mua bán căn hộ mang tính đầu cơ, đề nghị Hiệp hội Các Công ty Bất động sản Nhật Bản (Real Estate Companies Association of Japan) bổ sung điều khoản đặc biệt vào các căn hộ thuộc dự án tái phát triển có vốn công, bao gồm quy định cấm bán lại trong vòng 5 năm.

Quận Chiyoda cảnh báo rằng các giao dịch căn hộ mang tính đầu cơ có nguy cơ làm tăng chi phí nhà ở và giá thuê, loại bỏ cư dân khỏi khu vực và để lại nhiều căn hộ bỏ trống. Tình trạng này còn có thể tạo gánh nặng cho ban quản lý tòa nhà và ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng khu dân cư.

Trong khi đó, thị trường căn hộ cũ tại Tokyo cũng đang bùng nổ. Theo khảo sát của Công ty Nghiên cứu Bất động sản Tokyo Kantei, giá trung bình căn hộ cũ tại 23 quận của Tokyo, quy đổi theo diện tích 70 mét vuông, đã vượt mức 100 triệu yên trong bốn tháng liên tiếp tính đến tháng 8, tăng 38,3% so với cùng kỳ năm trước.

Tại sáu quận trung tâm (Chiyoda, Minato, Chuo, Shinjuku, Shibuya và Bunkyo), giá trung bình gần 170 triệu yên. Trong khi đó, các quận phía Tây Nam như Shinagawa và Setagaya dao động khoảng 90 triệu yên, còn các quận phía Bắc và phía Đông chỉ vào khoảng 69 triệu yên. Điều này cho thấy nhu cầu ở trung tâm tiếp tục kéo mặt bằng giá chung lên cao.

“Do giá căn hộ mới tăng và nguồn cung sụt giảm, người mua bị loại khỏi thị trường đang chuyển hướng sang căn hộ cũ còn mới”, ông Masayuki Takahashi, Trưởng nhóm nghiên cứu cấp cao tại Tokyo Kantei, cho biết. “Chủ sở hữu, nhận thức được nhu cầu mạnh mẽ, đã đưa căn hộ lên sàn với giá chào bán cao hơn từ 10 đến 15%”.

Tokyo Kantei theo dõi chỉ số “giá trị bán lại” nhằm đo lường mức tăng giá của căn hộ mới trong vòng 10 năm. Trên toàn khu vực Tokyo mở rộng, hầu hết các bất động sản đều đạt trên 100 điểm, một số thậm chí tăng gấp đôi hoặc gấp ba giá trị so với thập kỷ trước.

“Điều này rất bất thường”, ông Takahashi nói. “Thông thường, căn hộ ở Nhật Bản mất giá theo thời gian, nhưng trong trường hợp này, giá trị tài sản lại tăng mạnh, đảo ngược chu kỳ khấu hao truyền thống, tạo nên giai đoạn thực sự đặc biệt của thị trường”.

Xu hướng này còn rõ nét hơn với các căn hộ mới. Theo Viện Kinh tế Bất động sản (Real Estate Economic Institute), giá trung bình căn hộ mới tung ra thị trường trong 23 quận tháng 8 đạt 138,1 triệu yên, vượt mốc 100 triệu yên trong hai tháng liên tiếp, nhờ các dự án cao cấp quy mô lớn.

Ông Takahashi cho biết cách đây một thập kỷ, hộ gia đình có thu nhập 8 triệu yên/năm vẫn có thể mua được căn hộ tại trung tâm Tokyo. Ngày nay, chỉ những gia đình có thu nhập khoảng 20 triệu yên/năm mới còn trong cuộc chơi. So sánh với mức thu nhập hộ gia đình trung bình toàn quốc năm 2023 là 5,36 triệu yên, trong khi hộ gia đình có con trung bình đạt 8,2 triệu yên, có thể thấy khoảng cách rất lớn.

Đầu tư nước ngoài đã góp phần thúc đẩy đà tăng này. Sách trắng về đất đai công bố tháng 5 cho thấy nhà đầu tư nước ngoài đã chi 939,7 tỷ yên cho bất động sản Nhật Bản trong năm 2024, tăng khoảng 63% so với năm trước, chiếm khoảng 17% tổng đầu tư trong nước.

Quy tắc “の”

Trong ngành bất động sản Nhật Bản, có một quy tắc gọi là “の”: giá nhà ở Tokyo không tăng đồng loạt, mà đi theo một đường vòng giống ký tự hiragana này.

Tại 23 quận Tokyo, xu hướng thường bắt đầu ở khu lõi đô thị cổ quanh thành Edo (Chiyoda, Chuo, Minato và Shinjuku), sau đó lan xuống phía Tây Nam tới Shinagawa và Meguro. Từ đó, làn sóng tiếp tục lan sang Setagaya và Suginami, rồi lên phía Bắc tới Nakano và Nerima, sau đó tới Itabashi và Kita, và cuối cùng sang phía Đông đến Katsushika và Edogawa.

Quy tắc này cũng áp dụng cho toàn khu vực đô thị Tokyo: bắt đầu từ trung tâm, rồi đến Kanagawa, sau đó là Tây Tokyo và Saitama, trước khi vòng qua Chiba. Trong nhiều thập kỷ, giới môi giới cho rằng chu kỳ dừng lại ở đây. Nhưng thực tế, giai đoạn bong bóng tài sản cuối thập niên 1980 cho thấy làn sóng này đã quay ngược trở lại trung tâm, khởi động một vòng tăng giá mới.

Hiện nay, khi giá căn hộ mới và cũ tại trung tâm đã vượt mức đỉnh thời bong bóng và vẫn tiếp tục tăng, giới chuyên gia nhận định quy luật cũ không còn phù hợp.

“Hiện nay, mức tăng giá tại khu vực Joto của Tokyo rất đáng chú ý”, ông Naoya Yamamoto, Giám đốc điều hành Sakura Home Inspection, cho biết, nhắc tới khu vực phía Đông vốn có tầng lớp lao động nay đang tái phát triển. “Khảo sát cho thấy giá bất động sản tăng tại Asakusa và Kitasenju. Trong 23 quận, những khu này vẫn được coi là tương đối phải chăng, nên nhu cầu đang dồn vào”.

Ông Yamamoto cho rằng sự tăng trưởng bắt nguồn từ năm 2012, khi Thủ tướng Shinzo Abe trong nhiệm kỳ thứ hai khởi động chính sách kích thích kinh tế mạnh mẽ được gọi là “Abenomics”, tiếp đó là chính sách tiền tệ siêu nới lỏng của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản năm 2013. Lãi suất thế chấp thấp đã cho phép người mua vay nhiều hơn, mua bất động sản đắt đỏ hơn, tạo đà tăng giá kéo dài đến nay.

Đại dịch, vốn được kỳ vọng sẽ làm nguội thị trường, thực tế lại khiến giá tăng nhanh hơn. Nhu cầu có thêm phòng làm việc tại nhà đã khiến nhiều hộ gia đình chấp nhận trả thêm 50.000 đến 100.000 yên tiền thuê mỗi tháng. Với lãi suất vay vẫn gần mức thấp kỷ lục, nhiều người cho rằng mua nhà hợp lý hơn, càng đẩy giá tăng thêm.

Ngay cả khi lạm phát cao và Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đã kết thúc chương trình kích thích kéo dài một thập kỷ, đồng thời nâng lãi suất ngắn hạn, người mua vẫn tiếp tục tham gia thị trường. Nhiều người đặt cược lạm phát sẽ kéo dài và bất động sản sẽ ngày càng đắt đỏ. Trong khi đó, nhà đầu tư nước ngoài đã quay trở lại sau giai đoạn gián đoạn vì đại dịch, bị hấp dẫn bởi đồng yên yếu khiến Tokyo rẻ hơn so với các thủ đô toàn cầu khác.

“Người mua căn hộ tại Tokyo, những người không còn đủ khả năng ở 23 quận, đang chuyển hướng sang các vùng ngoại ô lân cận có kết nối tốt, được gọi là khu vực ‘thứ hai tốt nhất’ tại Saitama, Kanagawa và Chiba,” ông Yamamoto cho biết, dẫn chứng các dự án tái phát triển. “Ví dụ, tại Sagami-Ono ở Kanagawa, ga cuối của tuyến Odakyu, kế hoạch xây dựng một tòa tháp 41 tầng đã thúc đẩy lượng lớn câu hỏi từ người mua, báo hiệu sự thay đổi xu hướng thị trường”.

Nếu xu hướng này tiếp tục, ông nhận định, nó có thể làm đảo lộn quy luật “の” truyền thống. “Ngay cả những khu vực xa hơn một chút vẫn có thể tăng giá nếu có tiềm năng tăng trưởng và kết nối tốt với trung tâm. Đây là hiện tượng đáng để theo dõi”.

Tâm lý chờ đợi

Khi cả giá căn hộ mới và cũ đều ở mức kỷ lục, nhiều người mua tiềm năng chọn cách tạm dừng. Cùng lúc, số lượng người chuyển nhà vì công việc hay học tập cũng tăng trở lại, tạo thêm áp lực lên thị trường cho thuê. Tuy nhiên, giá thuê cũng không ngừng leo thang.

Theo dịch vụ thông tin bất động sản At Home, mức giá thuê trung bình cho căn hộ kiểu chung cư dành cho một người (manshon), diện tích dưới 30 mét vuông tại 23 quận Tokyo, đạt 103.952 yên vào tháng 8, tăng 0,7% so với tháng 7 và tăng 10,6% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu tháng thứ 15 liên tiếp đạt kỷ lục.

Trên thực tế, giá thuê duy trì hoặc tăng ở tất cả các loại diện tích. Căn hộ cho cặp đôi (30-50 mét vuông) trung bình 169.768 yên, tăng 0,6% so với tháng trước. Căn hộ gia đình (50-70 mét vuông) đạt 247.375 yên, trong khi căn hộ trên 70 mét vuông tăng 0,5% so với tháng 7, lên 392.192 yên.

Bà Shiori Kawada, môi giới bất động sản hoạt động tại các quận Bunkyo và Taito, cho biết nhiều người thuê cảm thấy bị mắc kẹt bởi giá thuê leo thang.

“Tôi thường nghe khách hàng than rằng giá thuê hiện tại là mức rẻ nhất họ có thể có, nên dù muốn chuyển đi cũng không thể”, bà nói. “Những người khác thì cảm thấy buộc phải chuyển ra xa hơn”.

Sự gia tăng này phản ánh nhu cầu không ngừng. Ngay cả sau mùa chuyển nhà mùa xuân, vốn gắn liền với năm học mới và năm tài chính mới, người thuê còn chần chừ vẫn tiếp tục tìm kiếm, trong khi một làn sóng mới bước vào thị trường trước mùa thu. Các chủ nhà cũng tận dụng cơ hội này. Chi phí lao động và dọn dẹp tăng, cộng với việc ít căn hộ trống hơn khi người thuê ở lâu để tránh phí chuyển nhà cao, đã khiến việc tăng giá thuê dễ dàng hơn.

“Dù bắt buộc phải chuyển nhà hay chỉ đơn giản là muốn, hầu hết mọi người đều lựa chọn thận trọng với việc thuê, ngoại trừ những người dư dả ngân sách”, bà Kawada nhận định. “Tâm lý chung là ‘chưa cần phải mua nhà ngay lúc này’”.

Theo The Japan Times