Giải bài toán nhà ở bình dân tại Việt Nam bằng cách nào?

Tại các đô thị lớn của châu Á

Các thị trường ở khu vực châu Á, bao gồm cả Việt Nam, có những định hướng về giải pháp và chính sách phát triển nhà ở khác nhau. Tuy nhiên, nhìn chung khu vực đang phải đối mặt với nhiều thách thức chung và riêng.

Theo nghiên cứu về bối cảnh nhà ở giá phải chăng (Affordable Housing) của Savills Impacts, Trung Quốc là quốc gia duy nhất trong khu vực đã phát triển một số lượng lớn nhà ở trong thập kỷ qua dù tốc độ tăng trưởng dân số đã chững lại. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tại đây vẫn tiếp diễn – đặc biệt là xu hướng di cư của người lao động từ các khu vực tỉnh lẻ đến các TP hạng 1 như Thượng Hải và Bắc Kinh.

Nhìn nhận về xu hướng này, ông James Macdonald - Trưởng phòng Nghiên cứu tại Savills Trung Quốc cho biết, khả năng chi trả nhà ở không phải là vấn đề của tất cả các TP tại Trung Quốc.

Ông cho biết thêm một yếu tố khác thúc đẩy tình trạng thiếu khả năng chi trả là nhà ở là do khẩu vị đầu tư tại đây. Ở Trung Quốc, bất động sản là một kênh đầu tư được ưa chuộng trong khi nền kinh tế chung có ít lựa chọn đầu tư thay thế. Chi phí sở hữu bất động sản tại đây khá thấp, vì vậy nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua bất động sản dù sau đó bỏ trống.

Tương tự với Trung Quốc, khả năng chi trả nhà ở chỉ là vấn đề ở một số khu vực nhất định tại Nhật Bản. Nghiên cứu của Savills chỉ ra trong khi bức tranh dân số chung tại quốc gia này đang có xu hướng giảm, các TP lớn và năng động như Tokyo và Osaka vẫn đang ghi nhận xu hướng gia tăng dân số.

Singapore là một trong những thị trường nhà ở có sự phân hạng rõ rệt nhất trên thế giới với nhà ở bình dân (public housing) và nhà ở tư nhân (private housing). Hơn 3/4 dân số sống trong khu nhà ở bình dân được xây dựng bởi Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB). Điều này giúp 90% công dân sở hữu ngôi nhà của mình.

Trong khi đó, thị trường nhà ở tư nhân hoặc “chung cư” cũng được quản lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của công dân và thường trú nhân.

Những nỗ lực của Việt Nam

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, Luật Đất đai sửa đổi sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường.

​Đặc biệt, nhiều dự án hạ tầng này đang cải thiện tính kết nối thông qua các đường bộ, cao tốc, cầu và đường vành đai. Điều này giúp kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm TP, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả hơn.

Phân tích kỹ hơn về tác động của những động lực này với vấn đề nhà ở giá phải chăng, bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam cho biết, việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm TP hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển.

Về mặt địa hình, các chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh không có những phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Với việc gia tăng hạ tầng kết nối, thời gian di chuyển được rút ngắn, giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các TP.

Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các TP "trung tâm". Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng khi cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m² nhà ở (căn hộ), là mức giá "phải chăng".

Với cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai…sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần 24.000 căn trong 3 năm tới. Người mua TP Hồ Chí Minh chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong nửa đầu năm 2024.