Thị trường bất động sản: "Ngóng" hướng dẫn thi hành các dự án luật

Động thái này nhằm tạo sự thống nhất, tính đồng bộ của các dự án luật, để giúp thị trường BĐS phục hồi và phát triển trở lại.

Khủng hoảng kéo dài

Trong suốt lịch sử hơn 30 năm phát triển một cách hợp thức (từ khi Luật Đất đai 1993 được ban hành), mặc dù có nhiều giai đoạn thăng trầm, tăng trưởng – khủng hoảng, nhưng chưa khi nào thị trường BĐS Việt Nam lại trải qua một giai đoạn đặc biệt như năm 2019 – 2023.

Đặc biệt, chưa từng có tiền lệ, khi chỉ trong vòng 1 năm (giữa năm 2022 – giữa năm 2023) Chính phủ đã ban hành hơn 20 văn bản gồm các Quyết định, Nghị định, Thông tư, Công điện... chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, bảo đảm phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Chưa bao giờ cả hệ thống chính trị lại dành sự quan tâm cho thị trường BĐS như thế. Điều đó thể hiện vai trò quan trọng của lĩnh vực BĐS đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Song ngược lại, cũng cho thấy thị trường BĐS đang rơi vào giai đoạn khủng hoảng một cách toàn diện, sâu sắc buộc Chính phủ phải vào cuộc để không bị “sụp đổ”. Mà theo tính toán từ các chuyên gia, khủng hoảng của thị trường BĐS còn kéo theo sự khó khăn của khoảng 90 ngành nghề khác và hàng chục triệu lao động bị ảnh hưởng đến cơm ăn việc làm.

Trong giai đoạn này, thị trường BĐS khủng hoảng “thiếu trong thừa”, thiếu những sản phẩm nhà ở bình dân, vừa túi tiền với đại bộ phận Nhân dân lao động và thừa sản phẩm cao cấp, kéo theo giá nhà ở không ngừng leo thang (tăng bình quân 10 – 15% mỗi năm), đã đẩy nhóm phân khúc nhà ở bình dân trở thành nhóm trung cấp.

Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2023 số lượng dự án nhà ở được cấp phép mới là 67 dự án, quy mô gần 25.000 căn hộ; hoàn thành 71 dự án, quy mô trên 29.600 căn, đáng nói cả 2 thông số này chỉ bằng 30% so với năm 2018 (thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19).

Bước sang năm 2024, khi các Quyết định, Nghị định, Thông tư, Công điện... chỉ đạo từ Chính phủ có thời gian để đủ “độ ngấm”, thị trường BĐS đã phục hồi, nhưng thực tế là phục hồi một cách yếu ớt.

Bởi trong quý I/2024, cả nước có 19 dự án nhà ở được cấp phép mới (tăng 2 dự án so với cùng kỳ năm 2023); trong khi hoàn thành chỉ có 10 dự án, quy mô 4.700 căn hộ (giảm 4 dự án và 1.200 căn hộ so với cùng kỳ).

“Thời điểm hiện tại, thị trường BĐS đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất và có phản ứng tích cực với những chỉ đạo, giải pháp của Chính phủ. Tuy nhiên, đánh giá một cách khách quan thì vẫn còn nhiều khó khăn, thời gian tới Chính phủ và các bộ, ngành cần tiếp tục tập trung tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thực hiện các dự án BĐS đặc biệt trong giải phóng mặt bằng, giao đất, xác định giá đất... để tiếp tục triển khai thực hiện tăng nguồn cung cho thị trường“ – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho hay.

Phù hợp nguyện vọng của các tầng lớp Nhân dân

Theo đánh giá từ các chuyên gia, lĩnh vực BĐS bắt đầu xuất hiện những khó khăn từ năm 2018 bởi hàng loạt bất cập về pháp lý, trong đó Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS là chủ thể chi phối chung đến toàn thị trường.

Tiếp đó, đại dịch Covid-19 xảy ra với yêu cầu bắt buộc phải thực hiện giãn cách toàn xã hội đã khiến “khó chồng thêm khó”, chuỗi sản xuất, kinh doanh của các chủ thể tham gia thị trường bị đứt gãy.

Cho đến tận thời điểm này, sau hơn 2 năm khi đại dịch Covid-19 đã hoàn toàn được kiểm soát, thì hàng loạt khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước, lần lượt “ngoi” lên, siết chặt khiến thị trường trở nên lao đao, điêu đứng. Khoảng thời gian này là hệ quả của quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch, an toàn trong suốt một thời gian dài trước đó.

“Có thể nói, sau đại dịch Covid-19 là khoảng thời gian bùng phát những căn bệnh của thị trường BĐS sau thời gian dài ủ bệnh, bởi có quá nhiều lỗ hổng trong quá trình phát triển từ thể chế, chính sách đến quá trình thực thi.

Trong khi “sức khỏe” của DN BĐS chưa kịp phục hồi, chưa đủ mạnh để có thể ứng biến với tình hình thực tế; bên cạnh phải chứng kiến việc “chia ly” của nhiều DN (do bị phá sản – PV).

Đây cũng là thời kỳ chứng kiến nhiều phi vụ lừa đảo, vi phạm pháp luật quy mô lớn, khiến cho khó khăn của thị trường càng trở nên trầm trọng hơn” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính đánh giá.

Sớm nhận thấy những “lỗ hổng” về pháp lý liên quan đến thị trường BĐS, khi đại dịch Covid-19 kết thúc, Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo các bộ, ngành chuyên môn gấp rút hoàn thiện việc sửa đổi, bổ sung các dự án luật (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS).

Đến cuối năm 2023, đầu năm 2024 tất cả các dự án luật này đã được Quốc hội thông qua với nhiều điểm mới, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ hết những khó khăn suốt 10 năm qua và thời gian thi hành từ ngày 1/1/2025.

Tuy nhiên, với hàng nghìn dự án BĐS, nhà ở, khu đô thị đã phải “nằm đắp chiếu” nhiều năm do vướng mắc, bất cập và thiếu đồng bộ của các dự án luật trên; cùng với đó là giá nhà ở trên thị trường đang leo thang, do thiếu nguồn cung mới... nên nếu phải chờ đợi thêm hàng năm trời để áp dụng luật mới thì cũng là cả thời gian dài, bởi chi phí bình quân từ khi lập quy hoạch đến khi hoàn thành chiếm tới 70 – 80% tổng giá trị của một dự án nhà ở, càng kéo dài thì chi phí càng tăng cao, buộc DN phải tăng giá bán.

Trên cơ sở đó, tại Nghị quyết số 72, 73/NQ-CP ban hành ngày 17/5 vừa qua, Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp thừa ủy quyền, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa 3 dự án luật (Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Đất đai 2024) vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội năm 2024, để triển khai thực thi từ 1/7/2024 (sớm hơn dự kiến 6 tháng).

Đánh giá về nội dung này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, tiến trình phục hồi, phát triển trở lại của thị trường BĐS đang bị “làm chậm, cản trở” bởi những quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành.

Chỉ tính riêng quy định về thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở, có đến trên 80% dự án bị vướng mắc (trong đó 15% là những dự án quy mô lớn).

“Nếu được “tiếp sức” bằng việc tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội sẽ cho phép áp dụng các dự án luật này kể từ ngày 1/7/2024 và đồng thời với việc ban hành các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn thì sẽ xử lý được hầu hết các “vướng mắc pháp lý” (đang chiếm 70% khó khăn của DN BĐS) và đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư và vừa có tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi, phát triển trở lại của thị trường BĐS từ khoảng cuối năm 2024 trở đi” – ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.