Vì sao người dân Singapore dễ tiếp cận nhà ở hơn? TS Nguyễn Sĩ Dũng chỉ ra chỉ ra bài học Việt Nam cần suy ngẫm

Theo TS Nguyễn Sĩ Dũng - nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, một dự án phát triển không thể chỉ dừng ở việc đền bù hay giải phóng mặt bằng. Điều quan trọng hơn là tương lai của những người đã nhường đất cho sự phát triển.

Ông đánh giá cao cách tiếp cận tại khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội khi người dân không chỉ được đền bù mà còn có cơ hội tham gia trực tiếp vào quá trình phát triển mới.

"Cái quan trọng nhất là người dân phải là một phần của sự phát triển đó, chứ không phải bị đẩy ra bên ngoài để nhìn một thành phố nguy nga mọc lên", ông nói.

Theo ông, đây phải trở thành triết lý chung của mọi dự án thu hồi đất: người dân không chỉ mất đất mà phải có cơ hội sở hữu một tương lai tốt hơn.

Nhắc tới bài học từ công trình đập Tam Hiệp của Trung Quốc, TS Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng mỗi quốc gia đều có những ưu tiên phát triển khác nhau. Tuy nhiên, theo ông, một dự án chỉ thành công về mặt kinh tế chưa thể coi là thành công trọn vẹn.

"Bởi vì cuộc sống của một triệu người quan trọng hơn rất nhiều lần một công trình có thể cung cấp điện năng tốt nhất."

Ông cho rằng mọi dự án phục vụ phát triển nhưng bỏ rơi con người thì cuối cùng ý nghĩa sẽ rất thấp. Tăng trưởng kinh tế và chất lượng cuộc sống của người dân phải được xem như hai tiêu chí song hành.

"Nếu tăng trưởng dương nhưng cuộc sống người dân lại âm thì dự án đó chưa thể coi là thành công."

Đất ruộng thành đất vàng, ai hưởng lợi nhiều nhất?

Nhìn lại quá trình đô thị hóa tại Mỹ Đình, Mễ Trì hay Cầu Giấy, TS Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng những người hưởng phần lớn chênh lệch địa tô chính là những người hưởng lợi nhiều nhất.

Ông thừa nhận không có đủ dữ liệu để xác định cụ thể ai được hưởng phần lớn giá trị gia tăng của đất đai, nhưng nhấn mạnh rằng phần chênh lệch địa tô này là "rất khủng".

Theo ông, nếu nguồn lực đó được tái đầu tư vào hạ tầng, y tế, giáo dục, giao thông và dịch vụ công thì tính công bằng sẽ được cải thiện.

Tuy nhiên, ông cũng cho rằng bài toán thu hồi và phân phối chênh lệch địa tô ở Việt Nam đến nay vẫn còn bỏ ngỏ.

Đối với các dự án, TS Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng Nhà nước cần là chủ thể hưởng lợi lớn nhất từ giá trị gia tăng của đất đai. Ông lý giải rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý, trong khi hạ tầng giao thông cũng được đầu tư bằng nguồn lực công.

"Nhà nước phải thu được phần lớn chênh lệch địa tô để đầu tư trở lại cho người dân."

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng điều đó không đồng nghĩa với việc chia toàn bộ phần giá trị tăng thêm cho người dân hoặc tước bỏ lợi ích của doanh nghiệp.

Theo ông, doanh nghiệp cần có lợi nhuận hợp lý để duy trì động lực đầu tư, nhưng lợi ích đó phải được đặt trong một cơ chế phân bổ công bằng.

Bài học lớn nhất từ Singapore

Theo TS Nguyễn Sĩ Dũng, điều khiến Singapore trở thành hình mẫu về quản lý đất đai không đơn thuần nằm ở các công cụ hành chính hay những quy định chặt chẽ về quy hoạch, mà quan trọng hơn là triết lý phát triển nhất quán: đất đai trước hết phải phục vụ con người.

Ông cho rằng Singapore không xem đất đai đơn thuần là nguồn lực để tối đa hóa giá trị bất động sản. Thay vào đó, quốc đảo này coi đất đai là công cụ để bảo đảm an sinh xã hội và quyền được có chỗ ở của người dân.

“Người ta không coi đất đai là nền tảng để phát triển bất động sản trước tiên, mà coi đó là nguồn lực để bảo đảm an sinh, bảo đảm nơi ở cho người dân”, TS Nguyễn Sĩ Dũng nói.

Điểm đặc biệt của Singapore là Nhà nước giữ vai trò rất lớn trên thị trường nhà ở. Phần lớn nguồn cung nhà ở được phát triển thông qua các thiết chế công do Nhà nước kiểm soát, giúp bảo đảm nguồn cung ổn định và hạn chế tình trạng đầu cơ đẩy giá.

Theo TS Nguyễn Sĩ Dũng, khi Nhà nước chi phối phần lớn nguồn cung, giá nhà không hoàn toàn được quyết định bởi kỳ vọng lợi nhuận hay đầu cơ mà được tính toán dựa trên khả năng chi trả của người dân.

“Nếu một chủ thể nhà nước chiếm tới phần lớn thị trường thì giá nhà sẽ phải căn cứ vào thu nhập của người dân để định giá, chứ không hoàn toàn chạy theo thị trường”, ông phân tích.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng cho rằng Việt Nam không thể sao chép nguyên mẫu Singapore bởi quy mô dân số, diện tích và điều kiện phát triển hoàn toàn khác biệt. Dù vậy, bài học cốt lõi mà Việt Nam có thể tham khảo chính là vai trò kiến tạo của Nhà nước.

Theo ông, thị trường có thể đảm nhiệm chức năng phân bổ nguồn lực và tạo hiệu quả kinh tế, nhưng bảo đảm công bằng xã hội là trách nhiệm của Nhà nước.

“Hiệu quả là câu chuyện của thị trường, còn công bằng là câu chuyện của Nhà nước”, TS Nguyễn Sĩ Dũng nhấn mạnh.

Ông cho rằng trong lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà cho thuê, Nhà nước cần đóng vai trò chủ động hơn, từ đầu tư, tạo quỹ đất, phát triển nguồn cung cho đến xây dựng các cơ chế hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập.

Theo TS Nguyễn Sĩ Dũng, mục tiêu cuối cùng của chính sách đất đai không phải là tạo ra những khu đô thị đắt giá hay những dự án có giá trị thương mại cao, mà là bảo đảm mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận nơi ở phù hợp.

“Không thể thiếu vai trò của Nhà nước nếu muốn bảo đảm công bằng. Nhà nước phải coi việc bảo đảm chỗ ở cho người dân là một sứ mệnh của mình”, ông nói.