GS.TS Hoàng Văn Cường: Thị trường bất động sản đang mất cân bằng

Chia sẻ tại buổi hội thảo về thị trường bất động sản, để làm rõ những đổi mới, diễn biến và dự báo thị trường bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, giảng viên cao cấp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, chỉ rõ số lượng dự án chung cư, nhà ở xã hội, số sản phẩm mới được triển khai vừa qua rất khiêm tốn, thị trường hiện nay đang mất cân đối cung cầu ở một số phân khúc.

Thị trường bất động sản phía Nam ổn định, giá bất động sản gần như không tăng. Ở Hà Nội giá các phân khúc có xu hướng tăng nhanh. “Đây là giai đoạn thị trường đang mất cân bằng”, ông Cường đánh giá. Lượng sản phẩm được giao dịch trong thời gian vừa qua là nhờ vào quá trình khởi công trước đó, lượng dự án khởi công mới rất thấp. Do đó lượng cung tăng lên nhưng không đạt được lượng cung như thị trường cân bằng. Và tạo nên mặt bằng mới về giá trên thị trường bất động sản.

Phát triển các mô hình đô thị hiện đại

Dự báo kịch bản tăng trưởng thị trường bất động sản thời gian tới, GS.TS Hoàng Văn Cường nêu bật nhiều yếu tố, trong đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hoá nhanh khiến cầu bất động sản dự báo tiếp tục tăng. Bởi bất động sản tập trung tại nhiều đô thị lớn, với nhu cầu sôi động. Dự báo tiến trình đô thị hoá tăng nhanh đương nhiên cầu tăng.

GS.TS Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

Về môi trường tạo điều kiện cho sự phát triển thị trường bất động sản, ông Cường kỳ vọng 3 bộ luật mới được ban hành, khung pháp lý mới sẽ khơi thông tình trạng ách tắc thủ tục thời gian qua, thúc đẩy được những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, có tiềm lực lớn đáp ứng được nhu cầu thị trường và sẽ tiếp cận được các dự án bất động sản.

Hơn nữa, không gian phát triển cho bất động sản cũng được mở ra. Các tỉnh, thành phố những năm qua tập trung cao độ xây dựng quy hoạch địa phương và đô thị. Và khi mà điều kiện tiếp cận đất đai, tiếp cận các dự án đã được tháo gỡ thì nguồn cung sẽ phong phú lên và đáp ứng được nhu cầu tăng trưởng của nền kinh tế trong thời gian tới.

Khi kinh tế tăng trưởng thì bất động sản sẽ phát triển mạnh. Điều này đã được chứng minh trong các chu kỳ của thị trường. Với các kỳ vọng tăng trưởng GDP trong giai đoạn năm 2025 - 2030, chúng ta có thể tin tưởng rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đi lên", ông Cường bình luận.

Tại buổi hội thảo, GS.TS. Hoàng Văn Cường cũng đưa ra các khuyến nghị để phát triển kinh tế và thị trường bất động sản ổn định như chính sách tín dụng tăng vốn, tăng cung bất động sản, phát triển các mô hình đô thị hiện đại,..

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, việc kiểm soát tín dụng sẽ giúp hạn chế đầu tư bất động sản, do đó, có thể sử dụng công cụ này để kiểm soát trong ngắn hạn, nếu sử dụng trong dài hạn sẽ làm mất cân bằng của thị trường.

Việc giảm lãi suất tín dụng ngắn hạn sẽ chỉ tác động vào tồn kho bất động sản, lượng cung không tạo ra sẽ không giữ được cân bằng thị trường.

Thay vào đó, hỗ trợ lãi suất tín dụng dài hạn cho vay bất động sản mới tạo ra cầu mới và sự cân bằng trên thị trường. Ông Cường cho biết, nguồn vốn tín dụng dài hạn này chỉ có thể trông chờ vào Ngân hàng Chính sách xã hội; trái phiếu bất động sản; người mua trả trước hay các quỹ tín thác đầu tư.

Đồng thời, tháo gỡ nút thắt pháp lý, mở rộng khả năng tiếp cận để nhiều dự án khởi công tăng nguồn cung nhưng phải bám theo kế hoạch phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu, chứ không phải chỗ nào chủ đầu tư có nhu cầu là làm, đầu tư tràn lan như giai đoạn trước đây.

Bên cạnh đó là phát triển các mô hình đô thị hiện đại, đô thị TOD hay còn gọi là đô thị 15 phút, tập trung dân số cao, dịch vụ đồng bộ giải quyết tất cả các nhu cầu tiện ích. Hạn chế phát triển nhà phân lô thấp tầng.

Đánh thuế kiểm soát đầu cơ phải chọn thời điểm

Đi kèm theo là những cơ chế ngăn chặn đầu cơ phải tính đến. Theo ông Cường, nếu không kiểm soát đầu cơ thị trường sẽ ngày càng tạo ra nhiều mặt bằng giá mới, việc định giá đất sẽ gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp quyền lợi của người sử dụng khiến thị trường phát triển thiếu bền vững.

Đánh thuế sẽ làm cho giảm giá bất động sản và có tác dụng lâu dài, người tiêu dùng sẽ có lợi tuy nhiên phải chọn thời điểm nhất định.

Khi có cơ chế đánh thuế, chỉ bất động sản tiêu dùng được khuyến khích như mua để ở, cho thuê giúp thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở phù hợp túi tiền chứ không phải mua để tích lũy như hiện nay.