Hà Nội tính cho thuê nhà tới 20 năm: ‘Mỏ vàng’ mới của bất động sản dòng tiền

Thay đổi tư duy nhà ở: Từ sở hữu sang thuê dài hạn

Tại cuộc họp triển khai chỉ đạo về phát triển nhà ở cho thuê mới đây, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã nhấn mạnh yêu cầu nghiên cứu chính sách cho thuê nhà dài hạn từ 15 - 20 năm, thậm chí có thể dài hơn, đồng thời định hướng phân loại nhà ở thành bốn nhóm gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Đây được xem là bước đi mang tính chiến lược nhằm thay đổi tư duy phát triển thị trường nhà ở tại Việt Nam - từ mô hình chủ yếu tập trung vào mua bán sang phát triển đồng thời cả phân khúc nhà ở cho thuê.

Theo phân tích của chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn, thị trường hiện đang tồn tại nghịch lý lớn khi nguồn cung nhà ở thương mại để bán ngày càng nhiều nhưng nhà ở cho thuê dài hạn với giá phù hợp lại rất khan hiếm.

Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM luôn ở mức rất cao, đặc biệt là nhóm lao động trẻ, công nhân, chuyên gia, cán bộ công chức và những người chưa đủ khả năng tài chính để sở hữu nhà ở.

"Hợp đồng thuê nhà hiện nay chủ yếu chỉ kéo dài từ một đến hai năm, khiến người thuê luôn trong trạng thái bất ổn. Việc kéo dài thời hạn thuê lên 15 - 20 năm sẽ giúp người dân yên tâm an cư, ổn định cuộc sống và giảm áp lực phải mua nhà bằng mọi giá", ông Rich Nguyễn nhận định.

"Mỏ vàng" mới của bất động sản dòng tiền

Nếu được triển khai đồng bộ, chính sách này có thể tạo ra sự dịch chuyển đáng kể trong cấu trúc thị trường bất động sản.

Nhiều năm qua, phần lớn nhà đầu tư tập trung vào chiến lược mua đi bán lại nhằm hưởng lợi từ tăng giá tài sản. Tuy nhiên, khi Nhà nước đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê, dòng tiền khai thác dài hạn có thể trở thành xu hướng chủ đạo.

Theo các định hướng được đưa ra, doanh nghiệp và hợp tác xã có thể được tham gia mua lại nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội để khai thác cho thuê chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở thương mại trong tương lai cũng có thể phải dành một tỷ lệ nhất định quỹ nhà cho hoạt động cho thuê.

Điều này mở ra cơ hội lớn cho nhóm nhà đầu tư sở hữu bất động sản tại các khu công nghiệp, trung tâm việc làm, các khu đô thị vệ tinh hoặc khu vực phát triển theo mô hình TOD (đô thị gắn với giao thông công cộng).

Thay vì chờ tăng giá đất, nhà đầu tư có thể xây dựng danh mục tài sản tạo dòng tiền ổn định trong nhiều năm, tương tự mô hình phát triển bất động sản tại nhiều quốc gia phát triển.

Không ít chuyên gia cho rằng đây có thể là thời điểm đánh dấu sự hình thành một thị trường bất động sản cho thuê chuyên nghiệp tại Việt Nam - lĩnh vực vốn còn rất sơ khai dù nhu cầu thực tế vô cùng lớn.

Giá nhà có hạ nhiệt?

Một trong những mục tiêu quan trọng nhất của chính sách là giảm áp lực sở hữu nhà ở.

Theo logic được cơ quan quản lý đưa ra, khi người dân có thể tiếp cận nhà ở cho thuê chất lượng tốt, thời hạn dài và giá phù hợp, nhu cầu mua nhà bằng mọi giá sẽ giảm xuống. Khi đó, áp lực cầu đối với nhà ở thương mại cũng sẽ bớt căng thẳng hơn.

"Nếu tôi có thể thuê nhà ổn định trong 15 - 20 năm thì chưa chắc tôi phải vay ngân hàng hàng tỷ đồng để mua nhà ngay lập tức", chuyên gia Rich Nguyễn phân tích.

Đây được xem là giải pháp góp phần điều tiết thị trường theo hướng bền vững hơn, hạn chế đầu cơ và giảm bớt tình trạng giá nhà tăng nhanh vượt xa thu nhập của người dân.

Dù triển vọng rất lớn, mô hình nhà ở cho thuê dài hạn cũng đối mặt không ít thách thức.

Đặc thù của bất động sản cho thuê là chu kỳ hoàn vốn kéo dài từ 15 - 20 năm, trong khi bất động sản thương mại để bán có thể thu hồi vốn nhanh hơn nhiều. Vì vậy, sức hấp dẫn của phân khúc này phụ thuộc rất lớn vào cơ chế ưu đãi về đất đai, tín dụng và chính sách thuế.

Nếu lãi suất cho vay không đủ cạnh tranh hoặc cơ chế hỗ trợ chưa thực sự hấp dẫn, khu vực tư nhân có thể chưa sẵn sàng tham gia mạnh mẽ.

Ngoài ra, việc yêu cầu các dự án thương mại dành một phần quỹ nhà để cho thuê cũng có thể làm gia tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng tới biên lợi nhuận của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, xét về dài hạn, nhiều chuyên gia cho rằng việc hình thành thị trường nhà ở cho thuê quy mô lớn sẽ giúp bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh hơn, giảm phụ thuộc vào đầu cơ và tạo ra nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực của xã hội.

Nếu những đề xuất hiện nay được hiện thực hóa, thị trường địa ốc có thể chứng kiến một cuộc dịch chuyển đáng chú ý: từ cuộc chơi của những người săn chênh lệch giá sang cuộc chơi của những nhà đầu tư biết tạo dòng tiền bền vững. Và trong bức tranh mới ấy, nhà ở cho thuê dài hạn hoàn toàn có thể trở thành "mỏ vàng" tiếp theo của thị trường bất động sản Việt Nam.