Lãi suất vay chạm ngưỡng 15% : CEO Tô Anh Hùng cảnh báo 'phần lớn tin rao cắt lỗ bất động sản thực chất chỉ là cắt lãi'

Lãi suất vay tăng cao, vì sao tin rao "cắt lỗ" bất động sản ngày càng nhiều?

Thị trường bất động sản hiện nay đang chứng kiến một nghịch lý đầy thách thức khi các thông tin về "cắt lỗ" xuất hiện tràn lan trên các diễn đàn giao dịch nhưng giá thực tế tại nhiều phân khúc, đặc biệt là chung cư, vẫn duy trì ở mức cao ngất ngưởng.

Trong khi các tin rao bán lỗ từ 20% đến 30% xuất hiện dày đặc, thực tế khảo sát cho thấy giá chung cư trung cấp tại Hà Nội vẫn neo ở mức 70-80 triệu đồng/m2, còn phân khúc cao cấp đã chạm ngưỡng 100-140 triệu đồng/m2.

Theo ông Tô Anh Hùng - CEO Refi và Cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA), hiện tượng này phản ánh nỗ lực neo giá của các nhà đầu tư nhằm giảm bớt thiệt hại thay vì thực sự giảm giá sâu để thoát hàng, đồng thời làm dấy lên những lo ngại về giá trị thực của tài sản trong bối cảnh áp lực tài chính ngày càng đè nặng.

Để hiểu rõ bản chất của hiện tượng này, ông Tô Anh Hùng cho rằng cần phải định nghĩa lại khái niệm cắt lỗ một cách chính xác. Theo ông, cắt lỗ thực sự là việc bán dưới giá hợp đồng mua bán của chủ đầu tư, trong khi thực tế phần lớn các trường hợp hiện nay chỉ là "cắt lãi" – tức là bán thấp hơn mức giá kỳ vọng hoặc giá chênh lệch so với trước đây.

Mặc dù vậy, việc cắt lỗ thực tế đã bắt đầu diễn ra tại một số dự án mở bán vào giai đoạn 2024-2025, nhưng mức giá sau khi cắt liệu đã phù hợp với giá trị thực hay chưa vẫn là một dấu hỏi lớn. Ông Hùng nhấn mạnh rằng bất động sản là loại hàng hóa đặc thù chịu tác động mạnh bởi cung cầu, và nếu mức giá vẫn còn quá xa rời giá trị thực tế thì dù có cắt lỗ thêm nữa cũng khó lòng thu hút được sự hấp thụ từ thị trường.

Áp lực lớn nhất đối với các nhà đầu tư hiện nay chính là sự chấm dứt của các gói lãi suất ưu đãi. Từ mức lãi suất 5-6%, các khoản vay mua nhà giai đoạn 2024-2025 đã vọt lên ngưỡng lãi suất vay thả nổi khoảng 15% mỗi năm. Đây là một con số khổng lồ nếu so sánh với lợi suất cho thuê tại Hà Nội, hiện chỉ dao động từ 2,5% đến 3% mỗi năm.

Ông Tô Anh Hùng phân tích rằng với một căn hộ trị giá khoảng 5-6 tỷ đồng, nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lên đến 70%, áp lực trả lãi hàng tháng sẽ là một con số cực kỳ lớn, gây ra sự mất cân đối tài chính nghiêm trọng. Sự chênh lệch giữa lãi suất vay và lợi suất cho thuê đang khiến thị trường trở nên ảm đạm và đẩy nhiều nhà đầu tư vào tình thế buộc phải tháo chạy khỏi thị trường.

Một yếu tố khác khiến giá nhà tại Hà Nội trở nên khó tiếp cận là sự lệch pha giữa thu nhập và giá bất động sản. Chỉ số giá nhà trên thu nhập (PI) của Hà Nội đã chạm mức 37,7 lần, vượt qua cả những đô thị đắt đỏ nhất thế giới như Hồng Kông.

Điều này đồng nghĩa với việc một người dân bình thường phải mất gần 38 năm làm việc và không chi tiêu gì mới có thể sở hữu một căn nhà.

Theo ông Tô Anh Hùng, sự tăng giá quá nhanh, có những nơi tăng gấp đôi hoặc gấp ba trong vòng hai năm qua, đã khiến thu nhập của người dân hoàn toàn không thể đuổi kịp. Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng thế hệ trẻ mà còn làm mất đi động lực tăng trưởng bền vững của các thành phố lớn nếu không có sự điều chỉnh kịp thời từ chính sách.

Dòng tiền dịch chuyển sang thị trường thứ cấp, nhà đầu tư cần tránh những "bẫy" nào?

Trong bối cảnh giá sơ cấp từ các chủ đầu tư tăng cao, dòng tiền thông minh đang có xu hướng dịch chuyển mạnh sang thị trường thứ cấp. Ông Tô Anh Hùng nhận định rằng khi các dự án hình thành trong tương lai đến thời hạn bàn giao vào cuối năm 2024 và năm 2025, áp lực phải nộp nốt phần kinh phí còn lại (từ 25% đến 45% giá trị hợp đồng) sẽ khiến nhiều nhà đầu tư có tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ- PV) trước đây buộc phải xả hàng.

Do đó, thị trường thứ cấp với mức giá phù hợp hơn và sản phẩm hiện hữu đang trở thành lựa chọn ưu tiên của người dân có nhu cầu thực. Điều này đồng thời phản ánh sự thay đổi trong chiến lược đầu tư, khi các nhà đầu tư không còn mù quáng chạy theo các dự án "bánh vẽ" mà tập trung vào những sản phẩm có tính thanh khoản và pháp lý rõ ràng.

Về quy hoạch dài hạn, bản quy hoạch Hà Nội 100 năm với mô hình đô thị đa cực đang định hình lại cuộc chơi. Ông Tô Anh Hùng cho rằng các nhà đầu tư hiện nay cần bám sát các tuyến Metro và các trục hạ tầng trọng điểm.

Việc khởi công 5 tuyến Metro mới với tổng vốn đầu tư 1,3 triệu tỷ đồng sẽ là động lực chính giúp giãn dân ra khỏi nội đô và tăng nguồn cung quỹ đất dọc các tuyến giao thông công cộng. Theo ông Hùng, việc phát triển các khu đô thị đa mục tiêu sát các ga Metro, kết hợp với nhà ở thương mại giá phù hợp (khoảng 40-50 triệu đồng/m2), chính là chìa khóa để hạ nhiệt giá nhà và phát triển thị trường bền vững.

Sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng của thế hệ trẻ cũng tác động mạnh đến thị trường. Thay vì tìm kiếm những căn nhà riêng lẻ trong ngõ sâu với diện tích lớn nhưng thiếu tiện ích và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, giới trẻ hiện nay đề cao không gian sống và hệ sinh thái tiện ích của các đại đô thị.

Ông Tô Anh Hùng quan sát thấy rằng người mua nhà hiện đại sẵn sàng chấp nhận diện tích sử dụng nhỏ hơn để đổi lấy các tiện ích như công viên, bệnh viện, trường học và khả năng kết nối giao thông thuận tiện bằng ô tô hoặc Metro. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải thay đổi tư duy phát triển sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.

Tuy nhiên, việc đầu tư vào các khu vực ven đô cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không tỉnh táo. Tại khu vực phía Đông như Đông Anh, Mê Linh, mặc dù có nhiều tiềm năng nhưng thực tế nhiều dự án đã "om" đất hàng chục năm mà không triển khai, khiến nhà đầu tư đối mặt với bẫy chôn vốn.

Ngược lại, khu vực phía Nam như Thường Tín, Phú Xuyên đang được xem là "vùng trũng" về giá với mức 22-35 triệu đồng/m2, nhưng ông Tô Anh Hùng cảnh báo nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch chi tiết 1/500 để tránh các dự án chưa đủ điều kiện mở bán hoặc "bán lúa non".

Tại khu vực phía Tây như Hòa Lạc, thách thức nằm ở việc thu hút cư dân ở lại lâu dài thay vì chỉ là nơi học tập của sinh viên, nếu không sẽ dễ dẫn đến tình trạng đô thị "phòng ngủ".

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, ông Tô Anh Hùng nhấn mạnh vai trò quyết định của việc công khai minh bạch quy hoạch chi tiết 1/500 và đẩy mạnh đầu tư công.

Việc thành phố Hà Nội cam kết rút ngắn thời gian phê duyệt quy hoạch xuống còn 3 tháng và đưa các bản đồ quy hoạch lên hệ thống điện tử sẽ giúp người dân yên tâm giao dịch và chấm dứt tình trạng lừa đảo bởi các dự án "bánh vẽ". Đồng thời, việc giải ngân đầu tư công cần được xem là chỉ số KPI quan trọng cho các địa phương để tạo sức lan tỏa cho nền kinh tế và hỗ trợ thanh khoản cho thị trường.

Thị trường bất động sản đang đứng trước một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ dưới tác động của "bão lãi suất" và những thay đổi về chính sách pháp lý. Theo chuyên gia, các nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ đầu cơ lướt sóng sang tầm nhìn dài hạn, bám sát các trục phát triển của thành phố để tìm kiếm cơ hội trong một chu kỳ mới bền vững hơn. Việc đưa lãi suất về mức hợp lý và thúc đẩy phân khúc nhà ở giá phù hợp sẽ là những yếu tố then chốt để phục hồi niềm tin và giúp người dân hiện thực hóa giấc mơ an cư.