Một doanh nghiệp đề xuất 'luật chơi' mới cho chung cư: Chuẩn hóa quản lý, bắt buộc kiểm toán

Theo Eurowindow, mô hình tự quản hiện nay trao cho Hội nghị nhà chung cư vai trò quyết định nhiều vấn đề quan trọng, trong khi mỗi tòa nhà có thể xây dựng quy chế riêng. Điều này dẫn tới khoảng trống khi chính những quy chế nội bộ lại được sử dụng làm căn cứ xác định trách nhiệm và xử lý vi phạm.

Đề xuất trên được Công ty Cổ phần Eurowindow đưa ra tại Hội thảo "Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)", diễn ra tại Hà Nội ngày 17/9 vừa qua. Tại bản tham luận góp ý, doanh nghiệp tập trung phân tích những khoảng trống trong cơ chế quản lý, vận hành chung cư hiện nay và kiến nghị bổ sung các công cụ pháp lý nhằm tăng tính minh bạch, kiểm soát tài chính và nâng hiệu quả tự quản tại các tòa nhà.

Doanh nghiệp cho rằng cần xây dựng một quy chế quản lý, vận hành chung cư mang tính khung, áp dụng thống nhất, trong đó xác định rõ thẩm quyền của Hội nghị nhà chung cư, các khoản chi phải được thông qua, hạn mức giao dịch, quy trình lựa chọn nhà cung cấp, nghĩa vụ công khai hợp đồng, hóa đơn, chứng từ, kiểm tra - kiểm toán và trách nhiệm giải trình. Các chung cư vẫn được quy định chi tiết phù hợp thực tế, nhưng không được thấp hơn các chuẩn mực kiểm soát tối thiểu do pháp luật đặt ra.

Đề xuất bắt buộc kiểm toán tài chính hằng năm

Một điểm nhấn khác trong tham luận là đề xuất đưa kiểm toán tài chính hằng năm trở thành yêu cầu bắt buộc đối với hoạt động quản lý chung cư.

Eurowindow cho rằng hiện nay việc kiểm toán chỉ trở thành bắt buộc khi được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định trong quy chế quản lý. Khi cư dân nghi ngờ sai phạm trong sử dụng quỹ chung nhưng không có cơ chế kiểm toán thường xuyên, việc tiếp cận số liệu để kiểm chứng và kiến nghị xử lý cũng gặp khó khăn.

Theo doanh nghiệp, kiểm toán định kỳ sẽ tạo thêm một lớp kiểm soát đối với các khoản chi thường xuyên và quỹ bảo trì, qua đó góp phần phát hiện, ngăn ngừa nguy cơ thất thoát tài sản chung từ sớm.

Siết điều kiện đối với thành viên Ban quản trị

Eurowindow cũng đề xuất thay đổi cách xác lập năng lực của Ban quản trị. Theo đó, thành viên Ban quản trị không chỉ tham gia đào tạo mà cần hoàn thành đủ thời lượng, vượt qua bài kiểm tra tối thiểu và được cấp chứng chỉ quản trị nhà chung cư trước khi thực hiện vai trò. Doanh nghiệp đồng thời đề nghị công khai việc thành viên đã đáp ứng điều kiện đào tạo, đồng thời bổ sung quy định về các trường hợp không được ứng cử vào Ban quản trị.

Với chung cư hỗn hợp, doanh nghiệp còn đề xuất cơ cấu Ban quản trị phải có đại diện của cả khu căn hộ và khu thương mại để bảo đảm cân bằng quyền lợi trong quản lý phần sở hữu chung.

Từ “tự quản” sang “tự quản có trách nhiệm và được giám sát”

Xuyên suốt tham luận, Eurowindow không đề xuất Nhà nước trực tiếp quản lý, vận hành các tòa nhà. Thay vào đó, doanh nghiệp cho rằng Nhà nước cần tập trung vào việc đặt ra chuẩn mực, kiểm soát tính hợp pháp, buộc minh bạch dữ liệu và có cơ chế can thiệp kịp thời khi quyền lợi hoặc tài sản chung có nguy cơ bị xâm hại.

Tham luận tham chiếu kinh nghiệm Singapore và Hàn Quốc về tách biệt các quỹ, cơ chế giải quyết tranh chấp chuyên trách, công khai dữ liệu tài chính và đào tạo thành viên đại diện cư dân. Từ đó, Eurowindow đề xuất hoàn thiện pháp luật theo hướng giới hạn rõ quyền quyết định, công khai nghị quyết, chuẩn hóa tài chính, tăng giám sát và rút ngắn thời gian xử lý tranh chấp.

Đề xuất này cũng đi cùng định hướng của Bộ Xây dựng trong quá trình sửa Luật Nhà ở, khi cơ quan này cho biết đang tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến mô hình Ban quản trị và quản lý, sử dụng nhà chung cư.