Nâng cao hiệu quả xác định giá đất qua hoạt động kiểm toán

Ngày 18/10, tại Hà Nội, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) chủ trì, phối hợp với Bộ TM&MT tổ chức Hội thảo chuyên đề: "Quản lý đất đai và xác định giá đất - những bất cập từ thực tiễn và qua hoạt động KTNN".

Theo Phó Tổng KTNN Hà Thị Mỹ Dung, cùng với quá trình đô thị hóa, việc vốn hóa đất đai, phát triển thị trường bất động sản được thực hiện mạnh mẽ. Cụ thể, trong giai đoạn (2017-2021), nguồn thu từ đất đai luôn đóng góp từ 12-14% tổng thu ngân sách Nhà nước.

"Tại nhiều địa phương, số thu từ đất đai chiếm tới trên 30% ngân sách địa phương và là nguồn vốn chính cho đầu tư công. Đất đai là điều kiện vật chất hàng đầu để thực hiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong phát triển công nghiệp, dịch vụ. Mặt khác, trong lĩnh vực nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất chính và nông nghiệp đang là trụ cột chống đỡ chính của kinh tế trong giai đoạn khó khăn", bà Hà Thị Mỹ Dung thông tin.

Tuy nhiên, bà Hà Thị Mỹ Dung cho biết, qua kết quả kiểm toán cho thấy, việc quản lý, sử dụng đất đai còn nhiều vấn đề hạn chế và vướng mắc. Hành lang pháp lý cho công tác quản lý, sử dụng đất đai chưa rõ ràng, nhất là sử dụng cho phát triển kinh tế. Bên cạnh đó, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch xây dựng chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và ổn định lâu dài. Việc thu hồi đất chưa đảm bảo các điều kiện và trình tự, thủ tục theo quy định. Giá bồi thường còn thấp và chưa sát với giá thị trường. Trong khi đó, việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong thực tiễn còn bất cập.

Trao đổi nội dung liên quan đến tài chính đất đai, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ TN&MT) Đào Trung Chính cho biết, nội dung liên quan đến tài chính đất đai, giá đất được lồng ghép trong nhiều quy định xuyên suốt cả dự thảo Luật, như: Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phát triển quỹ đất… và được thể hiện rõ ràng nhất tại Chương XI về tài chính về đất đai, giá đất gồm 2 mục, 10 điều luật.

Tuy nhiên, ông Đào Trung Chính nêu thực tế, hiện tại một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, bộc lộ một số hạn chế. Cụ thể, một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp điều kiện thực tế về thông tin thị trường. Công tác quản lý nhà nước về giá đất cũng còn nhiều bất cập trong bối cảnh cơ sở dữ liệu về giá đất chưa hoàn thiện. Quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn.

Đồng thời, việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... dẫn đến khối lượng công việc định giá đất cụ thể lớn tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh, trong khi năng lực cơ quan định giá, hội đồng thẩm định giá đất còn hạn chế.

Bên cạnh đó, bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Quy định về việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể, tuân thủ pháp luật về đấu thầu, dẫn đến một số trường hợp không lựa chọn được đơn vị tư vấn thực hiện, kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ định giá đất…

Từ những bất cập nêu trên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu cho rằng, việc kiểm toán xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là cơ sở đánh giá tính hiệu quả của phương thức nộp tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Nhà nước xác định giá đất, quyết định giá đất là để điều tiết thị trường, do đó không định giá đất "theo đuôi" thị trường để nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia trong thu hút đầu tư, nhất là thu hút nguồn vốn FDI.

‘Siết’ quy định về chuyển nhượng, đấu giá đất để lành mạnh hóa thị trường

Trao đổi về vai trò của KTNN trong xác định giá đất, theo TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường-giá cả (Bộ Tài Chính), KTNN cần mở rộng nội dung kiểm toán đối với đất đai (công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, định giá và đấu giá đất, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước). Trong đó việc kiểm toán tập trung vào xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất, đền bù khi thu hồi đất, thực hiện chính sách thuế đất..., đặc biệt là những nội dung liên quan đến thẩm quyền, trách nhiệm và chống tham nhũng lãng phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

"KTNN là cơ quan của Quốc hội, nên các kết luận kiểm toán, kiến nghị hoàn thiện cơ chế chính sách không chỉ dừng lại ở bảo vệ lợi ích của cơ quan quản lý Nhà nước mà còn bảo vệ lợi ích hợp pháp, hợp lý của các đối tượng kiểm toán", ông Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Cụ thể, một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả về công tác quản lý đất đai và xác định giá đất thông qua hoạt động kiểm toán, đại diện KTNN khu vực XIII đã đề xuất các nhóm giải pháp cốt lõi.

Thứ nhất, để ngăn chặn tình trạng người mua, người bán ký hợp đồng công chứng với giá thấp hơn nhiều mức giá giao dịch thực tế, gây thất thu lớn ngân sách Nhà nước, đồng thời làm biến dạng kết quả thẩm định giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, hoặc làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, Quốc hội cần bổ sung thêm cách tính thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Thực tế, khoảng 20 năm gần đây, hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên thị trường đã thông qua ký hợp đồng công chứng, người mua, người bán đều có hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, nên quy định sẽ có tính khả thi. Với quy định này, người mua sẽ không chấp nhận ghi giá thấp hơn giá mua thực tế trong các hợp đồng công chứng vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của họ khi họ có nhu cầu chuyển nhượng lại bất động sản này. Khi giá bất động sản trên thị trường đã minh bạch, thì hoạt động thẩm định giá đất cụ thể sẽ khách quan, minh bạch hơn.

Thứ hai, để hoàn thiện cơ sở pháp lý về điều kiện của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước, ngoài điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định, Chính phủ cần ban hành bổ sung quy định về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất công khác và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước (phải chứng minh về khả năng thanh toán trong thời hạn quy định nếu trúng đấu giá), nhằm nâng cao tính khả thi của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước.

Thứ ba, cần có những quy định chặt chẽ hơn nữa để ngăn chặn các hiện tượng làm "méo mó" giá trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Cụ thể: Các quy định pháp luật cần ngăn chặn được những giao dịch có tính "thổi" giá hoặc "dìm" giá đất, những giao dịch giả tạo, hiện tượng thông đồng trong hoạt động đấu giá. Khi lựa chọn bất động sản để so sánh cần đánh giá loại trừ những giao dịch có dấu hiệu bất thường về giá.

Thứ tư, để hạn chế những tác động tiêu cực trong đấu giá tài sản Nhà nước nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước nói riêng, nên áp dụng phổ biến hình thức đấu giá trực tuyến, theo đó các thông tin liên quan đến tài sản đấu giá, kể cả hồ sơ pháp lý, các hình ảnh về tài sản, địa chỉ cụ thể về nhà đất đấu giá… được thông báo công khai trên trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản công để người tham gia đấu giá có thể tham khảo, tự do đến quan sát nhà đất đấu giá và tham gia đấu giá mà không bị sự ngăn cản, đe dọa của các thế lực muốn thao túng hoạt động đấu giá.

Thứ năm, để ngăn chặn tình trạng thao túng giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, Chính phủ cần giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất phổ biến trên thị trường của các loại đất, bao gồm: Cơ sở dữ liệu về giá rao bán, rao mua, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh; giá chuyển nhượng thành công trên thị trường; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đền bù giải phóng mặt bằng đã phê duyệt và thực hiện… theo từng tuyến đường, đoạn đường trên từng địa bàn và công bố công khai trên các wesite chuyên ngành làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về giá đất và công tác thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể.

Cơ sở dữ liệu về đất đai phải được xây dựng đồng bộ, thống nhất không chỉ về số lượng, chất lượng, diện tích mà cả về giá trị, lịch sử giao dịch. Khi cơ sở dữ liệu về đất đai được số hóa sẽ dễ dàng theo dõi được sự thay đổi, bao gồm cả sự thay đổi về giá trị và sự chuyển dịch về đất đai giữa các bên liên quan. Mọi giao dịch về đất đai sẽ trở nên minh bạch, cụ thể và trực quan. Điều này giúp Nhà nước thực hiện tốt hơn chức năng đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua việc cung cấp thông tin, báo cáo và thực hiện trách nhiệm giải trình. Đồng thời, hiệu lực, hiệu quả quản lý được nâng cao khi Nhà nước có đủ thông tin để ban hành các quyết định quản lý.