PGS.TS Nguyễn Hữu Huân: Cứ 4 - 5 năm chu kỳ lại lặp lại, cấu trúc vốn BĐS hiện nay rất khó bền vững
"Cứ khoảng 4 - 5 năm thì chu kỳ lại quay trở lại. Năm 2022 và năm 2026 có nhiều nét tương đồng. Sau một giai đoạn nới lỏng tiền tệ để hỗ trợ tăng trưởng, đến một thời điểm nhất định việc nới lỏng phải dừng lại và thanh khoản bất động sản bắt đầu chịu áp lực", ông Huân phân tích.
Kịch bản hiện nay có nhiều nét giống năm 2022
Tại tọa đàm "Tín dụng bất động sản - Kiểm soát thế nào để phát triển", theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Phó Chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM (IFC-HCM), bối cảnh hiện nay đang xuất hiện nhiều dấu hiệu tương tự giai đoạn năm 2022, thời điểm thị trường bất động sản chịu tác động mạnh từ lãi suất tăng cao và dòng vốn tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ.
Ông cho rằng dù áp lực hiện tại có thể chưa nghiêm trọng bằng năm 2022, nhưng môi trường kinh tế vĩ mô toàn cầu lại tiềm ẩn nhiều bất ổn hơn. Việt Nam là nền kinh tế có độ mở lớn, dễ chịu tác động từ các biến động bên ngoài, đặc biệt là những căng thẳng địa chính trị đang leo thang trên thế giới.
Xung đột giữa Mỹ, Iran và Israel đang tạo sức ép lên giá dầu toàn cầu, kéo theo giá năng lượng và nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh. Điều này không chỉ đặt ra bài toán an ninh năng lượng mà còn làm gia tăng nguy cơ nhập khẩu lạm phát vào Việt Nam.
"Lạm phát có thể quay trở lại trong thời gian tới và đó là một trong những lý do khiến mặt bằng lãi suất chịu áp lực tăng. Bên cạnh đó, áp lực tỷ giá cũng đang hiện hữu khi dự trữ ngoại hối không còn quá dồi dào như trước", ông Huân nhận định.
Theo vị chuyên gia, điều này đang đặt Ngân hàng Nhà nước trước một bài toán rất khó: Vừa phải đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và tỷ giá, vừa phải đáp ứng mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong năm nay.
Doanh nghiệp đối mặt áp lực thanh khoản ngày càng lớn
Đánh giá về thị trường bất động sản, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân cho rằng các doanh nghiệp hiện đã có nhiều kinh nghiệm hơn sau cú sốc năm 2022 nên không quá bất ngờ trước những diễn biến hiện nay. Tuy nhiên, áp lực thanh khoản vẫn sẽ rất lớn và có xu hướng gia tăng trong thời gian tới.
Ông đặc biệt lưu ý đến điểm yếu cố hữu của thị trường bất động sản Việt Nam là cấu trúc vốn phụ thuộc quá nhiều vào hệ thống ngân hàng.
"Nếu cấu trúc vốn hiện nay của doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng thì rất khó bền vững trong dài hạn", ông nhấn mạnh.
Theo ông Huân, thị trường đang chứng kiến một vòng lặp quen thuộc.
"Cứ khoảng 4 - 5 năm thì chu kỳ lại quay trở lại. Năm 2022 và năm 2026 có nhiều nét tương đồng. Sau một giai đoạn nới lỏng tiền tệ để hỗ trợ tăng trưởng, đến một thời điểm nhất định việc nới lỏng phải dừng lại và thanh khoản bắt đầu chịu áp lực", ông phân tích.
Vị chuyên gia cho rằng khi doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho các dự án có vòng đời dài hoặc có sự lệch pha về kỳ hạn nguồn vốn, rủi ro thanh khoản sẽ xuất hiện mỗi khi chính sách tiền tệ thay đổi.
Mở thêm các "đường dẫn vốn" mới cho bất động sản
Ông Huân dẫn cảnh báo của World Bank cho thấy tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam đang ở mức khá cao. Điều này đòi hỏi phải đa dạng hóa các kênh huy động vốn thay vì phụ thuộc quá mức vào hệ thống ngân hàng.
Một trong những giải pháp được PGS.TS Nguyễn Hữu Huân đề xuất là tận dụng vai trò của Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP.HCM để tạo thêm các kênh dẫn vốn mới cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Theo ông, cơ chế sandbox (thử nghiệm có kiểm soát) được thiết kế trong khuôn khổ trung tâm tài chính quốc tế sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận những mô hình huy động vốn mới như token hóa bất động sản, token hóa trái phiếu hay các hình thức tài sản số hóa khác.
Đặc biệt, trung tâm tài chính quốc tế có thể tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc huy động nguồn vốn quốc tế bằng đồng USD, thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư nước ngoài và cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài.
Ông cũng cho biết cơ quan điều hành đang nghiên cứu các cơ chế đặc thù nhằm mở rộng khả năng tiếp cận thị trường bất động sản của nhà đầu tư quốc tế, từ đó hình thành những dòng vốn trung và dài hạn ổn định hơn cho thị trường.
"Đặc thù của bất động sản là cần nguồn vốn dài hạn. Vì vậy, chúng ta phải xây dựng được những kênh huy động vốn dài hạn, ổn định và bền vững hơn thay vì phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng như hiện nay", PGS.TS Nguyễn Hữu Huân nhấn mạnh.
