Phó Chủ tịch VIREA: Ba địa phương phía Nam cần bỏ tư duy ‘mạnh ai nấy hút FDI’ để đón dòng vốn công nghệ cao

Ngày 25/9, Báo Công Thương tổ chức tọa đàm “Bất động sản công nghiệp phía Nam: Đón làn sóng FDI công nghệ cao, kiến tạo hệ sinh thái sản xuất mới”.

Tại tọa đàm, ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA), cho biết thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam trong nửa đầu năm 2026 vẫn duy trì nhu cầu tích cực. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là chất lượng nhu cầu và yêu cầu đối với nguồn cung đang thay đổi rõ rệt.

Đất công nghiệp lấp đầy 76,3%, nhà xưởng xây sẵn vượt 90%

Dẫn số liệu của Cushman & Wakefield, ông Bảo cho biết đến quý II/2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp khu vực đạt khoảng 36.063 ha, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 76,3%.

Mức độ hấp thụ có sự khác biệt đáng kể giữa các địa phương. TP.HCM đạt tỷ lệ lấp đầy 86,1%, Đồng Nai 73,1% và Tây Ninh 60,9%.

Theo ông Bảo, nếu TP.HCM đang tiến gần ngưỡng lấp đầy cao thì Đồng Nai và Tây Ninh vẫn còn dư địa để phát triển nguồn cung, tiếp nhận các dự án mới.

Đáng chú ý hơn nằm ở phân khúc bất động sản công nghiệp xây sẵn.

Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 6,85 triệu m², tỷ lệ lấp đầy khoảng 92%, giá thuê bình quân 4,9 USD/m²/tháng. Nhà kho xây sẵn có khoảng 6,6 triệu m², tỷ lệ lấp đầy 91,6%, giá thuê bình quân 4,6 USD/m²/tháng.

Việc cả hai phân khúc đều có tỷ lệ lấp đầy trên 90%, cao hơn đáng kể so với đất công nghiệp, cho thấy sự thay đổi trong nhu cầu của doanh nghiệp.

Theo ông Bảo, doanh nghiệp ngày càng ưu tiên những mô hình có thể đưa vào vận hành nhanh, linh hoạt và giảm vốn đầu tư ban đầu.

Cùng với đó, cơ cấu khách thuê cũng đang dịch chuyển. Bên cạnh các ngành sản xuất truyền thống, nhu cầu ngày càng hướng tới công nghệ cao, điện tử, công nghiệp hỗ trợ, logistics và những ngành có giá trị gia tăng cao.

Các nhà đầu tư này không chỉ quan tâm đến giá thuê hay quỹ đất mà còn chú trọng chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối, nguồn năng lượng, môi trường và các tiêu chuẩn ESG.

Không thể chỉ cho thuê đất

Từ sự thay đổi về nhu cầu, ông Bảo cho rằng mô hình khu công nghiệp cũng phải chuyển từ đa ngành sang chuyên ngành, sinh thái và thông minh.

“Không chỉ cung cấp mặt bằng sản xuất, mà cung cấp năng lực để doanh nghiệp có thể vận hành hiệu quả ngay tại khu công nghiệp”, ông Bảo nhấn mạnh.

Theo ông, chủ đầu tư không thể chỉ dừng ở phát triển và cho thuê quỹ đất, mà phải xây dựng một hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh, bao gồm hạ tầng, logistics, năng lượng, công nghệ, môi trường và các dịch vụ hỗ trợ.

Quá trình chuyển đổi này đã bắt đầu nhưng chưa đồng đều. Một số chủ đầu tư đã đầu tư vào hệ thống xử lý nước thải, năng lượng sạch, hạ tầng số và các giải pháp vận hành thông minh, trong khi mức độ sẵn sàng giữa các khu công nghiệp còn chênh lệch.

Chi phí đầu tư ban đầu cho mô hình mới cao hơn và thời gian hoàn vốn dài hơn. Vì vậy, theo ông Bảo, đây không thể chỉ là bài toán của riêng doanh nghiệp.

VIREA kiến nghị sớm có tiêu chí và cơ chế công nhận khu công nghiệp sinh thái; thúc đẩy cơ chế mua bán điện trực tiếp; mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng xanh; đồng thời tháo gỡ các vướng mắc về quy hoạch và thủ tục đầu tư.

TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh cần “phân vai” để hút FDI

Không chỉ từng khu công nghiệp cần thay đổi, theo ông Bảo, cả vùng cũng cần một cách tiếp cận mới.

Bám sát tinh thần Nghị quyết số 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về chuyển từ cạnh tranh giữa các địa phương sang phối hợp trên bình diện quốc gia, ông cho rằng điều quan trọng là thay tư duy “mỗi địa phương tự thu hút đầu tư” bằng tư duy cùng xây dựng một hệ sinh thái công nghiệp - logistics - dịch vụ liên kết vùng.

Bước đầu tiên là phân vai ngành nghề. TP.HCM có thể phát huy thế mạnh về dịch vụ, tài chính, công nghệ, đổi mới sáng tạo và nhân lực chất lượng cao. Đồng Nai có lợi thế về sản xuất công nghiệp, công nghiệp hỗ trợ và logistics. Trong khi đó, Tây Ninh có lợi thế về quỹ đất để phát triển các ngành sản xuất phù hợp.

Tuy nhiên, ông Bảo lưu ý phân vai không đồng nghĩa với việc chia cứng ngành nghề giữa các địa phương. Mục tiêu là tạo sự bổ trợ để một dự án có thể tận dụng thế mạnh của nhiều địa phương trong cùng một chuỗi giá trị.

“Liên kết vùng hiệu quả không phải là ba địa phương cùng làm một việc, mà là mỗi địa phương phát huy đúng thế mạnh và kết nối với nhau thành một chuỗi giá trị thống nhất”, ông Bảo nói.

Bên cạnh phân vai, hạ tầng dùng chung cũng là yếu tố then chốt. Theo ông, các địa phương cần tăng cường kết nối về giao thông, cảng, kho bãi, logistics, năng lượng và hạ tầng số.

Với một dự án FDI quy mô lớn, nhà đầu tư không chỉ nhìn vào một khu công nghiệp riêng lẻ mà đánh giá khả năng vận hành của toàn bộ chuỗi cung ứng.

Do đó, ba địa phương cần xây dựng cơ sở dữ liệu chung về quỹ đất và hạ tầng công nghiệp, đồng thời xúc tiến đầu tư chung thay vì mỗi nơi làm riêng lẻ. Cách tiếp cận này có thể giúp cả vùng cùng tiếp cận những dự án lớn hoặc các dự án đòi hỏi chuỗi cung ứng nhiều tầng.

Theo ông Bảo, để nhà đầu tư nhìn thấy được chuỗi giá trị của cả vùng, thông tin cũng phải được tổ chức lại.

“Vấn đề hiện nay không phải là thiếu thông tin, mà là thông tin nằm rải rác ở nhiều nguồn, mức độ cập nhật và chuẩn hóa chưa đồng đều”, ông nói.

VIREA đề xuất xây dựng một cổng thông tin tập trung, nơi nhà đầu tư có thể tra cứu quỹ đất, vị trí, hạ tầng, giá thuê, ngành nghề, khả năng tiếp nhận dự án, thủ tục và đầu mối liên hệ.

Cùng với đó là bản đồ số quỹ đất công nghiệp được cập nhật liên tục và báo cáo thị trường định kỳ. Dữ liệu về nguồn nhân lực và hệ sinh thái cung ứng cũng cần được bổ sung, bởi đây là những yếu tố quan trọng đối với dòng FDI thế hệ mới.