Sunshine Group bắt đầu ‘hái quả’ sau tái cấu trúc: Tài sản vượt 125.000 tỷ đồng, lợi nhuận quý II hơn 4.500 tỷ

Sau Sunshine Homes, loạt dự án lớn được đưa vào hệ thống Sunshine Group

CTCP Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) bước vào quý II với quy mô khác giai đoạn trước tái cấu trúc. Doanh nghiệp từng mang tên KSFinance, Real Tech trước khi đổi thành Sunshine Group. Thay đổi trọng yếu nằm ở thương vụ đưa CTCP Phát triển Sunshine Homes (UPCoM: SSH) cùng loạt pháp nhân bất động sản vào hệ thống hợp nhất.

Năm 2025, tập đoàn phát hành thêm 599.787.308 cổ phiếu để chào mua công khai cổ phiếu Sunshine Homes. Từ ngày 29/9/2025, Sunshine Homes trở thành công ty con với tỷ lệ sở hữu và quyền biểu quyết 99,96%. Sau giao dịch này, KSF có 899.787.308 cổ phiếu niêm yết và lưu hành trên HNX, tương ứng vốn điều lệ gần 8.998 tỷ đồng.

Sự xuất hiện của Sunshine Homes làm thay đổi quy mô bảng cân đối kế toán. Nhiều tài sản và nghĩa vụ tại các công ty dự án, từ hàng tồn kho, bất động sản đầu tư, chi phí xây dựng cơ bản dở dang đến khoản khách hàng trả trước và nợ vay, được đưa vào báo cáo tài chính hợp nhất. Nền tài sản mở rộng tạo cơ sở để doanh thu và lợi nhuận được ghi nhận khi dự án đáp ứng điều kiện bàn giao.

Hệ thống công ty con trực tiếp gồm Công ty TNHH Dynamic Innovation, CTCP Sunshine Sky Villa, CTCP Phát triển Sunshine Homes, CTCP Sunshine Tây Hồ và CTCP Đầu tư DIA, bên cạnh các pháp nhân dịch vụ, thương mại, chứng khoán và quản lý vận hành. Ở cấp gián tiếp, hệ sinh thái này có Bất động sản Wonderland, UniCloud, Nanochip, Sunshine Maple Bear, S-Service Sài Gòn, Xuân La, Sao Ánh Dương, Long Biên, Xuân Đỉnh và Thái Minh Land.

Các pháp nhân trên gắn với nhiều dự án như Sunshine Sky City, Sunshine Golden River, Sunshine Center, Sunshine City, Sunshine Garden, Sunshine Capital Tây Thăng Long, Sunshine Green Iconic, Noble Palace Tây Thăng Long, Noble Palace Garden, Noble Crystal Long Biên, Noble Crystal Tây Hồ và cụm Noble Palace Tây Hồ. Khi sản phẩm đủ điều kiện bàn giao, doanh thu chuyển nhượng bất động sản được ghi nhận vào kết quả kinh doanh hợp nhất.

Ở cấp quản trị, ông Đỗ Anh Tuấn giữ chức Chủ tịch HĐQT Sunshine Group, còn bà Nguyễn Thị Phương Loan giữ chức Tổng giám đốc. Báo cáo tài chính hợp nhất ghi nhận ông Đỗ Anh Tuấn nắm 552.721.860 cổ phiếu KSF, tương đương 61,43% vốn. Với mô hình bất động sản vận hành qua nhiều công ty dự án, quyền kiểm soát ảnh hưởng trực tiếp tới quy mô tài sản, doanh thu ghi nhận và phần lợi ích kinh tế thuộc về cổ đông công ty mẹ.

Khối tài sản 125.000 tỷ đồng và gần 30.000 tỷ đồng người mua trả trước

Sau tái cấu trúc, bảng cân đối kế toán phản ánh quy mô mới của Sunshine Group. Tại ngày 30/6, tổng tài sản hợp nhất đạt 125.580 tỷ đồng, tăng 4,5% so với đầu năm. Vốn chủ sở hữu đạt 23.410 tỷ đồng, tăng 17,9%; lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đạt 14.418 tỷ đồng, tăng 41,8%.

Cơ cấu tài sản mang đặc thù của một doanh nghiệp bất động sản đang trong chu kỳ triển khai dự án. Phải thu ngắn hạn đạt 48.316 tỷ đồng, chiếm 38,5% tổng tài sản. Đầu tư tài chính ngắn hạn đạt 28.729 tỷ đồng, chiếm 22,9%. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang đạt 22.156 tỷ đồng, chiếm 17,6%. Hàng tồn kho đạt 10.185 tỷ đồng, chiếm 8,1%.

Trong khi đó, tiền và tương đương tiền cuối quý II còn 954 tỷ đồng, giảm 80,1% so với đầu năm và chiếm chưa đến 1% tổng tài sản. Cùng thời điểm, đầu tư tài chính ngắn hạn tăng từ 2.249 tỷ đồng lên 28.729 tỷ đồng, tức tăng hơn 26.000 tỷ đồng và gấp gần 12,8 lần. Tiền mặt bằng khoảng 2,7% tổng nợ vay 35.154 tỷ đồng, nên khả năng thanh khoản còn phụ thuộc vào đầu tư tài chính ngắn hạn, phải thu và dòng tiền hoạt động.

Một điểm đáng chú ý trong cơ cấu nguồn vốn là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn. Tại ngày 30/6, khoản mục này đạt 29.989 tỷ đồng, tăng 22,1% so với đầu năm, tương đương 23,9% tổng tài sản và khoảng 85,3% tổng nợ vay. Dòng tiền khách hàng đã nộp tập trung tại Noble Palace Tây Thăng Long, Sunshine Sky City, Noble Crystal Long Biên, Noble Crystal Tây Hồ, Noble Palace Long Biên, Noble Palace Garden, Sunshine Golden River và Sunshine Garden.

Khoản khách hàng trả trước vừa là nguồn vốn cho dự án, vừa là nghĩa vụ phải thực hiện trong tương lai. Doanh nghiệp chỉ ghi nhận doanh thu bất động sản khi sản phẩm đủ điều kiện bàn giao, dù tiền có thể đã được thu từ trước. Vì vậy, quy mô gần 30.000 tỷ đồng phản ánh sức hấp thụ tại các dự án, đồng thời gắn với tiến độ pháp lý, xây dựng và chuyển giao sản phẩm trong các kỳ tiếp theo.

Ở phía nợ, tổng nghĩa vụ phải trả của Sunshine Group đạt 102.170 tỷ đồng, chiếm 81,4% tổng nguồn vốn. Vay và nợ thuê tài chính đạt 35.154 tỷ đồng, tăng 48,8% so với đầu năm; trong đó phần ngắn hạn đạt 15.033 tỷ đồng và phần dài hạn đạt 20.121 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu tăng từ 118,9% cuối năm 2025 lên 150,2% tại cuối quý II.

Quy mô vay lớn hơn kéo chi phí vốn tăng theo. Riêng quý II, chi phí tài chính đạt 1.011 tỷ đồng, trong đó lãi vay là 842 tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng, các con số tương ứng là 1.696 tỷ đồng và 1.117 tỷ đồng. Biên lợi nhuận của doanh nghiệp vì thế chịu tác động từ tiến độ bàn giao, tốc độ thu tiền khách hàng, khả năng thu hồi phải thu và kiểm soát chi phí vốn.

Bàn giao dự án đưa lợi nhuận quý II vượt 4.500 tỷ đồng

Từ nền tài sản sau tái cấu trúc, kết quả kinh doanh quý II cho thấy một phần danh mục dự án đã chuyển hóa thành doanh thu. Sunshine Group đạt 10.897 tỷ đồng doanh thu thuần, gấp hơn 46 lần cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 4.535 tỷ đồng, trong đó phần thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 4.416 tỷ đồng, chiếm 97,4% lợi nhuận hợp nhất.

Bất động sản là nguồn đóng góp chính trong quý. Doanh thu từ kinh doanh bất động sản và bất động sản đầu tư đạt 10.772 tỷ đồng, tương đương gần 99% doanh thu thuần hợp nhất. Giá vốn hàng bán ở mức 4.872 tỷ đồng, qua đó tạo ra 6.025 tỷ đồng lợi nhuận gộp. Biên lợi nhuận gộp đạt 55,3%, cao hơn 17,5 điểm % so với quý II năm trước.

Mức biên gộp này kéo lợi nhuận trước thuế quý II lên 5.472 tỷ đồng, cao gấp hơn 86 lần cùng kỳ. Trong văn bản giải trình ký ngày 28/7, Tổng giám đốc Nguyễn Thị Phương Loan cho biết lợi nhuận sau thuế hợp nhất quý II tăng 4.494 tỷ đồng so với cùng kỳ, tương ứng tăng 10.967%. Nguyên nhân chính đến từ lợi nhuận gộp bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng 5.936 tỷ đồng nhờ các dự án chiến lược được bàn giao, làm doanh thu chuyển nhượng bất động sản tại công ty con tăng mạnh.

Cùng kỳ, doanh thu tài chính tăng 611 tỷ đồng, chủ yếu từ lãi tiền gửi, tiền cho vay, cổ tức và lợi nhuận được chia. Ngược lại, chi phí tài chính tăng 937 tỷ đồng do lãi vay và chi phí từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh phục vụ đầu tư dự án đi lên. Hai chiều tác động này cho thấy kết quả quý II được hỗ trợ bởi hoạt động bàn giao, trong khi chi phí vốn vẫn là biến số ảnh hưởng tới lợi nhuận.

Lũy kế 6 tháng, Sunshine Group đạt 11.664 tỷ đồng doanh thu thuần và 5.882 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Lợi nhuận sau thuế đạt 4.832 tỷ đồng, trong đó phần thuộc cổ đông công ty mẹ là 4.701 tỷ đồng. So với kế hoạch năm nay gồm 40.000 tỷ đồng doanh thu và 15.000 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, doanh nghiệp hoàn thành 29,2% chỉ tiêu doanh thu và 39,2% chỉ tiêu lợi nhuận.

Dòng tiền cho thấy phần lợi nhuận quý II chưa chuyển hóa trọn vẹn thành tiền ngay trong kỳ. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh quý II âm 2.013 tỷ đồng, trái chiều với khoản lãi sau thuế hơn 4.500 tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng, dòng tiền kinh doanh đạt 2.536 tỷ đồng, đảo chiều so với mức âm 1.718 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Tính trên lợi nhuận sau thuế 6 tháng, tỷ lệ chuyển hóa đạt khoảng 52,5%.

Nửa cuối năm của Sunshine Group gắn với tiến độ bàn giao tại các dự án có lượng khách hàng trả trước lớn như Noble Palace Tây Thăng Long, Sunshine Sky City, Noble Crystal Long Biên, Noble Crystal Tây Hồ, Noble Palace Long Biên, Noble Palace Garden, Sunshine Golden River và Sunshine Garden. Khả năng thu hồi phải thu, kiểm soát nợ vay và duy trì biên lợi nhuận sẽ ảnh hưởng tới mức độ chuyển hóa lợi nhuận thành dòng tiền.

Với cổ phiếu KSF, kế hoạch chuyển niêm yết sang HoSE là yếu tố thị trường vốn đáng chú ý; tại ĐHĐCĐ ngày 30/5, Chủ tịch HĐQT Đỗ Anh Tuấn cho biết doanh nghiệp đã thông qua việc chuyển sàn từ HNX sang HoSE.