Thị trường nhà ở Trung Quốc đối mặt thập kỷ ảm đạm, lực cầu giảm 3/4

Nhu cầu đối với nhà ở mới tại các đô thị của Trung Quốc dự kiến sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp trong nhiều năm tới, chỉ bằng khoảng 25% so với thời kỳ đỉnh điểm vào năm 2017. Đây là nhận định được đưa ra trong báo cáo mới công bố của Goldman Sachs Group Inc., trong bối cảnh nền kinh tế Trung Quốc đang đối mặt với nhiều thách thức cơ cấu, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.

Theo nhóm phân tích của Goldman Sachs, sự sụt giảm dân số cùng với quá trình đô thị hóa chậm lại đang kéo giảm đáng kể nhu cầu nhà ở tại các thành phố. Thêm vào đó, niềm tin của nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng khi kỳ vọng về đà tăng giá bất động sản dần suy yếu.

“Nhu cầu nhà ở tại các đô thị Trung Quốc đang giảm dần. Dân số thu hẹp và tốc độ đô thị hóa chững lại là những yếu tố chủ chốt. Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục sụt giảm khi nhiều chủ sở hữu tìm cách bán các căn hộ bỏ trống", báo cáo cho biết.

Goldman Sachs ước tính, số lượng nhà ở mới được tiêu thụ hàng năm tại các đô thị Trung Quốc trong những năm tới sẽ chỉ dao động ở mức dưới 5 triệu căn, giảm mạnh so với mức đỉnh gần 20 triệu căn ghi nhận vào năm 2017.

Dự báo ảm đạm này tiếp tục phủ bóng lên triển vọng phục hồi của ngành bất động sản Trung Quốc, vốn đã chịu ảnh hưởng nghiêm trọng bởi tình trạng dư cung kéo dài, tốc độ xây dựng vượt quá nhu cầu thực tế, và gánh nặng nợ nần gia tăng trong hệ thống tài chính. Nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn đã rơi vào khủng hoảng thanh khoản, khiến thị trường bất động sản nước này lâm vào tình trạng trì trệ trong suốt hai năm qua.

Dữ liệu chính thức được công bố vào đầu tuần này cho thấy, giá nhà mới tại Trung Quốc đã giảm mạnh nhất trong vòng bảy tháng vào tháng 5 – dấu hiệu cho thấy hiệu quả của các biện pháp kích thích được chính phủ triển khai từ tháng 9 năm ngoái đang dần suy yếu.

Trong bối cảnh này, các nhà chức trách Trung Quốc đã một lần nữa khẳng định cam kết vực dậy lĩnh vực bất động sản – vốn từng chiếm tới gần 20% GDP của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo rằng việc phục hồi thị trường này sẽ là một quá trình kéo dài và đầy khó khăn nếu không có sự cải tổ sâu rộng về chính sách, mô hình phát triển và cơ cấu dân số.

Dẫn các tính toán nội bộ, kinh tế gia trưởng khu vực châu Á – Thái Bình Dương, ông Andrew Tilton, và Kinh tế gia trưởng nghiên cứu Trung Quốc tại Goldman Sachs - bà Hui Shan – cho biết nhu cầu nhà ở xuất phát từ yếu tố nhân khẩu học tại các đô thị Trung Quốc dự kiến sẽ giảm mạnh trong thập kỷ tới. Cụ thể, nhu cầu hàng năm được ước tính sẽ giảm một nửa, từ mức trung bình 9,4 triệu căn mỗi năm trong giai đoạn thập niên 2010, xuống còn khoảng 4,1 triệu căn mỗi năm trong giai đoạn 2025–2030.

Bên cạnh áp lực giảm từ dân số và quá trình đô thị hóa, yếu tố kỳ vọng về xu hướng giá nhà tiếp tục đi xuống cũng đang tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường. Theo báo cáo, trong bối cảnh giá bất động sản không còn hấp dẫn, các nhà đầu tư – đặc biệt là những người sở hữu nhiều bất động sản để đầu tư – có khả năng sẽ chuyển sang trạng thái "bán ròng" trong thời gian tới. Điều này không chỉ làm giảm thêm lực cầu mà còn tạo áp lực lớn lên nguồn cung thứ cấp, khiến thị trường càng khó phục hồi.

Vào tháng 2/2025, Goldman Sachs cho biết thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn cần được hỗ trợ nhiều hơn. Việc nới lỏng chính sách của chính phủ kể từ tháng 9/2024 được đánh giá là đã “hiệu quả hơn” so với các đợt can thiệp trước đó nhằm ổn định thị trường bất động sản đang gặp khó khăn. Tuy nhiên, Goldman Sachs cũng lưu ý rằng “sự phân kỳ về mặt cấu trúc” – ám chỉ sự chênh lệch giữa các phân khúc thị trường và khu vực địa lý – đồng nghĩa với việc cần có thêm các biện pháp hỗ trợ bổ sung để đảm bảo quá trình phục hồi diễn ra một cách bền vững và toàn diện.

Tham khảo BNN, Wall Street Journal (WSJ)

>> Hơn 50.000 căn nhà nằm trong tay người Trung Quốc khiến dư luận lo lắng, chuyện gì đang xảy ra ở siêu cường châu Á?