Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam bước vào thời kỳ chuyển mình

Thị trường văn phòng cho thuê những tháng đầu năm 2025

Theo thống kê từ Savills Việt Nam và CBRE, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội tính đến quý 1/2025 lần lượt đạt khoảng 2,8 triệu m2 và 2,33 triệu m2. Riêng Hà Nội, thị trường đã ghi nhận sự gia nhập của một dự án hạng B mới trong 3 tháng đầu năm, bổ sung thêm hơn 8.400m2 diện tích sử dụng thực (NLA), nâng tổng diện tích văn phòng cho thuê lên gần 1,86 triệu m2.

Giá thuê văn phòng tại cả hai thành phố lớn đều ghi nhận mức tăng nhẹ. Tại TP. HCM, giá thuê trung bình đạt 833.000 đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý và 4% theo năm. Hà Nội cũng cho thấy xu hướng tương tự, với giá thuê phân khúc hạng A đạt gần 29,7 USD/m2/tháng (tăng 1,3% theo quý), trong khi phân khúc hạng B đạt 15 USD/m2/tháng (tăng 1,6% theo quý).

Tỷ lệ trống đang dần được cải thiện. Tại Hà Nội, phân khúc hạng A ghi nhận tỷ lệ trống giảm 2,3 điểm phần trăm so với quý trước, đạt 22,1%; hạng B cũng giảm 0,8 điểm phần trăm, còn 15,1%.

Về nguồn cầu, TP. HCM chứng kiến sự dẫn dắt của nhóm ngành công nghệ thông tin – truyền thông (ICT), chiếm tới 35% tổng diện tích thuê mới trong quý 1/2025. Trong khi đó, tại Hà Nội, các ngành sản xuất và tài chính – ngân hàng – bảo hiểm dẫn đầu, lần lượt chiếm 45% và 33% tổng giao dịch.

Đáng chú ý, tỷ lệ giao dịch phục vụ nhu cầu di dời và thuê mới đang tăng mạnh, lần lượt chiếm 50% và 36% tại Hà Nội, phản ánh xu hướng "dịch chuyển chất lượng" khi các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên không gian làm việc hiện đại, tiện nghi và phù hợp với văn hóa doanh nghiệp mới.

>> Hà Nội sắp có thêm tòa nhà văn phòng mới, tọa lạc tại một trong những khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên của Thủ đô

Thị trường văn phòng cho thuê đang thay đổi mạnh mẽ

Nếu trước đây, diện tích, vị trí hay giá thuê là những tiêu chí then chốt trong quyết định lựa chọn văn phòng, thì hiện nay, tiêu chuẩn xanh đang dần trở thành yếu tố bắt buộc, đặc biệt đối với các doanh nghiệp đa quốc gia và các tập đoàn lớn.

Theo CBRE, số lượng tòa nhà văn phòng đạt chứng chỉ công trình xanh tại Hà Nội đã tăng từ 9 dự án vào năm 2023 lên 16 dự án trong năm 2024, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B. Tại TP. HCM, trong quý 1/2025, nhóm khách thuê quốc tế – vốn đặc biệt quan tâm đến các tiêu chuẩn môi trường như LEED, WELL hay BREEAM – chiếm tới hơn 82% tổng giao dịch thuê mới.

Mức chênh lệch giá thuê giữa các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh và các tòa nhà thông thường (green premium) hiện dao động khoảng 10%, song điều này không làm giảm sức hút của phân khúc văn phòng xanh. Khảo sát tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương cho thấy, tỷ lệ lấp đầy tại các tòa nhà xanh cao hơn trung bình 2% so với các tòa nhà không đạt chứng chỉ.

Xu hướng lựa chọn văn phòng xanh không chỉ xuất phát từ nhu cầu xây dựng hình ảnh hay thực hiện trách nhiệm xã hội mà còn là chiến lược nhằm nâng cao hiệu suất lao động và sức khỏe nhân viên. Nghiên cứu cho thấy, làm việc trong môi trường xanh có thể giúp tăng năng suất từ 6–16%, đồng thời giảm thiểu các nguy cơ sức khỏe nhờ không gian thông thoáng, nhiều ánh sáng tự nhiên, vật liệu thân thiện và hệ thống thông gió đạt chuẩn.

Đặc biệt, việc sở hữu các dự án văn phòng xanh còn giúp chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn từ các quỹ đầu tư quốc tế, nâng cao hình ảnh thương hiệu và gia tăng khả năng giữ chân khách thuê lâu dài.

Giới chuyên gia nhận định, trong bối cảnh áp lực cắt giảm phát thải carbon và cuộc đua thu hút nhân tài ngày càng gay gắt, những tòa nhà không đáp ứng tiêu chuẩn xanh sẽ dần bị loại khỏi phân khúc văn phòng hạng A trong tương lai gần.

Cùng với đó, theo Savills, một trong những chuyển biến lớn khác của thị trường văn phòng hiện nay là sự thay đổi trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách thuê. Nếu trước đây, việc thuê văn phòng chỉ đơn thuần là một giao dịch thương mại, thì hiện nay hai bên đang hướng tới mô hình hợp tác chiến lược, lâu dài và bền vững hơn. Khách thuê ngày càng đặt trọng tâm vào chất lượng dịch vụ, trải nghiệm không gian và tính linh hoạt, thay vì chỉ chú trọng đến diện tích hay giá thuê.

"Trong bối cảnh lực lượng lao động đa thế hệ như hiện nay, và tốc độ thay đổi ngày càng nhanh với cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư, việc hiểu, thích nghi và ứng dụng hiệu quả với những xu hướng mới trong không gian làm việc chính là chìa khóa để các doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư bất động sản thương mại giữ vững lợi thế cạnh tranh và tăng trưởng bền vững", đại diện Savills nhấn mạnh.