Tránh hiện tượng đất 'sốt', dự án mọc như nấm, rồi bỏ hoang và giải cứu

Đây là ý kiến của ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng và sáng lập viên Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản, khi chia sẻ về những giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển công khai, minh bạch, bền vững.

Nhiều giải pháp hợp lý, hợp tình

Ông Nguyễn Đức Lập cho rằng thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong 'hệ sinh thái' kinh tế.

Trong thời gian qua, lãnh đạo Chính phủ và các bộ ban ngành đã đề ra một loạt chính sách liên quan đến pháp lý, tín dụng, điều tiết thị trường nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Qua đó, tâm lý bi quan của các thành phần tham gia thị trường ít nhiều đã được tháo gỡ.

Về vấn đề pháp lý, Chính phủ đã thành lập tổ công tác đặc biệt của Chính phủ để trực tiếp tham gia và tháo gỡ, khơi thông điểm nghẽn pháp lý ở một số dự án cụ thể và đề xuất giải pháp xử lý cho nhiều dự án khác đang gặp vướng mắc.

Về vấn đề tín dụng cho bất động sản, Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành trong 2 đợt, góp phần hạ nhiệt lãi suất huy động và cho vay trên thị trường. Thực hiện khoanh vùng, hoãn, giãn, giữ nguyên nhóm nợ cho các chủ đầu tư và các nhà đầu tư, giúp họ vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, giúp giảm áp lực to lớn từ vấn đề tín dụng; việc đưa ra giải pháp xử lý khủng hoảng trái phiếu đã giúp thị trường tài chính ổn định, tránh tác động đổ vỡ dây chuyền và tạo dựng lại niềm tin cho thị trường trái phiếu hồi phục, giúp các chủ đầu tư uy tín huy động vốn từ kênh chủ lực này.

Về việc điều tiết thị trường, Chính phủ đã triển khai thông qua gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho thực hiện việc thực hiện chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tạo tâm lý tích cực cho thị trường. Điều này sẽ góp phần tạo sức hút cho các chủ đầu tư tham gia triển khai đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, góp phần bổ sung phân khúc nhà ở có nhu cầu thực và đang vô cùng khan hiếm trên thị trường. Giúp cân đối cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

Ông Nguyễn Đức Lập cho rằng Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã vào cuộc quyết liệt, nhanh chóng và mạnh mẽ trong việc xử lý, tháo gỡ những khó khăn trên thị trường bất động sản và thị trường tài chính. 

Ngày 11/3/2023, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững thì ngay sau đó ngày 3/4/2023 Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013, quy định việc cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng. 

Qua nghiên cứu, Chính phủ đã nhìn nhận đúng vấn đề và đưa ra nhiều giải pháp hợp lý, hợp tình trong bối cảnh hiện tại, trong khả năng quyền hạn của mình.

Nghẽn về cơ chế tính giá đất cụ thể cho các dự án đầu tư

Mặc dù lãnh đạo Chính phủ đã rất năng động và hành động hết sức quyết liệt trong thời gian qua, nhưng tâm lý thị trường bất động sản vẫn còn hết sức nặng nề bởi ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô từ bên ngoài, tình hình kinh tế thế giới phục hồi yếu ớt.

Lãi suất cho vay vẫn còn ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân. Dòng vốn tín dụng trong thị trường vẫn còn hạn chế, giải ngân vốn đầu tư công vẫn khó khăn mặc dù Chính phủ đôn đốc quyết liệt nhưng vẫn tắc nghẽn ở nhiều ban, bộ, ngành, địa phương.

Một điểm nghẽn lớn trên thị trường bất động sản trong thời gian qua đó là cơ chế tính giá đất cụ thể cho các dự án đầu tư. Nếu tính sát theo giá thị trường hiện hành thì các chủ đầu tư khó lòng có thể thực hiện dự án do giá quá cao, đồng thời dữ liệu thu thập gặp rất nhiều khó khăn, còn tính theo kiểu cũ, dựa vào dữ liệu thiếu chuẩn xác thì nguy cơ thất thoát tài sản Nhà nước rất cao và trách nhiệm với người đề xuất, bộ máy tham mưu rất lớn.

Cạnh đó, tâm lý sợ sai, đùn đẩy, né tránh trách nhiệm của cán bộ, lãnh đạo hiện nay khá phổ biến. Điều này cũng gây nhiều tác động tiêu cực lên nền kinh tế và thị trường bất động sản. Các thủ tục pháp lý sẽ kéo dài, không được tháo gỡ làm kìm hãm sự phục hồi của thị trường.

Tránh hiện tượng đất sốt, dự án mọc như nấm, rồi bỏ hoang và giải cứu

Để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển công khai, minh bạch, bền vững, theo ông Nguyễn Đức Lập, thời gian tới cần cân nhắc yếu tố lạm phát trong nước để nới lỏng chính sách tiền tệ, tăng nguồn cung tiền vào thị trường, thực hiện hạ lãi suất cho vay.

Tập trung mạnh khâu giải ngân, khơi thông nguồn vốn đầu tư công "bơm" vào nền kinh tế sẽ dần phục hồi tính thanh khoản bất động sản. Đây là nguồn vốn "mồi" để kích thích sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, do đó cần được quan tâm đẩy nhanh đưa vào lưu thông. Kinh nghiệm cho thấy bất động sản chỉ tăng trưởng khi nền kinh tế có mức tăng trưởng tốt.

Về lâu dài, cần đảm bảo công tác tổ chức, lập quy hoạch khoa học, bài bản dựa trên nền tảng số liệu nghiên cứu bám sát thực tiễn và những đánh giá, dự báo chuẩn xác gắn liền với chiến lược phát triển kinh tế xã hội tại mỗi địa phương. Đảm bảo hài hòa cơ cấu các loại hình sản phẩm bất động sản trên vai trò là sản phẩm để ở với các phân khúc cao cấp, trung cấp, bình dân có tỷ trọng hợp lý hoặc trong vai trò làm tư liệu sản xuất cho các ngành nghề kinh doanh nhau theo như chiến lược phát triển kinh tế xã hội đã hoạch định.

Cần công khai, minh bạch các đồ án quy hoạch, kế hoạch triển khai, các quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và các chính sách liên quan đến đất đai và thị trường bất động sản trên các trang truyền thông đại chúng và các cơ quan đầu mối quản lý thị trường bất động sản.

Cần sớm hoàn thiện và thông qua các Luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản để tạo hành lang pháp lý chặt chẽ, cụ thể để mọi người dân, doanh nghiệp và cán bộ công chức dễ dàng áp dụng, đẩy nhanh tiến trình hoàn thiện pháp lý và giảm chi phí đầu tư, góp phần giảm giá thành bất động sản.

Gắn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương trong việc phê duyệt chủ trương đầu tư đi kèm với việc điều tiết thị trường bất động sản. Tránh hiện tượng, đất sốt thì đâu đâu cũng thấy dự án nhà ở, đất nền chia lô, phân khúc cao cấp, sau đó thì bỏ hoang, lệch pha thị trường và đi giải cứu.