Từ 2026, người dân bị thu hồi đất có thể được bồi thường 60%, 80%: Cách tính ra sao, áp dụng địa phương nào?

Quyết định 40/2026/QĐ-UBND đã quy định nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố. Quy định này nêu cụ thể nhiều khoản bồi thường, từ chi phí đầu tư vào đất còn lại, nhà ở, công trình xây dựng đến di chuyển mồ mả, tài sản và đất bị hạn chế khả năng sử dụng.

Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi tại Hà Nội cơ bản được thực hiện bằng tiền

Theo Điều 4 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 40/2026/QĐ-UBND, việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi trên địa bàn Hà Nội cơ bản được thực hiện bằng tiền.

Đối với hộ gia đình, cá nhân và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố và đủ điều kiện được bồi thường, trường hợp Nhà nước thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương, đồng thời người bị thu hồi không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn xã, phường nơi có đất thu hồi, thì có thể được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất, bán nhà ở tái định cư theo quy định hoặc bằng tiền.

Việc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất, bán nhà ở tái định cư được thực hiện theo Điều 22 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định 40/2026/QĐ-UBND; trường hợp bồi thường bằng tiền thực hiện theo khoản 1 Điều 4 và Điều 23 của Quy định này.

Bên cạnh khoản bồi thường về đất, Quyết định 40/2026/QĐ-UBND còn quy định cụ thể nhiều khoản chi phí khác mà người có đất bị thu hồi có thể được bồi thường trong từng trường hợp.

Đất nông nghiệp không có hồ sơ chứng minh chi phí đầu tư được bồi thường thế nào?

Theo Chương II Quy định ban hành kèm theo Quyết định 40/2026/QĐ-UBND, trường hợp người có đất thu hồi không có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo mức được quy định.

Đối với đất nông nghiệp trồng lúa nước và đất trồng cây hằng năm, mức bồi thường là 50.000 đồng/m². Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản được bồi thường 35.000 đồng/m². Mức bồi thường tối đa đối với các trường hợp này không vượt quá 250 triệu đồng/người sử dụng đất.

Đối với đất rừng sản xuất bị thu hồi đến 1 ha, mức bồi thường là 25.000 đồng/m². Nếu diện tích đất rừng sản xuất bị thu hồi từ trên 1 ha trở lên, mức bồi thường là 7.500 đồng/m². Mức bồi thường tối đa không vượt quá 500 triệu đồng/người sử dụng đất.

Đối với đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2024, mức bồi thường là 35.000 đồng/m².

Các khoản trên thực hiện theo điểm b khoản 2 Điều 17 Nghị định 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ.

Nhà ở, công trình bị thu hồi đất được bồi thường 60% giá trị hiện có

Đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất, khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà ở, công trình xây dựng đối với các trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai 2024 là 60% giá trị hiện có của nhà ở, công trình xây dựng.

Đáng chú ý, trường hợp nhà ở, công trình bị cắt xén, phá dỡ một phần nhưng phần còn lại vẫn bảo đảm khả năng sử dụng, ngoài việc được bồi thường diện tích nhà ở, công trình phải phá dỡ đến chỉ giới cắt xén theo quy hoạch, người bị ảnh hưởng còn được bồi thường bổ sung phần nhà ở, công trình bị ảnh hưởng do cắt xén, phá dỡ.

Đối với nhà ở khung bê tông cốt thép hoặc kết cấu khung thép, diện tích sàn xây dựng được bồi thường bổ sung tính từ chỉ giới cắt xén theo quy hoạch đến khung kết cấu chịu lực gần nhất.

Với nhà ở kết cấu xây gạch chịu lực bị cắt xén một phần, diện tích sàn xây dựng được bồi thường bổ sung bằng chiều rộng mặt tiền nhà trước khi cắt xén nhân với chiều sâu 1 m và nhân với số tầng nhà bị cắt xén.

Ngoài ra, nhà ở, công trình bị cắt xén, phá dỡ một phần còn được bồi thường hoàn trả mặt tiền theo công thức Gmt = Bmt × Gxd × Smt × T.

Trong đó, Gmt là giá trị phần mặt tiền được bồi thường hoàn trả; Bmt là chiều rộng mặt tiền; Gxd là đơn giá xây dựng mới tính trên một mét vuông sàn xây dựng, công trình xây dựng; Smt là chiều sâu được quy định bằng 1 m và T là số lượng tầng bị cắt xén.

Chiều rộng mặt tiền được xác định bằng chiều rộng mặt tiền nhà ở trước khi cắt xén nếu chiều rộng mặt tiền tại vị trí cắt theo chỉ giới quy hoạch nhỏ hơn chiều rộng mặt tiền nhà trước khi cắt xén. Nếu chiều rộng mặt tiền tại vị trí cắt theo quy hoạch lớn hơn hoặc bằng chiều rộng mặt tiền nhà trước khi cắt xén thì Bmt được xác định bằng chiều rộng mặt tiền nhà ở tại vị trí cắt theo chỉ giới quy hoạch.

Công trình không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật được xác định mức bồi thường ra sao?

Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật chuyên ngành, đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ căn cứ biên bản điều tra hiện trạng có xác nhận của UBND xã, phường nơi có đất thu hồi và hồ sơ phù hợp với công trình hiện trạng.

Trường hợp cần thiết, đơn vị này có thể thuê đơn vị tư vấn có tư cách pháp nhân, đủ năng lực lập hồ sơ thiết kế phù hợp với công trình hiện trạng và dự toán xây dựng công trình mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Hồ sơ sau đó được gửi cơ quan chuyên môn cấp xã thẩm định. Đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, gửi cơ quan chuyên môn cấp xã xem xét và trình UBND cấp xã phê duyệt.

Đối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, gồm nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản, nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp được bồi thường theo đơn giá xây dựng mới do UBND Thành phố quy định đối với từng hạng mục được cải tạo, sửa chữa, nâng cấp.

Quy định này không áp dụng đối với trường hợp xây dựng cơi nới trái phép hoặc xây dựng trên khuôn viên đất lưu không của nhà đó.

Di chuyển mồ mả được bồi thường và hỗ trợ thêm 15 triệu đồng trong một số trường hợp

Quyết định 40/2026/QĐ-UBND cũng quy định cụ thể về bồi thường khi phải di chuyển mồ mả trong quá trình Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp hộ gia đình di chuyển mồ mả về khu đất do Nhà nước bố trí thì được bồi thường chi phí di chuyển mồ mả theo đơn giá cụ thể do UBND Thành phố quy định.

Nếu gia đình tự lo đất để di chuyển mồ mả, ngoài khoản bồi thường di chuyển theo khoản 1 Điều 9 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 40/2026/QĐ-UBND, hộ gia đình được hỗ trợ thêm chi phí về đất đai 15 triệu đồng/mộ.

Trong thời gian thực hiện giải phóng mặt bằng dự án, nếu hộ gia đình, cá nhân trong khu vực thu hồi đất có người thân mất nhưng không được an táng vào nghĩa trang theo thông lệ của địa phương do nghĩa trang nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng, hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ 15 triệu đồng/mộ. Trường hợp này không được bồi thường, hỗ trợ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Quy định.

Đối với mộ xây có kiến trúc đặc biệt, đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lập dự toán hoặc thuê đơn vị tư vấn đủ năng lực lập dự toán, gửi cơ quan chuyên môn cấp xã thẩm định trước khi trình UBND cấp xã phê duyệt.

Với mộ vô chủ, đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ký hợp đồng với Ban Phục vụ lễ tang Thành phố để di chuyển mộ. Nếu ký hợp đồng với Ban quản lý nghĩa trang của địa phương thì thanh toán theo đơn giá di chuyển mộ do UBND Thành phố quy định.

Đối với mộ có nhiều tiểu, ngoài khoản bồi thường di chuyển đối với một mộ tương ứng với một tiểu theo quy định, mỗi tiểu phát sinh được bồi thường di chuyển theo đơn giá mộ đất do UBND Thành phố quy định.

Đối với mộ hung táng, đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chủ trì làm việc với gia đình có mộ hung táng để xây dựng phương án và kinh phí di chuyển mộ. Trường hợp ký hợp đồng với Ban Phục vụ lễ tang Thành phố để di chuyển thì thanh toán theo đơn giá di chuyển mộ do UBND Thành phố quy định.

Người dân được bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi thu hồi đất

Đối với hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do Nhà nước thu hồi đất, mức bồi thường chi phí di chuyển tài sản được quy định là 10 triệu đồng/người sử dụng nhà ở, đất ở nếu di chuyển chỗ ở trong phạm vi Thành phố.

Nếu di chuyển chỗ ở về tỉnh, thành phố khác, mức bồi thường là 15 triệu đồng/người sử dụng nhà ở, đất ở.

Đối với tổ chức, trường hợp hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất và tài sản hợp pháp có thể tháo dời, di chuyển được, đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư căn cứ biên bản điều tra hiện trạng có xác nhận của UBND cấp xã nơi thu hồi đất để thuê đơn vị tư vấn có tư cách pháp nhân lập dự toán.

Dự toán này bao gồm chi phí tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt lại và mức thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất. Hồ sơ được gửi cơ quan chuyên môn cấp xã thẩm định và trình UBND cấp xã phê duyệt.

Đất bị hạn chế khả năng sử dụng được bồi thường 80% đơn giá cùng loại

Một trường hợp khác được Quyết định 40/2026/QĐ-UBND quy định là thiệt hại khi việc xây dựng công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn làm hạn chế khả năng sử dụng đất nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất.

Việc xem xét bồi thường được căn cứ vào văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định việc ảnh hưởng; bản vẽ xác định phạm vi đất bị ảnh hưởng có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; cùng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về biến động sử dụng đất, sử dụng tài sản.

Đối với đất ở và các loại đất khác đủ điều kiện được bồi thường trong cùng thửa với đất ở thuộc diện Nhà nước không thu hồi đất nhưng bị hạn chế khả năng sử dụng mà không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về đất một lần.

Mức bồi thường trong trường hợp này bằng 80% đơn giá bồi thường về đất cùng loại.

Như vậy, Quyết định 40/2026/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội không chỉ quy định mức bồi thường liên quan đến đất mà còn bao quát nhiều khoản chi phí phát sinh khi Nhà nước thu hồi đất, từ đầu tư vào đất còn lại, nhà ở, công trình xây dựng, tài sản, mồ mả đến trường hợp đất bị hạn chế khả năng sử dụng. Việc xác định mức bồi thường cụ thể được thực hiện theo từng trường hợp và các điều kiện được quy định trong Quyết định.