Xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất có được bồi thường?

Xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp: Khi thu hồi đất, tiền bồi thường tính thế nào?

Việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp vốn là một thực trạng diễn ra khá phổ biến tại nhiều địa phương, nhưng lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là khi Nhà nước triển khai thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Một trong những thắc mắc lớn nhất của người dân hiện nay là liệu những căn nhà đã trót xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp có được bồi thường hay nhận được bất kỳ khoản hỗ trợ nào khi bị thu hồi hay không.

Thực tế cho thấy, các quy định pháp luật hiện hành và mới nhất đã có những hướng dẫn cụ thể để giải quyết những vướng mắc này, nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân,.

Điển hình cho vấn đề này là trường hợp của một người dân phản ánh, theo đó người này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2002 bao gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng lúa.

Mặc dù khu vực này đã được đưa vào quy hoạch xây dựng từ năm 2008, nhưng đến năm 2011, ông vẫn xây dựng nhà ở trên phần đất này và sử dụng ổn định cho đến khi Nhà nước thực hiện thu hồi vào tháng 4 năm 2026. Theo các quy định hiện hành, những trường hợp như của ông có thể thuộc diện được xem xét bồi thường về đất ở, tuy nhiên người sử dụng đất cũng đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính và chịu xử lý vi phạm hành chính do hành vi sử dụng đất sai mục đích.

Một vấn đề pháp lý phức tạp phát sinh là khi diện tích căn nhà thực tế lớn hơn hạn mức giao đất ở tại địa phương, ví dụ nhà rộng 500 m2 trong khi hạn mức chỉ là 400 m2, thì việc xác định diện tích nào được tính bồi thường cần phải căn cứ vào nhiều yếu tố kỹ thuật và pháp lý.

Liên quan đến nội dung này, Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã dẫn các quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88 (được sửa đổi bởi Nghị định 49) để làm rõ điều kiện bồi thường.

Các quy định này không chỉ xác định điều kiện bồi thường về quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hay lợi ích quốc gia, mà còn có các nguyên tắc riêng biệt đối với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất.

Tuy nhiên, Cục Quản lý đất đai cũng lưu ý rằng đối với các tình huống giả định, nếu chưa có hồ sơ giấy tờ cụ thể để xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng cũng như hiện trạng tài sản, thì cơ quan chức năng chưa thể đưa ra kết luận cuối cùng về mức bồi thường hay diện tích cụ thể. Người dân được khuyến nghị nên đối chiếu trường hợp của mình với Luật Đất đai 2024 và liên hệ với cơ quan quản lý tại địa phương để được xem xét dựa trên hồ sơ thực tế.

Về khả năng chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp đã xây nhà sang đất ở, Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp là không đúng mục đích sử dụng đất, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc người dân hoàn toàn không được xem xét chuyển mục đích.

Căn cứ theo Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. Đối với hộ gia đình và cá nhân, căn cứ này còn bao gồm cả quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu. Nếu thửa đất không phù hợp với quy hoạch hoặc chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền từ chối yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người dân.

Đã xây nhà trên đất nông nghiệp, có thể chuyển sang đất ở để giảm rủi ro pháp lý?

Bên cạnh điều kiện quy hoạch, người sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo các chính sách mới nhất, cụ thể là Nghị quyết số 254/2025/QH15 do Quốc hội ban hành ngày 11/12/2025.

Nghị quyết này quy định rõ mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở. Mức thu được tính dựa trên độ chênh lệch giá đất: nộp 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; và 100% chênh lệch đối với phần diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất.

Những quy định về tách thửa, hợp thửa cũng đã được nới lỏng khi không bắt buộc phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích dành làm lối đi kết nối giao thông công cộng.

Trong quá trình thu hồi đất cho các dự án phát triển, một điểm nghẽn lớn thường gặp là việc không đạt được thỏa thuận 100% với người dân.

Để tháo gỡ khó khăn này, TS. Hoàng Minh Hiếu, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, cho biết mặc dù Điều 127 Luật Đất đai 2024 cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, nhưng thực tế chỉ cần một vài hộ dân không đồng thuận hoặc yêu cầu bồi thường quá cao là toàn bộ dự án có thể bị đình trệ.

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nếu chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và số lượng người dân nhưng vẫn không thể hoàn tất phần còn lại sau khi hết thời hạn, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể xem xét quyết định thu hồi đất. Đây là bước điều chỉnh quan trọng nhằm tránh lãng phí nguồn lực đất đai và hài hòa lợi ích giữa các bên.

Song song với việc khơi thông nguồn lực phát triển, công tác đảm bảo an sinh xã hội cho người có đất bị thu hồi cũng được đặc biệt quan tâm.

Luật Đất đai hiện hành và dự thảo sửa đổi đều quán triệt nguyên tắc nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, đồng thời cụ thể hóa các yêu cầu về hạ tầng và sinh kế cho người dân sau tái định cư.

Là chuyên gia kinh tế được tham vấn ý kiến về dự án luật đặc biệt quan trọng này, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, TS. Trần Văn cho biết, ông đặc biệt quan tâm đến quy định về thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, bởi những bất cập của quy định này luôn là nguyên nhân chủ yếu của các vụ khiếu nại, tố cáo hành chính kéo dài.

Theo TS Trần Văn, để các quy định này đi vào thực chất, cần lượng hóa chất lượng tái định cư bằng bộ tiêu chí đánh giá cụ thể, so sánh trực tiếp giữa nơi ở cũ và nơi ở mới. Nếu khu tái định cư chưa đáp ứng yêu cầu, cần tiếp tục hoàn thiện hạ tầng hoặc tăng mức hỗ trợ.

Ông Trần Văn đề xuất chuyển từ cơ chế chi trả một lần sang hỗ trợ theo lộ trình, đồng thời xây dựng hồ sơ điện tử để theo dõi sát sao tình hình việc làm và thu nhập của người dân trong những năm đầu sau khi tái định cư. Cách tiếp cận này cho thấy định hướng mới của Nhà nước là không chỉ bồi thường tài sản mà còn đồng hành cùng người dân trong việc ổn định cuộc sống lâu dài.