TS Nguyễn Sĩ Dũng: Đất đền bù 20 triệu đồng/m2, bán 500 triệu hay 1 tỷ đồng thì người dân sao không thấy bất công ?

Đất tăng giá gấp hàng chục lần sau thu hồi

"Nếu Hà Nội chỉ giàu lên nhờ giá bất động sản thì đó mới chỉ là một thành phố giàu. Còn nếu mọi người dân đều có cơ hội an cư, vươn lên và sống hạnh phúc thì Hà Nội mới là một thành phố vĩ đại",

Đó là quan điểm được TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, đưa ra khi bàn về bài toán đô thị hóa, giá đất và công bằng trong phân phối thành quả phát triển.

Theo TS Nguyễn Sĩ Dũng, quá trình phát triển đô thị luôn làm gia tăng giá trị đất đai. Hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện, dịch vụ công cộng và sự phát triển kinh tế của thành phố đều khiến bất động sản tăng giá.

Ông gọi đây là "chênh lệch địa tô" - phần giá trị gia tăng được tạo ra từ quá trình đầu tư và phát triển.

"Miếng đất của người dân sau khi có hạ tầng, có đầu tư, hình thành khu đô thị thì chênh lệch địa tô có thể tăng lên 40-50 lần", ông nói.

Theo ông, đây chính là nguyên nhân khiến nhiều người dân dù được đền bù đúng quy định vẫn cảm thấy chưa công bằng.

"Lấy ví dụ, 1m2 đất được đền bù 20 triệu đồng nhưng sau đó bán 400 triệu, 500 triệu, thậm chí 1 tỷ đồng thì người dân cảm thấy bất công. Đất của tôi bị thu hồi với giá như vậy, còn sau đó giá tăng gấp 40-50 lần thì phần giá trị ấy đi đâu?", TS Nguyễn Sĩ Dũng đặt vấn đề.

Chênh lệch địa tô là bài toán lớn nhất của Hà Nội

Theo nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, câu chuyện quan trọng nhất của Hà Nội trong 10-20 năm tới không phải chỉ là xây thêm các khu đô thị mới, mà là làm thế nào để phân bổ phần chênh lệch địa tô một cách công bằng.

Ông cho rằng giá đất tăng lên bởi nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Một mảnh đất nông nghiệp khi chuyển thành đất ở hoặc đất thương mại có thể tăng giá hàng chục, thậm chí hàng trăm lần.

Tiếp đó là đầu tư hạ tầng. Đường sá, cầu cống, hệ thống giao thông công cộng, trường học, bệnh viện khiến giá đất tiếp tục tăng. Sau cùng là sự phát triển kinh tế - xã hội, các hoạt động thương mại, dịch vụ, văn hóa khiến bất động sản tiếp tục tăng giá.

"Chênh lệch địa tô phát sinh rất nhiều lần. Vấn đề là phân chia giá trị đó như thế nào cho công bằng", ông nói.

TS Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng khi Nhà nước đầu tư một tuyến đường bằng ngân sách thì phần giá trị gia tăng của đất đai xung quanh về bản chất là đóng góp của toàn xã hội.

"Ngân sách là tiền của dân. Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng làm giá đất tăng lên thì phần giá trị đó cơ bản là của toàn xã hội."

Ông dẫn ví dụ nhiều ngôi nhà nằm phía sau tuyến đường mới mở không đầu tư gì thêm nhưng giá trị tài sản lại tăng lên gấp nhiều lần. "Người ta không làm gì cả nhưng vẫn được hưởng lợi rất lớn từ đầu tư công."

Theo ông, vấn đề hiện nay là phải tìm ra công cụ để Nhà nước có thể thu hồi hợp lý phần giá trị gia tăng đó nhằm tái đầu tư cho giáo dục, y tế, giao thông và các dịch vụ công.

TS Nguyễn Sĩ Dũng nhắc tới kinh nghiệm của Đà Nẵng trong thời kỳ phát triển hạ tầng mạnh mẽ. Theo đó, địa phương không chỉ thu hồi phần đất làm đường mà còn thu hồi thêm quỹ đất hai bên tuyến đường, sau đó tổ chức quy hoạch và khai thác.

"Nhờ vậy, địa phương thu hồi được phần lớn chênh lệch địa tô để tái đầu tư hạ tầng."

Ông cho rằng Hà Nội rất khó áp dụng hoàn toàn mô hình này do giá đất đã quá cao, chi phí giải phóng mặt bằng rất lớn. Tuy nhiên, việc nghiên cứu các công cụ tài chính đất đai như thuế giá trị gia tăng của đất, thuế bất động sản hoặc các cơ chế thu hồi chênh lệch địa tô là cần thiết.

"Không lấy hết của người dân, nhưng phải thu phần cơ bản bởi phần tăng đó là do đầu tư của Nhà nước."

Giá nhà tăng 200 lần, người trẻ ngày càng khó an cư

Một trong những vấn đề khiến TS Nguyễn Sĩ Dũng đặc biệt lo ngại là khoảng cách ngày càng lớn giữa thu nhập và giá nhà. Ông dẫn số liệu cho rằng GDP Việt Nam từ thời kỳ đổi mới đến nay tăng khoảng 40 lần.

Trong khi đó, giá nhà ở nhiều nơi đã tăng tới 200 lần. "Nếu GDP tăng 40 lần mà giá nhà tăng 200 lần thì mức độ chênh lệch là rất lớn."

Theo ông, thế hệ trẻ hiện nay có trình độ cao hơn, kỹ năng tốt hơn, thu nhập cao hơn cha mẹ khi còn trẻ, nhưng khả năng tiếp cận nhà ở lại khó khăn hơn.

"Người trẻ có kiến thức hơn nhưng tiếp cận chỗ ở để bảo đảm an cư lại khó khăn hơn."

Ông cảnh báo nhiều quốc gia đã xuất hiện một bộ phận người trẻ từ bỏ khát vọng phấn đấu vì cảm thấy không thể tiếp cận được các cơ hội cơ bản của cuộc sống. "Việt Nam chưa đến mức đó nhưng phải ngăn chặn từ sớm."

TS Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng định hướng "nhà là để ở" là rất đúng đắn. Theo ông, chính sách nhà ở cần hướng tới việc mọi người dân đều có nơi ở phù hợp khả năng chi trả thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu. Ông cũng cho rằng Hà Nội cần nghiên cứu kỹ nhu cầu thực tế của từng nhóm dân cư.

Người lao động nhập cư, công nhân, người bán hàng rong, lao động tự do có nhu cầu hoàn toàn khác với người mua căn hộ thương mại. "Bảo đảm chỗ ở cho mọi người dân sẽ là thành tựu lớn nhất của Hà Nội chứ không phải xây những khu nhà cao tầng hoành tráng."