Chuyên gia: Cần đánh thuế đủ mạnh để đất bỏ hoang không còn có lợi cho đầu cơ

Đất bỏ hoang vẫn là vấn đề đáng chú ý khi các đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai, người sở hữu nhiều nhà đất và giao dịch ngắn hạn nhiều lần được đặt ra nhưng chưa thành chính sách cụ thể. Chi phí nắm giữ chưa đủ lớn khiến một bộ phận nhà đầu tư tiếp tục xem đất là kênh tích lũy dài hạn.

Hệ quả, nhiều khu đất bị bỏ trống, không phục vụ ở, sản xuất, kinh doanh; trong khi việc mua bán liên tục để hưởng chênh lệch góp phần đẩy giá đất vượt khả năng chi trả của người có nhu cầu thực và làm méo mó quan hệ cung - cầu.

Đề xuất đánh thuế cao đất bỏ hoang, giao dịch ngắn hạn

Trước thực trạng này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai bổ sung cơ chế điều tiết phần giá trị đất tăng thêm, áp thuế cao với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng và giao dịch ngắn hạn.

Định hướng này phù hợp với Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, trong đó yêu cầu nghiên cứu lộ trình sử dụng công cụ thuế, tài chính để hạn chế đầu cơ, găm giữ, bỏ hoang đất và điều tiết phần địa tô chênh lệch, thặng dư từ kinh doanh bất động sản.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các công cụ này nhằm tăng chi phí đầu cơ, hạn chế sốt đất, giá bất động sản tăng xa giá trị thực và thúc đẩy đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn.

Đề xuất đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang không chỉ nhằm bổ sung nguồn thu ngân sách mà hướng tới thay đổi cách sử dụng đất trên thị trường. Định hướng này phù hợp với Nghị quyết 21-NQ/TW về nghiên cứu lộ trình áp dụng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế đầu cơ, găm giữ và khắc phục tình trạng đất chậm được đưa vào sử dụng.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy thuế tài sản được nhiều quốc gia sử dụng để điều tiết thị trường và nâng cao hiệu quả khai thác đất đai. Tại Mỹ, người sở hữu bất động sản thường phải nộp thuế hằng năm, với mức phổ biến khoảng 1% giá trị tài sản, tùy từng địa phương. Một số quốc gia còn áp dụng mức thuế cao hơn đối với nhà, đất bị để trống hoặc không được khai thác trong thời gian dài.

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Cần mức thuế đủ sức buộc chủ đất phải lựa chọn

Ở góc độ chuyên gia, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trong talkshow mới đây do VTC News thực hiện, cho rằng việc áp thuế này không phải là nội dung mới mà đã được định hướng rất rành mạch. Đến Nghị quyết 21 mới đây, Trung ương tiếp tục nhấn mạnh yêu cầu phải thực hiện.

Ông cảnh báo rằng, nếu tiếp tục để tình trạng người dân mua bất động sản rồi bỏ hoang chờ tăng giá để bán, nền kinh tế sẽ phải đối mặt với một hệ lụy là đồng tiền được làm ra quá đơn giản từ đất đai. Điều này trực tiếp ảnh hưởng trực tiếp khu vực sản xuất và dịch vụ, bởi khi lợi nhuận từ đất quá lớn và dễ dàng, sẽ không còn ai mặn mà đầu tư vào các dịch vụ cao cấp như đào tạo, chuyển giao công nghệ hay tài chính.

Một trong những rào cản thường được đưa ra để trì hoãn việc đánh thuế là khó khăn trong việc xác định thế nào là đất bỏ hoang. Tuy nhiên, Giáo sư Đặng Hùng Võ khẳng định việc này hoàn toàn có thể thực hiện bằng công nghệ hiện đại.

Dẫn chứng từ mô hình của Trung Quốc, ông cho biết nước này sử dụng hệ thống camera giám sát kết hợp với trí tuệ nhân tạo (AI) để phân tích dữ liệu thực tế. Chỉ cần thông qua các thiết bị kết nối Internet vạn vật (IoT), AI có thể "đọc vị" ngay lập tức một khu đô thị hay một thửa đất có người ở thực sự hay không, hay chỉ là hình thức sử dụng giả vờ.

Ông Võ cho rằng với giá thành camera rẻ và trình độ công nghệ hiện nay, Việt Nam thừa sức thực hiện việc giám sát này để đưa ra những phán quyết minh bạch, loại bỏ mọi sự mập mờ trong quản lý.

Về mức thuế để đủ sức răn đe, GS. Đặng Hùng Võ gợi mở việc học tập kinh nghiệm từ quốc tế. Điểm cốt lõi trong tư duy này là xác định mức xử phạt dựa trên "kết quả sử dụng tốt nhất" của thửa đất đó. Giáo sư Đặng Hùng Võ đề xuất, nếu một bất động sản không được đưa vào sử dụng hoặc sử dụng kém hiệu quả, mức thuế hoặc tiền phạt phải cao gấp 1,5 đến 2 lần so với thu nhập có được từ việc sử dụng hiệu quả nhất.

Khi mức phạt vượt quá lợi ích tiềm năng, chủ sở hữu sẽ buộc phải lựa chọn giữa việc đưa đất vào sản xuất kinh doanh hoặc bán ra thị trường.

Mục tiêu của chính sách vì thế không dừng ở việc tăng chi phí sở hữu. Khi việc giữ đất không còn gần như "miễn phí", người mua sẽ phải tính toán khả năng khai thác tài sản thay vì chỉ chờ giá tăng. Đất đai khi đó cần được đưa vào cho thuê, kinh doanh, sản xuất hoặc phát triển dự án để tạo dòng tiền bù đắp chi phí nắm giữ.

Khi chi phí nắm giữ tăng, việc mua đất rồi để trống chờ sang tay sẽ khó mang lại mức lợi nhuận như trước.

Chính sách này cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng trả giá cao trong các cuộc đấu giá đất nhằm thiết lập mặt bằng giá mới. Sự tham gia của các nhóm đầu cơ từng khiến giá trúng đấu giá tại một số khu vực bị đẩy lên quá cao, kéo theo giá đất xung quanh và tạo ra kỳ vọng vượt xa nhu cầu thực. Nếu đất bỏ hoang phát sinh nghĩa vụ tài chính lớn hơn, người mua sẽ phải cân nhắc kỹ khả năng sử dụng trước khi trả giá.

Dù vậy, hiệu quả của chính sách phụ thuộc vào cách thiết kế và tổ chức thực hiện. Khái niệm "đất bỏ hoang" cần được xác định bằng những tiêu chí cụ thể, tránh đánh đồng hành vi cố tình găm giữ với trường hợp chưa thể triển khai do vướng quy hoạch, thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng hoặc nguyên nhân khách quan khác.

Mức thuế, thời điểm áp dụng và cơ chế miễn, giảm cũng cần được xây dựng theo lộ trình phù hợp. Nếu quy định quá thấp, chính sách khó đủ sức thay đổi hành vi; nhưng nếu áp dụng đột ngột, thị trường có thể bị xáo trộn và hoạt động đầu tư hợp pháp chịu ảnh hưởng.

Để các sắc thuế này vận hành công bằng, Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh tầm quan trọng của một cơ sở dữ liệu đất đai "đúng, đủ, sạch, sống". Ông cho rằng dữ liệu không thể chỉ là những con số tĩnh mà phải phản ánh đầy đủ lịch sử của thửa đất từ khi đăng ký ban đầu, các biến động giao dịch, cho thuê, thừa kế cho đến tình trạng sử dụng thực tế.

Ông Võ đặc biệt lưu ý về sự lỗi thời của khái niệm "cập nhật" và đề nghị phải chuyển sang tư duy "cập thời", tức là quản lý dữ liệu theo thời gian thực, hay hệ thống địa chính 4D. Nếu một giao dịch phát sinh mà không được ghi nhận ngay vào hệ thống trong vòng một ngày, dữ liệu đó sẽ sớm trở nên lạc hậu và mất đi giá trị điều tiết.

Nhìn rộng hơn, việc chậm trễ thực thi thuế đất bỏ hoang còn liên quan đến bài toán lợi ích khi nguồn lực khổng lồ khoảng 2,5 triệu tỷ đồng đang bị kẹt tại hàng ngàn dự án tồn đọng. GS. Đặng Hùng Võ nhận định có những dự án "treo" tới 10 năm dù luật quy định quá 48 tháng không sử dụng là phải thu hồi.

Ông kiến nghị cần có một đạo luật cụ thể để xử lý dứt điểm tình trạng này, buộc các nhà đầu tư phải trả giá cho sự chậm trễ và chuyển đổi các dự án này sang phân khúc nhà ở giá thấp để phục vụ nhu cầu thực của đại đa số người dân thay vì tiếp tục thổi giá bất động sản cao cấp.

Bài toán đặt ra vì thế không chỉ là đánh thuế, mà phải khiến đất đai được sử dụng hiệu quả hơn và dòng vốn trở lại phục vụ nhu cầu thực của nền kinh tế.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, thước đo thành công lớn nhất của quá trình sửa đổi luật pháp lần này chính là khi đất đai không còn là tài sản để tích trữ, đầu cơ mà thực sự trở thành động lực phát triển, tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho toàn bộ nền kinh tế quốc gia.