Doanh nghiệp bất động sản nói gì về áp lực vốn hiện nay?

Phát biểu tại tọa đàm "Tín dụng bất động sản - Kiểm soát thế nào để phát triển", Giám đốc Khối Chiến lược và Đầu tư HASCO Holdings, cho rằng bất động sản là lĩnh vực có mức độ phụ thuộc rất lớn vào tín dụng. Khi rủi ro tín dụng gia tăng hoặc lãi suất tăng lên, doanh nghiệp bất động sản lập tức chịu tác động mạnh.

Theo ông, tín dụng dành cho bất động sản hiện chiếm khoảng 25% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Vì vậy, mọi biến động liên quan đến dòng vốn cho lĩnh vực này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động đến tăng trưởng kinh tế nói chung.

Ba "lệch pha" đang đè nặng lên doanh nghiệp

Từ thực tiễn hoạt động trong lĩnh vực tài chính, đầu tư và M&A dự án, ông Nguyễn Đức Thuận cho rằng doanh nghiệp bất động sản hiện đang phải đối mặt với ba "sự lệch pha" lớn trong tiếp cận tín dụng.

Thứ nhất là sự lệch pha giữa thời hạn vay và vòng đời dự án. Theo ông Thuận, một dự án bất động sản có thể kéo dài từ 5 - 10 năm, thậm chí 15 năm hoặc lâu hơn. Tuy nhiên, thời hạn cho vay của ngân hàng thường ngắn hơn rất nhiều.

Điều này khiến doanh nghiệp phải giải bài toán khó về dòng tiền khi phải huy động lượng vốn lớn ngay từ đầu nhưng lại chịu áp lực trả nợ trong ngắn hạn, trong khi nguồn thu chỉ có thể hình thành trong tương lai.

"Doanh nghiệp chịu áp lực rất lớn ở giai đoạn đầu tư ban đầu khi phải chuẩn bị nguồn vốn và nghĩa vụ trả nợ, trong khi dòng tiền của dự án là câu chuyện dài hạn", ông nói.

Thứ hai là sự lệch pha về điều kiện tiếp cận vốn. Theo vị lãnh đạo HASCO Holdings, để một dự án đủ điều kiện vay vốn ngân hàng, doanh nghiệp phải bỏ ra khoản chi phí ban đầu rất lớn. Nhiều trường hợp doanh nghiệp phải tự thu xếp từ 30% đến 50% tổng mức đầu tư trước khi có thể tiếp cận nguồn tín dụng.

Đây là rào cản không nhỏ trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn về dòng tiền.

Thứ ba là sự lệch pha trong định giá tài sản bảo đảm. Ông Thuận cho biết các tổ chức tín dụng thường căn cứ vào giá trị định giá tại thời điểm ban đầu để xác định hạn mức cho vay. Trong khi đó, thực tế nhiều dự án sau một thời gian triển khai đã gia tăng đáng kể về giá trị.

"Chúng tôi tham gia M&A nhiều dự án và thấy có những tài sản đã tăng giá trị lên rất nhiều lần, nhưng việc định giá lại để tiếp cận nguồn vốn mới vẫn rất khó khăn", ông chia sẻ.

Đề xuất cơ chế cho doanh nghiệp "làm lại từ đầu"

Một trong những kiến nghị đáng chú ý được ông Nguyễn Đức Thuận đưa ra là cần có cơ chế để các doanh nghiệp từng gặp khó khăn, thậm chí có nợ xấu, được tiếp cận trở lại với nguồn vốn nếu đã có phương án tái cấu trúc khả thi.

"Tôi xin nói trong ngoặc kép là cần cơ chế để doanh nghiệp được phục hồi nhân phẩm, được tiếp cận lại nguồn vốn trong một trạng thái mới", ông nhấn mạnh.

Theo ông, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn không đồng nghĩa với việc mất hoàn toàn khả năng phục hồi. Nếu có sự tham gia của các nhà đầu tư mới, đơn vị tái cấu trúc hoặc tổ chức hỗ trợ vốn, các dự án vẫn có thể được cứu sống và tiếp tục tạo ra giá trị cho nền kinh tế.

Ông cũng dẫn kinh nghiệm từ một số quốc gia phát triển, nơi ngân hàng sẵn sàng cấp tín dụng mạnh hơn khi dự án chứng minh được đầu ra thông qua lượng khách hàng đặt cọc hoặc nhu cầu thị trường rõ ràng.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Thuận cho rằng việc phát triển các kênh vốn trung và dài hạn ngoài ngân hàng là yêu cầu cấp thiết. Ông đánh giá thị trường trái phiếu doanh nghiệp dù gặp nhiều biến động trong thời gian qua nhưng vẫn là cấu phần không thể thiếu đối với ngành bất động sản.

Bên cạnh đó, Việt Nam hiện còn thiếu vắng các quỹ đầu tư bất động sản quy mô lớn, trong khi đây là nguồn vốn quan trọng tại nhiều quốc gia phát triển.

"Nếu xây dựng được hệ thống các quỹ đầu tư bất động sản, kể cả đối với các dự án có mức độ rủi ro nhất định nhưng có triển vọng dòng tiền trong tương lai, doanh nghiệp sẽ có thêm cơ hội tiếp cận vốn thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng", ông nhận định.

Cần cơ chế cứu các dự án đang "chết lâm sàng"

Theo ông Nguyễn Đức Thuận, trên thị trường hiện vẫn tồn tại số lượng lớn dự án đang gặp khó khăn, phải tái cơ cấu hoặc rơi vào trạng thái "chết lâm sàng".

Nếu không có cơ chế xử lý phù hợp, những tồn đọng này sẽ tiếp tục trở thành lực cản đối với quá trình phục hồi của thị trường.

"Đó là những vết thương mà chúng ta cần phải chữa lành trước khi nghĩ tới những chu kỳ phát triển mới với quy mô lớn hơn", ông nói.

Vị lãnh đạo HASCO Holdings cho rằng cùng với việc hoàn thiện hành lang pháp lý, cần xây dựng cơ chế tín dụng linh hoạt hơn cho các dự án có khả năng phục hồi, đồng thời mở rộng các nguồn vốn trung và dài hạn để giảm áp lực phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng.

Theo ông, bất động sản vẫn là một trong những thị trường có vai trò trọng yếu đối với nền kinh tế. Một cơ chế tín dụng hợp lý không chỉ giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn mà còn tạo điều kiện thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước, hạn chế đầu cơ và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người dân.