Giao dịch bất động sản phải qua sàn

Tại lần sửa đổi này, Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải qua sàn giao dịch. Dựa trên Điều 57, hai loại giao dịch bắt buộc phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Bộ Trưởng cho biết, việc đề nghị giao dịch bất động sản qua sàn giúp minh bạch hóa hoạt động của các chủ thể tham gia thị trường, tránh được rủi ro cho người dân, giảm thiểu tình trạng khiếu nại gây mất trật tự, an sinh xã hội. Bên cạnh đó, nâng cao vai trò và trách nhiệm của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, tạo lập được môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản lành mạnh. Không những vậy, quy định này sẽ không gia tăng chi phí bất hợp lý hay làm tăng giá bán.

Thời điểm hiện tại, chi phí quản lý, bán hàng của chủ đầu tư thường dao động khoảng 8-10% giá bán (bao gồm chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán được hàng).

Chi phí này cũng đã được các tính vào giá bán. Do đó, chủ đầu tư có thể giảm thiểu chi phí thông qua sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình, tự tổ chức bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để triển khai.

Điều này giúp tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư bởi các sàn bất động sản là đơn vị bán hàng chuyên nghiệp có sẵn toàn bộ dữ liệu khách hàng, liên kết các sàn, có sãn kênh tiếp thị… khiến hiệu suất bán hàng sẽ cao hơn.

Theo đó, Bộ Trưởng cũng cho rằng, việc quy định các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thực hiện thông qua sàn giao dịch nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng tại Nghị quyết 18 Trung ương khóa XIII về đất đai. Đồng thời, đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống phát luật, ngăn chặn được những hành vi lừa đảo, bảo vệ quyền lợi của người dân trong việc giao dịch.

Đồng quan điểm, ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, đề nghị dự thảo cần quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về nội dung trên. Bởi việc giao dịch qua sàn sẽ giảm thiểu được rủi ro về pháp lý, tư vấn cho người bán và mua bất động sản. Bởi để có thị trường bất động sản hoàn chỉnh sẽ phải có 3 bên (mua, bán và môi giới). 

Ông Cường nói thêm, tại các nước phát triển, môi giới là nghề chuyên nghiệp với nhiều quy định khắt khe cùng trách nhiệm rất lớn. Bởi khi giao dịch, người môi giới phải kiểm tra đảm bảo tính pháp lý, chịu trách nhiệm về cả mức giá trên thị trường. Do vậy, Luật cần hướng đến xây dựng sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp nhằm hỗ trợ người mua bán, nắm được thông tin thị trường cũng như tránh được tình trạng nhiễu loạn như thời gian vừa qua.

Theo một số đại biểu Quốc hội, việc bắt buộc giao dịch phải qua sàn là vi phạm quyền tự do, nguyên tắc bình đẳng trong kinh doanh. Đại biểu QH Phạm Thị Kiều (Đắk Nông) băn khoăn, quy định trên không chỉ gây xung đột với Điều 119 Bộ Luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự mà còn tạo ra rào cản khi phát sinh nhiều thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch và các chi phí lớn cho giao dịch bất động sản.

Hơn nữa, mặc dù Điều 57 quy định về các giao dịch phải thông qua sàn nhưng lại quy định cả giao dịch thuộc diện khuyến khích cũng phải thông qua sàn giao dịch. Trong khi đó, đối tượng khuyến khích lại nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Do đó, đại biểu Kiều yêu cầu Cơ quan soạn thảo cân nhắc và làm rõ.

Nhận xét về quy định trên, ông Cầm Hà Chung, Trưởng Ban Dân tộc tỉnh Phú Thọ cho biết, sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp thông thường, không phải cơ quan quản lý Nhà nước, chủ thể cung cấp dịch vụ công theo ủy nhiệm của Nhà nước, do vậy việc bắt buộc các bên sử dụng dịch vụ của sàn sẽ gây bất bình đẳng, vi phạm nguyên tắc bình đẳng trong kinh doanh.

Thực tế, các dự án phân lô bán nền hầu như đều đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng theo quy hoạch và hoàn tất nghĩa vụ tài chính và được cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho từng lô. Theo đó, quá trình chuyển nhượng các loại hình bất động sản này diễn ra bình thường, do vậy không cần buộc qua sàn như loại hình nhà ở hình thành trong tương lai.

Tương tự, Đại biểu Lưu Bá Mạc (Lạng Sơn) yêu cầu cân nhắc làm rõ hơn về sàn giao dịch bất động sản gồm sàn giao dịch trực tiếp và sàn giao dịch trực tuyến trên các phương tiện điện tử. Cùng với đó làm rõ tiêu chí của cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu.

Quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn đã được đưa ra tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, tuy nhiên đã loại bỏ khi sửa luật vào năm 2014 và áp dụng đến thời điểm hiện nay. Theo dự kiến, Quốc hội sẽ xem xét và thông qua dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6, vào cuối năm 2023.