Gom hàng trăm thửa đất làm dự án: Không còn lo bị phạt 2 - 3 triệu/thửa?
Từ ngày 31/8/2026, doanh nghiệp và nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo cơ chế thỏa thuận được loại khỏi phạm vi áp dụng mức phạt 2–3 triệu đồng đối với hành vi chậm hoặc không đăng ký biến động đất đai.
Gom đất làm dự án không còn bị phạt 2–3 triệu đồng
Quy định mới được xác lập tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/8/2026, sửa đổi, bổ sung quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Theo đó, đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai thuộc các trường hợp quy định tại điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai, mức xử phạt đối với cá nhân vẫn được duy trì từ 2–3 triệu đồng.
Đây là nhóm hành vi có thể phát sinh trong nhiều giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thay đổi ranh giới hoặc một số trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, quy định mới đã bổ sung một trường hợp loại trừ đáng chú ý. Cụ thể, mức phạt nêu trên không áp dụng đối với tổ chức, cá nhân nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai.
Nói cách khác, doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo lập quỹ đất cho dự án đầu tư sẽ không còn đứng trước nguy cơ bị áp dụng khoản phạt 2–3 triệu đồng này chỉ vì chậm hoặc không thực hiện đăng ký biến động trong trường hợp thuộc diện loại trừ nói trên.
Một điểm cần lưu ý là quy định mới không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp được miễn toàn bộ nghĩa vụ đăng ký biến động đất đai.
Đối với các giao dịch thông thường thuộc phạm vi Điều 133 Luật Đất đai, chế tài xử phạt vẫn được duy trì. Việc loại trừ mức phạt chỉ áp dụng đối với tổ chức, cá nhân nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai. Do đó, việc xác định đúng bản chất giao dịch và trường hợp pháp lý của dự án vẫn có ý nghĩa quan trọng.
Thêm dư địa cho doanh nghiệp chủ động tạo lập quỹ đất
Đối với các dự án phải mất nhiều thời gian để hoàn thiện quỹ đất, việc loại bỏ một khoản phạt hành chính có giá trị không lớn về mặt tài chính nhưng có thể giúp giảm đáng kể áp lực xử lý hồ sơ, đặc biệt khi doanh nghiệp phải thực hiện nhiều giao dịch với nhiều chủ sử dụng đất.
Quan trọng hơn, quy định mới cho thấy cách tiếp cận đang dần được điều chỉnh theo hướng phân biệt rõ hơn giữa giao dịch đất đai thông thường và quá trình nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án đầu tư.
Với doanh nghiệp bất động sản, phát triển hạ tầng và các nhà đầu tư phải chủ động tạo lập quỹ đất, đây có thể được xem là một bước tháo gỡ thêm một điểm nghẽn trong quá trình chuẩn bị dự án.
Tuy nhiên, tác động lớn nhất không nằm ở số tiền phạt 2–3 triệu đồng được loại bỏ, mà ở việc giảm một rào cản thủ tục đối với quá trình gom quỹ đất quy mô lớn, qua đó tạo thêm dư địa để doanh nghiệp chủ động hơn trong việc tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận dân sự theo cơ chế mà Luật Đất đai đã đặt ra.
