Nguy cơ "khủng hoảng thừa" của phân khúc văn phòng cho thuê

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá phân khúc văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn như TP.HCM và TP. Hà Nội đang đối diện với nguy cơ "khủng hoảng thừa" do có thêm nhiều nguồn cung mới chất lượng trong khi các tòa nhà văn phòng cũ không chủ động cải tạo, nâng cấp. Làn sóng doanh nghiệp trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm do gặp khó khăn về tài chính.

Ngoài ra, nguyên nhân nữa đến từ thói quen, xu hướng làm việc từ xa cũng như tình trạng doanh nghiệp quy mô nhỏ trả mặt bằng, tìm thuê căn hộ, nhà riêng có chi phí thấp để tiết kiệm chi phí cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng.

Giá thuê văn phòng tại các tòa nhà vẫn tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ tại các tòa nhà văn phòng mới, chất lượng cao hay giá tái ký gia hạn các hợp đồng trước đó.

Tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hạng A dao động từ 25-50 USD/m2/tháng, phí dịch vụ từ 4-8 USD/m2/tháng. Giá chào thuê tại các tòa nhà hạng B dao động từ 12-28 USD/m2/tháng tùy khu vực. Giá thuê toàn thị trường tăng nhẹ, 4% theo năm do nguồn cung mới chủ yếu là văn phòng hạng A chất lượng cao.

Tại TP.HCM, giá thuê văn phòng hạng A tại dao động từ 35-70 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng B từ 20-35 USD/m2/tháng. Nguồn cung mới hầu hết từ các tòa nhà hạng A, sở hữu chứng nhận văn phòng xanh, thu hút nhóm khách thuê chất lượng cao từ lĩnh vực tài chính, ngân hàng, công nghệ, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài.

>> Giá thuê văn phòng hạng A tại TP. HCM có thể tăng 20%

Ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết, phân khúc văn phòng cho thuê có sự phân hóa khá rõ nét giữa các tòa nhà văn phòng cũ và các nguồn cung văn phòng mới.

Đặc biệt, văn phòng hạng A, B+ tại các khu vực lõi trung tâm các thành phố lớn như TP.HCM và TP. Hà Nội luôn khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu từ nhóm khách hàng quốc tế, doanh nghiệp FDI là rất lớn. Ngoài ra tỷ lệ lấp đầy cũng không đồng đều giữa các phân khúc: có mặt bằng phải đăng ký danh sách chờ được thuê, nhưng cũng có mặt bằng chào mời lâu ngày vẫn không có người thuê.

Năm 2023 ghi nhận làn sóng trả mặt bằng cũ diện tích lớn, thuê mới văn phòng có diện tích nhỏ hơn để tối ưu ngân sách. Ngoài ra, các doanh nghiệp có xu hướng trả mặt bằng ở tòa nhà văn phòng cũ, thuê mới mặt bằng ở các tòa nhà văn phòng xây mới có cơ sở hạ tầng và công năng hiện đại hơn.

Bên cạnh đó, thị trường cũng chứng kiến sự tham gia vào phân khúc văn phòng thương mại từ các tổ chức lớn như ngân hàng, bảo hiểm. Thay vì đơn thuần đi thuê mặt bằng văn phòng làm việc như trước đây, các doanh nghiệp này đã chuyển dịch sang khai thác các mặt bằng văn phòng kiêm mặt bằng thương mại tại nhiều vị trí đắc địa.

Các chuyên gia dự báo, nếu tình trạng trả mặt bằng văn phòng tiếp tục tăng cao thì khả năng trong tương lai giá thuê suy giảm, đặc biệt là ở các tòa nhà văn phòng cũ. Từ đó, các chuyên gia đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép chuyển đổi công năng từ văn phòng sang nhà ở, ưu tiên phân khúc nhà ở giá phù hợp, vừa giảm bớt áp lực "khủng hoàng" thừa văn phòng, vừa tạo thêm nguồn cung nhà ở đang ngày càng khan hiếm.

>> Giá thuê văn phòng cao cấp bứt tốc trong 3 tháng đầu năm 2022

Giá cho thuê giảm, nguồn cung văn phòng cho thuê gia tăng

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, giá cho thuê văn phòng tại các thành phố lớn như TP. Hà Nội, TP.HCM có xu hướng giảm 9-22% so với quý trước. Đồng thời tình trạng trả mặt bằng và xu hướng dịch chuyển văn phòng từ khu vực trung tâm ra các vùng phụ cận cũng đang tăng.

Cụ thể, tại Hà Nội, một số tòa nhà, trụ sở văn phòng và nhiều đơn vị cho thuê trên phố Duy Tân (quận Cầu Giấy) gần đây đang tìm khách thuê kèm ưu đãi cao. Nhiều đơn vị kinh doanh văn phòng, tòa nhà trên tuyến phố này phải treo biển cho thuê hàng loạt với mức giá ưu đãi (cho phép giãn tiến độ đóng tiền, miễn phí phụ phí khi làm việc ngoài giờ) nhằm giữ chân khách thuê vì xu hướng dịch chuyển văn phòng ra ngoại thành có dấu hiệu tăng mạnh.

Giá cho thuê văn phòng trong quý của một số khu vực cụ thể như: tòa nhà Vincom Center 191 Bà Triệu giá cho thuê văn phòng khoảng 36-38 USD/m2; tòa nhà SD Building giá cho thuê văn phòng khoảng 16-18 USD/m2; tòa nhà IDMC Mỹ Đình Building giá cho thuê văn phòng khoảng 20-25 USD/m2; tòa nhà Epic Tower giá cho thuê văn phòng khoảng 21-23 USD/m2; tòa nhà The Artemis giá cho thuê văn phòng khoảng 18-22 USD/m2.

Tương tự tại TP. HCM, tình trạng trả mặt bằng và dịch chuyển văn phòng ra các vùng phụ cận trung tâm tăng so với quý trước. Nhiều tòa văn phòng khu vực Tân Bình và Phú Nhuận có tỷ lệ trống tăng lên 15-25% trong quý.

Theo khảo sát nhiều tòa nhà văn phòng bình dân giảm giá thuê 10-20%; đơn cử như tại quận Phú Nhuận, Tân Bình và các vị trí phụ cận quận 1 như phường Đa Kao, Tân Định; nhiều chương trình giảm giá thuê văn phòng gián tiếp bằng hình thức khuyến mãi.

>> Cả năm 2023 thị trường địa ốc ‘điêu đứng’, chỉ riêng TP. HCM không có hàng tồn kho?