Thị Trường Bất Động Sản 2023: Bất cân xứng cung cầu và áp lực lãi suất tăng

Nhu cầu nhà ở dự báo duy trì mức cao tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh

Theo báo cáo phân tích tại Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), nhu cầu nhà ở tại Hà Nội & Hồ Chí Minh hiện đang rất lớn. Tuy nhiên hoạt động phát triển bất động sản trong những năm trở lại đây tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền, “second home” và nghỉ dưỡng tại các khu vực vùng ven và các tỉnh thành vệ tinh và chủ yếu phục vụ cả nhu cầu đầu tư và đầu cơ.

Do sự bất cân xứng cung – cầu này, các chuyên gia tại VDSC cho rằng, giao dịch trên thị trường BĐS sẽ gặp nhiều thách thức trong năm 2023.

Theo số liệu năm 2021 của Tổng cục thống kê, mật độ dân số tại Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện nay đang rất cao ở mức 4.476 người/km2 và 2.455 người/km2, lần lượt gấp hơn 2,6 lần và 1,4 lần so với tỉnh đứng thứ hai cả nước là Bắc Ninh với mật độ dân số ở mức 1.725 người/km2.

Bên cạnh, thu nhập bình quân đầu người của hai thành phố cũng đang vượt trội, gấp 1,4 lần so với mức thu nhập chung cả nước.

Đây là hai nhân tố quan trọng đã thúc đẩy hoạt động phát triển các dự án nhà ở thương mại tại hai khu vực này từ những năm 2000 đến nay.

Bên cạnh đó, theo số liệu thống kê của Youth Media trên, 250 dự án nhà ở thương mại và du lịch nghỉ dưỡng đang được mở bán trên cả nước về số lượt tìm kiếm trên các website và mạng xã hội, Hà Nội và Hồ Chí Minh đang là hai khu vực có lượt quan tâm nhiều nhất, vượt trội so với phần còn lại cả nước, chiếm hơn 85% số liệu thống kê.

Các số liệu trên cho thấy nhu cầu nhà ở thương mại tại Hà Nội và Hồ Chí Minh đang ở rất mức cao so với các tỉnh thành khác.

Các chuyên gia tại VDSC cho rằng nút thắt “nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực” tại hai thành phố này sẽ chưa được tháo gỡ trong ngắn – trung hạn, bởi lẽ tốc độ tăng nhanh dân số hàng năm so với mặt bằng chung cả nước.

Bên cạnh đó, quỹ đất ngày càng khan hiếm và tốc độ giãn dân chậm khi mà hạ tầng kết nối Hà Nội, HCM với các khu vực lân cận vẫn chưa được phát triển đồng bộ.

Trên cơ sở này, VDSC cũng đánh giá cao triển vọng của các doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất lớn tại Hà Nội và Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2018 – 21, khi mà tăng trưởng tín dụng được mở rộng và lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu đầu tư tăng mạnh trong những năm dịch Covid-19, hoạt động phát triển dự án tại khu vực vùng ven Hà Nội & Hồ Chí Minh và các khu vực có tiềm năng phát triển du lịch ghi nhận sự bùng nổ, mặc dù xét về nhu cầu các dự án này chưa thực sự tập trung vào phân khúc khách hàng có nhu cầu thực mua nhà để ở.

Theo số liệu của Bộ Xây Dựng, trong 9T/2022 có 193 dự án mới đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, số lượng dự án tại hai khu vực Hà Nội và HCM chỉ chiếm khoảng 17,6%.

Điều này cũng khá tương đồng với danh mục bất động sản của các doanh nghiệp đang niêm yết, khi quỹ đất hiện hữu chủ yếu thuộc phân khúc đất nền và second home tại các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và các vị trí có tiềm năng phát triển du lịch.

Năm 2023, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức

Các chuyên gia tại VDSC cho rằng, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt tại Hà Nội và Hồ Chí Minh sẽ ít bị ảnh hưởng nhất.

Trong khi phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư và đất nền rủi ro sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia tại VDSC, hoạt động cung cầu nhà ở tại khu vực tại Hà Nội và Hồ Chí Minh sẽ ít bị ảnh hưởng nhất do ngày càng khan hiếm về quỹ đất trong khi nhu cầu vẫn ở mức rất cao.

Theo nghiên cứu của CBRE nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và Hồ Chí Minh vẫn có thể đạt mức khoảng 22 ngàn căn (+170% yoy) và 30 ngàn căn (+43% yoy), với mức giá bán trung bình có thể tăng ở mức 5-10% so với 2022.

Trên cơ sở phân tích này, trong danh mục cổ phiếu theo dõi của Rồng Việt, VDSC vẫn đánh giá khả quan hoạt động kinh doanh mảng bất động sản của KDH và HDG trong năm 2023.

Đồng thời VDSC cũng cho rằng, trong ngắn hạn 2023-2024, các dự án tại khu vực vùng ven và du lịch - nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng trước áp lực lãi suất tăng nhanh và các hạn chế cho vay từ phía các ngân hàng đối với phân khúc này.

Bên cạnh hạ tầng kết nối Hà Nội, Hồ Chí Minh với các tỉnh lân cận hiện nay vẫn chưa được phát triển đồng bộ, từ đó chưa tạo động lực thúc đẩy nhu cầu mua nhà để ở dịch chuyển dần từ nội đô sang các khu vực lân cận.

Ngoài ra, VDSC cũng cho biết thêm, giá bán của các phân khúc sản phẩm đầu tư và nghỉ dưỡng sẽ chưa có sự cải thiện đáng kể trong năm 2023 và có thể sẽ tiếp tục được giao dịch ở mức giá chiết khấu cao từ 20-40% so với giá bán sơ cấp như ở thời điểm hiện tại.