TS. Nguyễn Văn Đính: Bất động sản không thể mãi tăng giá nhờ hạ tầng

Từ phát triển phân tán đến đô thị đa cực, đa trung tâm

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề "Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới", diễn ra ngày 11/11 tại Hà Nội do TheLEADER tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường đang đứng trước những thay đổi quan trọng về thể chế, hạ tầng, dòng vốn và hành vi người mua.

Theo ông, để nhận diện đúng chu kỳ phát triển mới, không thể chỉ nhìn vào số lượng dự án mở bán, giá bán hay quy mô đầu tư hạ tầng. Điều quan trọng hơn là phải đánh giá những động lực nào đang dẫn dắt thị trường, nguồn cung có đáp ứng nhu cầu thực hay không và các cơ hội mới có chuyển hóa thành hoạt động kinh tế, cộng đồng dân cư và dòng tiền bền vững hay không.

Nhìn lại những chu kỳ trước, vị chuyên gia này chỉ ra một trong những hạn chế lớn của thị trường là mô hình phát triển bất động sản còn phân tán, manh mún, chủ yếu dựa trên lợi thế của từng khu đất riêng lẻ. Nguồn cung tập trung nhiều tại khu vực lõi đô thị, trong khi sự liên kết giữa quy hoạch địa phương với quy hoạch vùng và hệ thống hạ tầng quốc gia chưa thực sự đồng bộ.

Cách phát triển này không chỉ tạo áp lực lên giao thông và hạ tầng xã hội tại các đô thị lớn mà còn khiến giá trị bất động sản phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Tuy nhiên, bước sang chu kỳ mới, mô hình phát triển đang có sự chuyển dịch đáng kể. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, một trong 5 động lực quan trọng định hình thị trường là quy mô đầu tư hạ tầng giao thông ngày càng lớn, tạo điều kiện để các đô thị phát triển theo hướng đa cực, đa trung tâm và đa tầng.

Các tuyến đường bộ cao tốc, đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao cùng mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) tại Hà Nội, TP. HCM và các vùng liên kết đang góp phần mở rộng không gian phát triển.

Đáng chú ý, vai trò của hạ tầng không còn dừng lại ở việc rút ngắn khoảng cách di chuyển. Theo phân tích của Chủ tịch VARS, hệ thống giao thông mới đang từng bước tái cấu trúc không gian đô thị và bản đồ giá trị bất động sản.

Khi khả năng kết nối được cải thiện, các khu vực trước đây nằm ngoài trung tâm có thêm điều kiện phát triển thành những cực đô thị mới, gắn với các hoạt động thương mại, dịch vụ, sản xuất và dân cư. Thay vì tập trung nguồn lực vào một khu vực lõi, không gian phát triển có thể được mở rộng theo các hành lang giao thông và mạng lưới kết nối liên vùng.

Xu hướng này cũng thể hiện qua sự hình thành các đại đô thị đa chức năng, tích hợp nhiều loại hình nhà ở, thương mại, dịch vụ và tiện ích, gắn với quy hoạch tổng thể của từng vùng. TS. Nguyễn Văn Đính dẫn ra các hệ sinh thái đô thị tại Hạ Long, Cần Giờ, Phú Quốc và Hà Nội như những ví dụ về định hướng phát triển liên kết vùng, đa cực và tích hợp.

Giá trị bất động sản không còn chỉ nằm ở vị trí

Một thay đổi quan trọng khác được TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh là cách xác lập giá trị bất động sản trong chu kỳ mới.

Nếu trước đây, vị trí và kỳ vọng tăng giá thường được xem là những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của một dự án, thì hiện nay thị trường đang chuyển dần sang đánh giá chất lượng sống và khả năng khai thác thực tế.

Theo đó, giá trị bất động sản cần được nhìn nhận thông qua mức độ hoàn thiện của hệ thống hạ tầng và tiện ích, từ trường học, cơ sở thương mại, công viên đến việc làm và các dịch vụ thiết yếu. Khả năng vận hành, thu hút cư dân và hình thành hoạt động kinh tế thực tế sẽ ngày càng có ý nghĩa đối với sức sống của dự án.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu mới đối với các chủ đầu tư. Một dự án có quy mô lớn, nằm tại khu vực được đầu tư hạ tầng nhưng thiếu tiện ích, không thu hút được cư dân đến sinh sống và làm việc sẽ khó tạo ra giá trị bền vững.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng dòng tiền đầu tư trong chu kỳ mới sẽ có xu hướng chọn lọc hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, nền tảng tài chính lành mạnh và khả năng khai thác thực tế. Những mô hình phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc kỳ vọng tăng giá sẽ phải đối mặt với áp lực sàng lọc mạnh hơn.

Bên cạnh việc mở rộng không gian đô thị, một động lực khác cũng được Chủ tịch VARS đề cập là xu hướng tái thiết và chỉnh trang các đô thị hiện hữu. Thay vì chỉ tìm kiếm quỹ đất mới để phát triển dự án, việc tổ chức lại không gian đô thị, nâng cao hiệu quả sử dụng đất tại các khu vực hiện hữu sẽ trở thành một hướng đi quan trọng.

Đây là bài toán đòi hỏi sự phối hợp giữa quy hoạch, đầu tư hạ tầng và tổ chức không gian sống, nhằm khai thác tốt hơn nguồn lực đất đai tại các đô thị.

Dòng người thực mới tạo ra giá trị bền vững

Từ những chuyển động trên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cơ hội của thị trường bất động sản đang mở rộng nhưng đi kèm với sự phân hóa ngày càng rõ nét.

Đối với doanh nghiệp, hạ tầng và quy hoạch tạo ra dư địa phát triển mới, song không đồng nghĩa mọi khu vực hay dự án đều có khả năng tăng trưởng như nhau. Khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc vào chất lượng sản phẩm, mức giá, điều kiện hạ tầng, tiến độ hình thành dân cư và năng lực khai thác của từng dự án.

Bởi vậy, doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển, lấy nhu cầu thực làm điểm xuất phát. Việc lựa chọn địa bàn đầu tư phải phù hợp với khả năng chi trả của người mua và tiến độ phát triển hạ tầng, thay vì chỉ chạy theo những khu vực đang có kỳ vọng tăng giá.

Cùng với đó, các dự án cần được phát triển đồng bộ tiện ích và hệ sinh thái đô thị. Ngay từ giai đoạn bàn giao, chủ đầu tư cần tính đến việc hình thành các không gian sống, làm việc và giải trí, qua đó tạo điều kiện thu hút cư dân và duy trì hoạt động kinh tế.

Năng lực triển khai cũng là yếu tố quyết định. Theo khuyến nghị của TS. Nguyễn Văn Đính, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ pháp lý, chủ động nguồn vốn, tổ chức thi công hiệu quả, hoàn thiện hạ tầng nội khu và thực hiện đúng cam kết với khách hàng. Uy tín doanh nghiệp phải được chứng minh bằng năng lực thực hiện, thay vì chỉ dựa vào quy mô dự án hay những lời hứa về tiềm năng tăng giá.

Kết luận tham luận, Chủ tịch VARS nhấn mạnh thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển tiếp sang một chu kỳ mới với những động lực, tiêu chuẩn và quy luật cạnh tranh khác trước. Thể chế và các dự án hạ tầng quy mô lớn đang mở ra nhiều cơ hội, nhưng chỉ những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có năng lực triển khai và tạo dựng được cộng đồng đô thị sống động mới có thể phát triển bền vững.

"Hạ tầng mở đường cho quy hoạch, quy mô tạo lợi thế cạnh tranh, nhưng dòng người thực mới tạo ra sức sống và dòng tiền thực mới nuôi dưỡng giá trị bất động sản bền vững", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia này, thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại 5 đặc điểm nổi bật: Phát triển phân tán theo từng khu đất, thiếu liên kết trong quy hoạch vùng và hạ tầng; phụ thuộc lớn vào tín dụng và đòn bẩy tài chính; hoạt động đầu tư chịu chi phối bởi kỳ vọng tăng giá, đầu cơ ngắn hạn; thông tin thị trường thiếu minh bạch, dễ bị tác động bởi tin đồn; và cơ cấu nguồn cung chưa phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng chi trả của người mua. Đây là những hạn chế cần được khắc phục để thị trường chuyển sang mô hình phát triển có tính kết nối, minh bạch và bền vững hơn.