TS. Nguyễn Văn Đính: Đất không sử dụng hiệu quả sẽ được điều tiết, hành vi của người dân và doanh nghiệp sẽ thay đổi
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nếu tinh thần Nghị quyết 21 được cụ thể hóa trong Luật Đất đai, cùng với các công cụ điều tiết phù hợp, hành vi của người dân, doanh nghiệp và cả chính quyền trong sử dụng đất sẽ có những thay đổi đáng kể.
Sáng 22/9, tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đã chia sẻ về những tác động có thể xảy ra khi các định hướng mới về đất đai được cụ thể hóa trong pháp luật.
Theo ông Đính, tinh thần của Nghị quyết 21 hướng tới việc quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch hơn, đồng thời phát huy nguồn lực đất đai trở thành động lực phát triển trong giai đoạn mới.
Một trong những thay đổi quan trọng là việc hoàn thiện quy hoạch, giá đất, cơ chế thu hồi, bồi thường và định giá đất theo hướng sát với thị trường.
Từ thị trường dựa vào kỳ vọng sang giá trị thực
TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng nếu các định hướng này được thực thi, thị trường có thể chuyển dần từ giai đoạn phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng sang coi trọng giá trị thực.
Khi thông tin và dữ liệu về đất đai được minh bạch hơn, người dân sẽ có cơ sở tốt hơn để xác lập giá trị tài sản và đưa ra quyết định phù hợp.
“Người dân thì chắc chắn sẽ dễ tiếp cận các thông tin hơn để xác lập được cái giá trị phù hợp với quyết định”, ông Đính nói.
Đối với doanh nghiệp, dữ liệu đầy đủ và minh bạch cũng giúp việc dự báo, tính toán và triển khai dự án thuận lợi hơn. Còn với cơ quan quản lý, dữ liệu thị trường là cơ sở để theo dõi biến động, phát hiện bất thường và đưa ra cảnh báo sớm.
Theo ông Đính, đây là một trong những yếu tố quan trọng nếu Luật Đất đai được sửa đổi theo tinh thần của Nghị quyết 21.
Chi phí đất có thể tác động trực tiếp đến sức cạnh tranh của doanh nghiệp
Một tác động khác được TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh là chi phí đất đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Theo ông, khi cơ chế định giá và điều tiết đất đai phù hợp hơn, chi phí đất có thể được điều chỉnh theo hướng hợp lý, qua đó hỗ trợ doanh nghiệp phát triển sản xuất, kinh doanh.
Ông cho rằng hiện nay việc doanh nghiệp tiếp cận đất với chi phí quá cao có thể khiến đầu tư sản xuất bị hạn chế. Chi phí đầu vào tăng cũng tác động đến giá hàng hóa và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, đặc biệt khi phải cạnh tranh với hàng hóa từ nước ngoài.
Vì vậy, việc hoàn thiện chính sách đất đai không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản mà còn liên quan trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.
Ở phía người dân, ông Đính cho rằng việc điều tiết phù hợp có thể góp phần thúc đẩy phát triển các loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, từ đó tạo thêm nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế.
Thuế có thể trở thành công cụ thay đổi hành vi sử dụng đất
Đáng chú ý, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cùng với việc hoàn thiện cơ chế đất đai, cần có những công cụ để điều tiết thị trường, trong đó có công cụ thuế.
Theo ông, thuế có thể được sử dụng để điều tiết hành vi, đặc biệt đối với những trường hợp đầu cơ tạo ra biến động bất thường hoặc góp phần đẩy giá đất lên cao.
Khi chi phí liên quan đến việc nắm giữ đất tăng lên, người dân và doanh nghiệp sẽ phải tính toán lại phương án sử dụng đất.
Ông Đính lấy ví dụ, nếu một chủ thể phải nộp nhiều tiền hơn hoặc chịu mức thuế cao hơn khi giữ đất mà không đưa vào sử dụng, họ sẽ có thêm động lực để khai thác, xây dựng hoặc đưa đất vào sử dụng phù hợp thay vì tiếp tục để đất không được khai thác.
Từ đó, theo ông, chính sách có thể tác động trực tiếp đến hành vi của các chủ thể trên thị trường.
“Các hành vi của từng doanh nghiệp, người dân cũng sẽ phải thay đổi cho việc sử dụng đất đai”, ông Đính nhận định.
Đất đai phải được đưa vào sử dụng hiệu quả
TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng nếu các nội dung của Nghị quyết 21 được đưa vào sửa đổi Luật Đất đai theo đúng tinh thần, không chỉ người dân và doanh nghiệp mà cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp nhà nước cũng sẽ phải thay đổi cách tiếp cận với nguồn lực đất đai.
Theo ông, điểm cốt lõi là đất đai phải được đưa vào sử dụng hiệu quả. Khi cơ chế quản lý, dữ liệu, giá đất và các công cụ điều tiết được hoàn thiện, những trường hợp sử dụng đất kém hiệu quả sẽ chịu tác động của các cơ chế điều tiết.
Ở góc độ rộng hơn, ông Đính cho rằng điều này hướng tới một thị trường đất đai minh bạch, công bằng hơn trong tiếp cận và sử dụng nguồn lực.
“Đất đai là tinh thần phải đưa vào sử dụng hiệu quả; nếu không sử dụng hiệu quả thì sẽ được điều tiết”, ông Đính nhấn mạnh.
