Vì sao giao dịch bất động sản chững lại?

Nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng tăng cao

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2024 có tổng số 81.000 sản phẩm bất động sản, tăng 50% so với năm 2023.

Trong đó, tổng số sản phẩm mới, lần đầu ra mắt trên thị trường có 65.376 sản phẩm, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023, nhưng mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018.

Nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng tăng cao.

Tổng sản phẩm giao dịch thành công năm 2024 đạt hơn 47.000 giao dịch, tương đương với tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 72%. Lượng giao dịch gấp gần 3 lần so với năm 2023.

Riêng quý IV, thị trường ghi nhận hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm 2023. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường. Trong đó, hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp đến từ nhu cầu đầu tư, đầu cơ.

Theo ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, năm 2024 ghi nhận nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng tăng cao, còn nhu cầu đầu tư bất động sản đã phục hồi khoảng 40%. Nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn. Tuy nhiên, vẫn còn lượng lớn nhà đầu tư có tâm lý đầu cơ, lướt sóng chung cư ngắn hạn.

Tăng giá khó kiểm soát là một trong những câu chuyện chính của thị trường bất động sản nhà ở. Chỉ số giá bình quân trong quý IV/2024 của các dự án thuộc tập mẫu mà đơn vị này nghiên cứu tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM lần lượt ghi nhận mức tăng 72,4%, 49,9% và 34,3% so với thời điểm quý II/2019.

Trong khi đó, TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho biết, có một câu nói dậy sóng từ năm ngoái đến nay, khiến những người vốn không quan tâm nhiều đến bất động sản cũng phải dành sự chú ý vào lĩnh vực này. Đó là giá nhà từ những năm 1990 - 1991 đến nay đã tăng 400 lần, và nếu tính cả tốc độ tăng của năm 2024 thì vào khoảng 405 lần.

"Nếu tính lạm phát thì trong thập kỷ 90 (năm 1990 - 1999), giá cả tiêu dùng Việt Nam tăng khoảng 4 lần. Với hai thập niên vừa qua, mỗi thập niên không tăng quá 2 lần. Như vậy, giá mua "con gà, quả trứng" tăng đâu đó khoảng 16 lần. Trong khi đó, giá nhà tăng tới 400 lần, hơn cả đà tăng của giá vàng", ông Thành nói.

Giá bất động sản của Việt Nam tăng nhanh nhất khu vực

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia dẫn khảo sát của một tổ chức nghiên cứu cho biết, người dân Việt Nam mất khoảng 23,5 năm thu nhập mới mua được một căn nhà giá trung bình, so với bình quân của thế giới là 14,5 năm.

Giá bất động sản của Việt Nam tăng nhanh nhất khu vực.

Chỉ số tăng giá bất động sản từ năm 2019 đến nay của Việt Nam nhanh nhất khu vực, đặc biệt là nhà ở và đất nền, tăng 60 - 70%.

Theo chuyên gia, nhu cầu thực có nhưng giao dịch thời gian qua chững lại. Có ý kiến cho rằng do thiếu nguồn vốn. Song ông Lực khẳng định, không thiếu nguồn vốn để cung cấp cho thị trường bất động sản.

3 quý đầu năm nay, nguồn vốn ngân hàng cho bất động sản đã tăng 9,15%. Trong khi cho vay chủ đầu tư tăng 16% thì cho vay mua nhà chỉ tăng 4,6%, tức người dân chưa vay nhiều tiền để mua nhà. Vấn đề mấu chốt không phải ở vốn mà là giá nhà tăng quá cao, người dân đang chờ đợi giá giảm hoặc chưa sẵn sàng vay tiền để mua.

Bàn về giải pháp cho thị trường địa ốc từ thực tế trên, TS Cấn Văn Lực cho biết đã kiến nghị Chính phủ sớm đưa gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội.

Đồng thời, cần tháo gỡ nhanh những dự án bất động sản, đất đai còn vướng mắc hoặc bỏ hoang trong nhiều năm qua. Nếu giải quyết được vấn đề này, lượng cung bất động sản sẽ cực lớn.

Bên cạnh đó, cần sớm thiết lập một cơ sở dữ liệu về đất đai, bất động sản, nhà ở đồng bộ nhằm minh bạch hoá thị trường bất động sản. Lý do bởi hiện tại có rất nhiều thông tin, số liệu khác nhau về thị trường này.

“Liên quan đến giá bất động sản, Luật Kinh doanh Bất động sản đã yêu cầu Chính phủ phải can thiệp. Nếu giá bất động sản tăng 20% một quý, Nhà nước phải can thiệp. Vừa rồi, giá đã tăng nhiều hơn 20%; thời gian tới, Chính phủ sẽ tiếp tục can thiệp để giá bất động sản phù hợp, bền vững hơn cho cả người mua lẫn người bán”, ông Lực nói thêm.

>>Thị trường bất động sản: Giao dịch chững nhưng giá nhà không giảm