Bất động sản

Xác định giá đất theo thị trường

Nguyễn Tiến Thoả • 30/07/2023 - 00:22

Quyết định giá đất theo kết quả có lợi nhất cho NSNN sẽ gây mâu thuẫn giữa phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và mục tiêu của phương pháp định giá.

Dự thảo Luật Đất đai đặt ra: Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường nhưng yêu cầu: Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho Ngân sách Nhà nước. Đó chính là sự mâu thuẫn giữa phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và mục tiêu của áp dụng phương pháp xác định giá và có thể coi đó là nguyên tắc vừa thị trường lại vừa phi thị trường.

Đã đặt ra phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì cốt lõi của nó phải là phải tôn trọng các tín hiệu khách quan hình thành giá, các quy luật của giá thị trường và hệ thống giá thị trường đã hình thành.

Lợi ích “đường dài”

Giá thị trường yêu cầu cả người mua và người bán đều bình đẳng trong mua bán vì lợi ích của mỗi bên, các bên tham gia thị trường có quyền tự do thỏa thuận, mua bán tự nguyện theo “mệnh lệnh” của thị trường (trừ thị trường độc quyền).

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã nêu: “Giá trị thị trường là một lượng tiền dự tính của bất động sản được mua bán vào ngày thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá trình tiếp thị thích hợp; trong đó mỗi bên đều hành động một cách tin cậy, hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài”.

Như vậy đã là nguyên tắc giá thị trường thì tự trong lòng nó chứa đựng yếu tố khách quan tuân theo yêu cầu của các quy luật khách quan, là căn cứ để xử lý một cách hài hòa, thỏa đáng quan hệ lợi ích giữa Nhà nước (chủ sở hữu) và các tổ chức cá nhân sử dụng đất; Xử lý hài hòa mâu thuẫn về lợi ích: Người mua – muốn mua rẻ, người bán muốn bán đắt theo nguyên tắc thị trường.

Nó không thể chứa đựng mong muốn chủ quan bên này ép bên kia để mang lại lợi ích lớn nhất cho mình. Dù áp dụng phương pháp định giá nào hay áp dụng tất cả các phương pháp định giá đất bảo đảm nguyên tắc giá thị trường (nếu đủ điều kiện áp dụng) thì kết quả xác định cuối cùng vẫn là giá thị trường chứ không thể có giá thị trường “ưu tiên” có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước.

Khoa học nhất là nhất quán nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường, đừng “cắm thêm các cái râu” phi thị trường, phi khoa học kèm theo sẽ gây nhiều rủi ro trong thực tiễn.

Muốn giá có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước thì cần phải nghĩ tới lợi ích “đường dài”, có nghĩa giá thị trường ấy Nhà nước vẫn có thu, người đầu tư đầu tư được để phát triển sản xuất kinh doanh, giải quyết công ăn việc làm tạo ra nhiều hàng hóa... chắc chắn sẽ có đóng góp nhiều hơn cho ngân sách Nhà nước. Đó mới là cách thu ngân sách Nhà nước bền vững.

Có lẽ, để khoa học và thực tiễn nhất và được dân đồng thuận, rất cần thiết là xóa bỏ nội dung Dự thảo. “Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước”, chỉ cần nhất quán nguyên tắc giá thị trường là đủ.

>>Văn phòng cho thuê gặp khó: Hạ giá, tăng cường khuyến mãi

Nên loại bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Để định giá đất, các nước trên thế giới sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện của mỗi loại đất về giao dịch thị trường, thông tin dữ liệu... mà họ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp, nhưng chưa có nước nào có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cả về lý thuyết và thực tiễn.

Việt Nam áp dụng phương pháp này và có lẽ đây là một phương pháp được sáng tạo riêng có của Việt Nam, kỳ vọng sẽ giải quyết được những vướng mắc về định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Song, rất tiếc đây lại là phương pháp kém thuyết phục nhất kể cả về khoa học và thực tiễn nên cần được loại bỏ.

Theo các quy định hiện hành của pháp luật, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ở nước ta có thể được hiểu về bản chất của nó đó là một phương pháp thể hiện cách thức xử lý mối quan hệ giữa giá đất thị trường và giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định – thể hiện bằng một hệ số - để điều chỉnh giá đất tăng thêm (hoặc giảm đi) cho các trường hợp cụ thể phục vụ mục đích thực hiện chính sách tài chính đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức cá nhân sử dụng đất khi Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh công bố hàng năm không theo kịp sự biến động tăng (hoặc giảm) của giá đất phổ biến trên thị trường tại các thời điểm cần phải xác định giá đất cụ thể để thực hiện chính sách tài chính về đất đai.

Song, thực tế, giá đất mục tiêu ở khu vực cần định giá đất đã có sẵn nếu như có bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Dẫn đến áp dụng phương pháp này dẫn đến cách tính toán của nó khá “lòng vòng”, thậm chí là rườm rà mất thời gian và càng chứng tỏ Bảng giá đất không phải là Bảng giá đất thị trường; thị trường lại quay về tình trạng hai giá đất là không tránh khỏi.

Để tìm ra giá thị trường cần định giá, chúng ta hoàn toàn có thể thay thế phương pháp này bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập là phù hợp nhất với thời điểm cần xác định lại giá đất cụ thể, tại thời điểm cụ thể, phục vụ một mục đích cụ thể.

Bởi muốn xác định được hệ số thì thực chất khi tìm giá đất để tính hệ số chúng ta đã phải áp dụng phương pháp thu nhập (đối với loại đất tính được thu nhập) và một phần của phương pháp so sánh (đối với loại đất có điều kiện tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường).