Bộ Xây dựng chuẩn bị 'đại phẫu' chính sách nhà ở: Nhà cho thuê lần đầu được đặt ngang hàng nhà thương mại

Phát biểu tại Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững", sáng 22/7, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết thời gian qua, bên cạnh phát triển nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường, Đảng và Nhà nước đã đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhằm đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp.

Theo ông Hưng, hệ thống chính sách hỗ trợ đã được xây dựng tương đối đồng bộ, từ miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật đến các chương trình tín dụng lãi suất thấp, qua đó khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Nhờ đó, năm 2025 cả nước đã hoàn thành hơn 103.000 căn nhà ở xã hội, vượt 103% kế hoạch đề ra. Riêng 6 tháng đầu năm 2026, có 270 dự án đang được triển khai với quy mô 269.409 căn, trong đó 62 dự án mới đã được khởi công với quy mô hơn 65.000 căn.

Tính chung, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư đến nay đạt khoảng 77% mục tiêu của Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Giá nhà quá cao, thị trường lệch pha cung - cầu

Dù vậy, lãnh đạo Bộ Xây dựng thừa nhận thị trường nhà ở vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối khi dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Trong khi đó, thị trường vẫn chủ yếu phát triển nhà ở để bán, còn phân khúcnhà ở cho thuê dài hạn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Theo ông Hưng, giá nhà hiện đã cao gấp nhiều lần thu nhập trung bình của người lao động, khiến việc sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng khó khăn. Bên cạnh đó, các cơ chế ưu đãi hiện hành vẫn chưa đủ hấp dẫn để lôi kéo khu vực tư nhân đầu tư vào phát triển nhà ở cho thuê.

Chuyển mạnh từ tư duy "bán nhà" sang phát triển cả nhà cho thuê

Trước thực trạng trên, ông Hưng cho biết các định hướng mới của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Thủ tướng Lê Minh Hưng đã đặt ra yêu cầu thay đổi căn bản trong chính sách phát triển nhà ở.

Theo đó, thay vì chủ yếu tập trung vào nhà ở thương mại, định hướng mới là phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, mang tính dài hạn.

Việc phát triển nhà ở sẽ được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch khu công nghiệp và hệ thống giao thông công cộng, đồng thời huy động đa dạng các nguồn lực xã hội. Nhà nước sẽ sử dụng nguồn lực công để dẫn dắt thị trường, tạo động lực thu hút dòng vốn tư nhân tham gia.

Bộ Xây dựng sửa đồng loạt Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

Để hiện thực hóa định hướng này, Bộ Xây dựng đang phối hợp với các bộ, ngành và địa phương sơ kết việc thực hiện Chỉ thị số 34 của Ban Bí thư về phát triển nhà ở xã hội, đồng thời nghiên cứu đề xuất văn bản mới của Bộ Chính trị nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.

Song song với đó, Bộ đang chủ trì sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các quy định pháp luật liên quan, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp bất thường vào tháng 8 và xem xét thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026.

Theo ông Hưng, định hướng sửa đổi sẽ ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê với giá hợp lý từ nguồn lực Nhà nước, đồng thời bổ sung các chính sách ưu đãi mạnh về đất đai, tài chính, thuế và tín dụng nhằm thu hút doanh nghiệp và các quỹ đầu tư dài hạn tham gia phát triển phân khúc này.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê và nhà ở công vụ; chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch tại các khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và các khu vực đô thị hóa nhanh để phát triển nhà ở cho thuê.

Ngoài ra, các địa phương được khuyến khích sử dụng ngân sách địa phương và khai thác hiệu quả Quỹ nhà ở quốc gia để đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở cho thuê, từng bước hình thành nguồn cung ổn định, đáp ứng nhu cầu của người dân và người lao động.