Chuyên gia nhận định giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người dân

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề "Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới", diễn ra ngày 11/11 tại Hà Nội do TheLEADER tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đã chỉ ra những bất cập trong diễn biến cung - cầu của thị trường, đặc biệt là khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán bất động sản và khả năng tài chính của người mua nhà.

Theo số liệu nghiên cứu được ông Đính công bố, thị trường bất động sản đang ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ về nguồn cung sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Nếu như trong giai đoạn 2021-2023, lượng sản phẩm mở bán bình quân chỉ đạt khoảng 48.000-55.000 sản phẩm mỗi năm, thì đến năm 2024, con số này đã tăng lên 81.440 sản phẩm. Năm 2025, nguồn cung tiếp tục đạt 128.678 sản phẩm, tăng 58% so với năm trước.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận thêm 104.400 sản phẩm mở bán, tăng 21% so với cùng kỳ năm 2025. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các đại dự án và khu đô thị tích hợp.

Tuy nhiên, trái ngược với sự gia tăng nguồn cung, sức mua trên thị trường lại có dấu hiệu suy yếu. Sau khi đạt khoảng 87.000 giao dịch trong năm 2025, thị trường ghi nhận 55.000 giao dịch trong 9 tháng đầu năm 2026. Đặc biệt, riêng quý III chỉ có 12.520 giao dịch, phản ánh xu hướng suy giảm tỷ lệ hấp thụ trong ba quý liên tiếp.

Lý giải tình trạng này, Chủ tịch VARS chỉ ra ba nguyên nhân chính, gồm chi phí vốn cao, giá bất động sản vượt khả năng chi trả và cơ cấu nguồn cung mất cân đối.

Giá căn hộ tại các đô thị lớn vượt xa khả năng chi trả

Theo ông Đính, một trong những rào cản lớn nhất đối với thị trường hiện nay là giá bất động sản đã tăng lên mức không còn phù hợp với khả năng tài chính của phần lớn người dân có nhu cầu ở thực.

Dữ liệu được ông dẫn ra cho thấy giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện đạt 79,3 triệu đồng/m2, trong khi TP. HCM lên tới 88,3 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng, mặt bằng giá cũng đã tiến sát ngưỡng 69 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, không chỉ giá bán ở mức cao, cơ cấu sản phẩm trên thị trường cũng đang mất cân đối nghiêm trọng.

Lấy ví dụ tại Hà Nội, ông Đính cho biết phân khúc bất động sản cao cấp chiếm tới 70% tổng nguồn cung trong quý III/2026, trong khi phân khúc bình dân gần như không còn xuất hiện.

Thực trạng này cho thấy dù số lượng sản phẩm được đưa ra thị trường ngày càng nhiều, nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn rất hạn chế.

Bên cạnh giá bán, áp lực lãi suất cũng đang khiến việc tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn.

Theo Chủ tịch VARS, lãi suất cho vay phổ biến hiện dao động từ 8,5-11%/năm. Đối với các khoản vay áp dụng lãi suất thả nổi, mức lãi tại nhiều ngân hàng có thể lên tới 13-15%/năm.

Chi phí vốn ở mức cao khiến người mua nhà gặp nhiều trở ngại khi tiếp cận nguồn tín dụng, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hấp thụ sản phẩm của thị trường.

Doanh nghiệp khó giảm giá, phải tìm cách kích cầu

Một vấn đề khác được ông Đính đề cập là khả năng điều chỉnh giá bán của các chủ đầu tư đang bị hạn chế bởi áp lực chi phí đầu vào. Theo đó, chi phí đất đai, nhân công, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính đều tăng cao, khiến dư địa giảm giá của doanh nghiệp không còn nhiều.

Trong bối cảnh giá bán đã vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua, các chủ đầu tư buộc phải triển khai những chính sách hỗ trợ nhằm thúc đẩy giao dịch, thay vì giảm trực tiếp giá sản phẩm. Các giải pháp được áp dụng chủ yếu gồm tăng mức chiết khấu, hỗ trợ lãi suất vay và kéo dài tiến độ thanh toán để giảm áp lực tài chính cho khách hàng.

Tuy nhiên, theo phân tích của ông Đính, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt. Việc gia tăng nguồn cung không đồng nghĩa với khả năng tiêu thụ sản phẩm sẽ được cải thiện tương ứng.

Trong chu kỳ mới, khả năng hấp thụ sẽ trở thành một trong những thước đo quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của các dự án bất động sản. Dòng vốn cũng có xu hướng ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, nền tảng tài chính lành mạnh và khả năng khai thác thực tế.

Từ những diễn biến trên, Chủ tịch VARS nhấn mạnh vai trò của nhu cầu ở thực đối với sự phát triển bền vững của thị trường. Theo ông, các dự án đáp ứng được nhu cầu thực tế, có năng lực triển khai và hình thành được cộng đồng cư dân mới có thể duy trì giá trị lâu dài.