Học cách Đức, Singapore phát triển nhà ở cho thuê: Người dân không cần phải mua nhà mới sống ổn định

Nhà ở cho thuê - "liều thuốc" tái cấu trúc thị trường bất động sản

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn ở Việt Nam ngày càng vượt xa thu nhập của người lao động, áp lực sở hữu nhà ở đã trở thành bài toán khó đối với nhiều gia đình, đặc biệt là người trẻ. Trước thực trạng này, chủ trương phát triển nhà ở cho thuê của Đảng và Chính phủ được xác định là một giải pháp cấp bách nhằm điều chỉnh lại cách vận hành của thị trường bất động sản.

Theo quan điểm của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, quyền có nơi ở hợp pháp là một trong những quyền cơ bản của công dân, tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp với khả năng chi trả là thước đo của tiến bộ xã hội. Vì vậy, Nhà nước cần có chính sách hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở thông qua cơ chế thị trường có sự quản lý hiệu quả; không bao cấp nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn.

Đánh giá về thực trạng phát triển nhà ở cho thuê trong talkshow "Ưu tiên xây nhà cho thuê có giải cứu được thị trường nhà đất khỏi cơn sốt ảo?", GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết vấn đề này thực chất đã được quan tâm từ Luật Nhà ở năm 2005. Tuy nhiên, trong suốt thời gian dài, phân khúc này chưa được chú trọng do các nhà đầu tư ưu tiên mô hình "xây để bán" nhằm thu hồi vốn nhanh, thường chỉ mất khoảng 5 năm.

Bên cạnh đó, tâm lý truyền thống của người Việt vẫn coi bất động sản là kênh tích lũy tài sản an toàn và có lợi nhuận cao hơn vàng hay ngoại tệ, bởi đất đai có hạn trong khi nhu cầu luôn gia tăng. GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, chính tư duy "trữ tiền vào bất động sản" đã làm lệch hướng phát triển của thị trường, tạo ra các cơn sốt giá ảo trong khi chính sách tài chính và thuế chưa đủ sức kìm hãm.

Theo ông Võ, việc chuyển hướng sang phát triển nhà ở cho thuê hiện nay không đơn thuần là thay đổi mô hình kinh doanh mà còn giống như một "liều thuốc" giúp ngăn chặn nguy cơ đổ vỡ của thị trường bất động sản.

Khi Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hơn các dự án xây để bán và ưu tiên hỗ trợ phân khúc cho thuê, quá trình vốn hóa đất đai sẽ được điều chỉnh, buộc thị trường dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang chú trọng dòng tiền thực và hiệu quả khai thác tài sản.

Thực tế cho thấy, trong khi thanh khoản thị trường mua bán giảm mạnh từ cuối năm 2022 thì các dự án nhà ở cho thuê chuyên nghiệp vẫn đạt tỷ lệ lấp đầy từ 85% đến 95%. Theo GS. Đặng Hùng Võ, tương lai của thị trường sẽ thuộc về những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có vị trí thuận tiện và hạ tầng đồng bộ.

Tuy nhiên, rào cản lớn nhất đối với phát triển nhà ở cho thuê tại Việt Nam là bài toán vòng quay vốn. Ông Võ phân tích, doanh nghiệp phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn nhưng chỉ thu về "tiền lẻ" hằng tháng, trong khi thời gian hoàn vốn có thể kéo dài từ 15-20 năm, chưa kể chi phí vận hành và rủi ro bỏ trống căn hộ.

Bên cạnh đó, chất lượng và thiết kế của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện vẫn còn nhiều bất cập. Ông Võ chỉ ra, nhiều khu tái định cư hoặc nhà ở công nhân bị bỏ hoang vì thiếu hạ tầng dịch vụ như trường học, bệnh viện, chợ.

Đặc biệt, mô hình nhà ở công nhân theo kiểu ký túc xá tập thể không đáp ứng được nhu cầu về quyền riêng tư của người trưởng thành. Vì vậy, nhiều người chấp nhận thuê những căn nhà tạm của người dân địa phương nhưng có không gian riêng thay vì chuyển vào các khu nhà khang trang nhưng thiếu sự riêng tư.

Bài học từ Đức, Singapore và những gợi mở cho Việt Nam

Để đưa nhà ở cho thuê trở thành một trụ cột chiến lược đến năm 2030, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng cần hoàn thiện đồng bộ khung pháp lý, đặc biệt là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng.

Ông đề xuất cần có các quy định ưu đãi cụ thể về nguồn vốn vay từ Ngân hàng Nhà nước dành riêng cho các dự án nhà ở cho thuê, đồng thời cân nhắc kéo dài thời hạn thu hồi vốn lên tới 70 năm nhằm giảm áp lực giá thuê đối với người dân.

Ngoài ra, Việt Nam cần đa dạng hóa phương thức đầu tư, trong đó khuyến khích dòng vốn FDI vào phân khúc nhà ở cho thuê vì các nhà đầu tư nước ngoài thường có tư duy đầu tư bài bản đối với hạ tầng xã hội và dịch vụ công cộng ngay từ đầu. Mô hình đối tác công - tư (PPP) cũng được ông đánh giá là hướng đi khả thi, với Nhà nước chịu trách nhiệm về quỹ đất và hạ tầng, còn khu vực tư nhân tập trung xây dựng và vận hành nhà ở.

Nhìn ra thế giới, Ông Võ cho rằng bài học từ Trung Quốc là lời cảnh báo đáng suy ngẫm khi thị trường bất động sản nước này rơi vào khủng hoảng do quá phụ thuộc vào mô hình xây để bán và nợ tín dụng không được kiểm soát. Sau sự sụp đổ của nhiều tập đoàn bất động sản lớn, Trung Quốc đã phải chuyển hướng mạnh sang phát triển nhà ở cho thuê quy mô lớn và sử dụng các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) để xoay vòng vốn.

Tuy nhiên, Giáo sư Đặng Hùng Võ lưu ý rằng, dù REITs hay chứng khoán hóa nợ tín dụng là những công cụ tài chính tinh vi được nhiều nước phát triển áp dụng, Việt Nam cần nghiên cứu kỹ lưỡng vì các mô hình này đòi hỏi cơ chế kiểm soát tài chính hết sức chặt chẽ nhằm tránh rủi ro hệ thống.

Thay vào đó, ông gợi ý Việt Nam có thể tham khảo mô hình "Hợp tác xã nhà ở" của các nước Bắc Âu như Thụy Điển, nơi người dân cùng góp vốn, tự xây dựng và quản lý nhà ở cho thuê với chi phí thấp nhờ sự hỗ trợ của các tổ chức xã hội.

Bên cạnh đó, các mô hình thành công như Vienna (Áo), với chiến lược duy trì quỹ đất công để phát triển nhà ở xã hội ổn định trong nhiều thập kỷ, hay Singapore với hệ thống HDB cung cấp chỗ ở cho khoảng 80% dân số cùng hệ sinh thái đô thị đồng bộ, đều là những kinh nghiệm đáng tham khảo.

Tại Đức, hơn một nửa dân số lựa chọn thuê nhà vì được bảo vệ bởi hành lang pháp lý chặt chẽ, bảng giá tham chiếu minh bạch và không phải lo ngại việc bị chấm dứt hợp đồng thuê hoặc tăng giá bất ngờ.

Ông Võ nhấn mạnh, tài liệu quan trọng nhất mà Việt Nam nên nghiên cứu là các báo cáo của tổ chức OECD về chính sách nhà ở an sinh xã hội, bởi đây là những đúc kết từ các nền kinh tế phát triển hàng đầu thế giới.

Tựu trung lại, phát triển nhà ở cho thuê không phải là đòn bẩy có thể làm giảm giá nhà ngay lập tức, nhưng là bước chuyển tất yếu để đưa thị trường bất động sản từ giao dịch tài sản sang khai thác giá trị sử dụng thực chất.

Theo quan điểm của ông Võ, mục tiêu cuối cùng của chính sách là thay đổi cách người dân tiếp cận chỗ ở: không nhất thiết phải sở hữu nhà ngay nhưng vẫn có thể sống ổn định, an toàn trong những không gian có đầy đủ hạ tầng kinh tế và văn hóa.

Ông cho rằng, khi phân khúc nhà ở cho thuê đang ưu tiên, các cơn sốt đất ảo sẽ dần hạ nhiệt và thị trường bất động sản Việt Nam mới có thể phát triển bền vững, giảm sự phụ thuộc vào các chu kỳ đầu cơ ngắn hạn. Đây cũng chính là phép thử quan trọng nhất đối với quá trình tái cấu trúc thị trường trong giai đoạn tới.