Kịch bản nào cho thị trường bất động sản cuối năm 2024?

Thị trường thiếu hụt nguồn cung nhà ở

Từ năm 2019 - 2023 được xem là thời điểm khó khăn nhất của thị trường BĐS, bởi điểm xảy ra đại dịch Covid-19, Chính phủ buộc phải thực hiện các biện pháp giãn cách toàn xã hội. Điều đó có tác động tiêu cực đến tất cả các ngành nghề kinh tế, trong đó BĐS là lĩnh vực gặp nhiều khó khăn nhất.

Bên cạnh đó là những xung đột lợi ích” giữa các nước lớn, “xung đột địa chính trị” ở một số khu vực làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường BĐS Việt Nam. Đặc biệt, đây cũng là giai đoạn thị trường BĐS bị rơi vào “vùng đáy” của khó khăn.

Chỉ tính riêng tại TP Hồ Chí Minh là tiêu biểu cho toàn thị trường BĐS của cả nước, trong quý I/2023 rơi xuống mức tăng trưởng âm sâu nhất (-16,2%), mặc dù kể từ quý II/2023 cho đến hết năm thị trường đã từng bước phục hồi, nhưng những khó khăn vẫn hiện hữu và mức tăng trưởng âm vẫn “đeo bám” thị trường. Kết thúc năm 2023 mức tăng trưởng âm đã hạ xuống còn -6,38% và tiếp tục có sự cải thiện vào quý I/2024 và những tháng tiếp theo của quý II.

Cơn khủng hoảng của thị trường đã kéo theo nguồn cung nhà ở giảm sút mạnh, nếu vào năm 2018 thị trường TP Hồ Chí Minh có 77 dự án nhà ở mới được cấp phép, thì năm 2023 con số này chỉ còn 19 dự án. Đáng chú ý, trong quý I/2024 vốn được xem là thị trường lớn nhất, nhưng TP Hồ Chí Minh cũng chỉ có thêm 1 dự án được cấp phép mới. Sự thiếu hụt về nguồn cung mới, dẫn đến giá nhà liên tục thiết lập những kỷ lục mới (tăng bình quân 10 – 12%/năm).

“Có thể khẳng định, đến thời điểm hiện tại thị trường BĐS đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất, nhưng để phục hồi rõ nét dự báo sẽ rơi vào thời điểm cuối năm 2024 và có thể trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi. Bởi sự phục hồi phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống cơ chế, chính sách, văn bản quy phạm pháp luật... nhưng trên thực tế, hệ thống văn bản pháp luật ở Việt Nam lại luôn có độ trễ so với thực tế phát triển của thị trường” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình nhìn nhận.

Cú hích từ việc thực thi sớm các dự án luật

Thời gian gần đây, thị trường BĐS trải qua nhiều khó khăn, đã làm cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà bị thiệt hại, thua lỗ, thậm chí nhiều doanh nghiệp còn bị phá sản. Nhưng vốn dĩ thị trường rơi vào khủng hoảng, suy thoái thì phần trách nhiệm không thuộc về doanh nghiệp BĐS và cả một bộ phận môi giới, nhà đầu tư “lướt sóng”, đầu nậu...

Tuy nhiên, trong lúc thị trường rơi vào khủng hoảng, khó khăn nhất thì đều nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước, trong việc xây dựng và ban hành nhiều cơ chế, chính sách liên quan đến thủ tục đầu tư, pháp lý dự án, nguồn vốn... Đặc biệt, thời điểm cuối năm 2023, đầu năm 2024 đã hoàn thành xây dựng các dự án luật sửa đổi, bổ sung (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS).

Trong đó, mới đây nhất để tạo điều kiện hơn nữa cho các chủ thể tham gia thị trường và đồng thời tháo gỡ những khó khăn đã tồn đọng từ hàng chục năm qua, Chính phủ đang chỉ đạo cơ quan soạn thảo luật liên quan gấp rút hoàn thiện các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành những dự án luật này, để trình Quốc hội dự kiến thông qua vào ngày 1/7/2024 (sớm hơn dự kiến 6 tháng) và xem xét thông qua 2 Nghị quyết thí điểm của Quốc hội (Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” và thí điểm thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C).

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, giai đoạn nửa cuối năm 2024 thị trường BĐS sẽ có 2 kịch bản: Thứ nhất, nếu được “tiếp sức” bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội sẽ cho phép áp dụng các dự án luật sửa đổi, bổ sung kể từ ngày 1/7/2024 và xem xét thông qua 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội; đồng thời ban hành thống nhất 20 Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành các dự án luật, có tính khả thi, sát với thực tế thì sẽ giải quyết được hầu hết những vướng mắc liên quan đối với những dự án nhà ở.

Kịch bản thứ 2, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm các dự án luật thì sẽ có tác động “làm chậm” tiến trình phục hồi, phát triển trở lại của thị trường BĐS thêm khoảng 6 tháng và nếu Quốc hội không thông qua 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm, thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đáng quan ngại, sẽ có khoảng 15% trong tổng số dự án nhà ở thương mại mà hầu hết là dự án quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án, do không đáp ứng quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

“Nếu kịch bản thứ 2 xảy ra, sẽ dẫn đến tình trạng thị trường BĐS tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và tiếp tục tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc “neo” giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá.