Muốn sở hữu nhà ở trung bình tại đô thị lớn, người trẻ phải dành dụm 25-30 năm thu nhập

Sáng 26/6, Báo Thanh Tra tổ chức hội thảo “Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Cơ hội an cư cho người trẻ” tại Hà Nội.

Sự kiện quy tụ nhiều chuyên gia tài chính, đại diện ngân hàng, nhà phát triển bất động sản và các nhà hoạch định chính sách nhằm phân tích toàn diện khả năng tiếp cận nhà ở của thế hệ trẻ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản dần phục hồi, hàng loạt chương trình hỗ trợ tài chính và chính sách ưu đãi đã được Nhà nước và hệ thống ngân hàng triển khai, mở ra nhiều cơ hội an cư cho người trẻ.

Người trẻ trở thành lực lượng mua nhà chủ lực

Phát biểu tại hội thảo, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, các khảo sát gần đây cho thấy người trẻ (22-40 tuổi) đang dần thay thế nhóm trung niên, trở thành lực lượng khách hàng chính trên thị trường nhà ở.

Theo báo cáo của PropertyGuru (đơn vị sở hữu trang batdongsan.com.vn), năm 2023, nhóm tuổi 26-42 chiếm tỷ trọng lớn nhất trong lượng người tìm mua bất động sản.

Đáng chú ý, tỷ lệ người mua ở độ tuổi 27-30 tăng từ 39% năm 2021 lên hơn 42% năm 2023, trong khi nhóm trên 42 tuổi giảm từ 22,3% xuống còn 15,3%.

Thế hệ Z (22-26 tuổi) dù còn trẻ cũng đã tham gia thị trường mạnh mẽ hơn từ 13% năm 2021 tăng lên gần 19% năm 2022 và duy trì mức 18,7% năm 2023. Một khảo sát khác trên batdongsan.com.vn cho thấy khoảng 60% khách hàng dưới 30 tuổi bày tỏ mong muốn mua nhà và tin tưởng vào khả năng tài chính của bản thân.

>> Giải mã lý do sau làn sóng sáp nhập tỉnh, nhu cầu mua bất động sản hạ nhiệt

Tại các đô thị lớn như TP. HCM và Hà Nội - nơi tập trung đông đảo lao động trẻ nhu cầu càng trở nên cấp thiết. Riêng TP. HCM với hơn 10 triệu dân, trong đó 55% là dân số trẻ, ước tính khoảng 1,6 triệu người có nhu cầu mua nhà ở.

“Có thể nói, nhu cầu sở hữu nhà của người trẻ Việt Nam đang ở mức cao chưa từng có, cả về số lượng lẫn tỷ trọng trong cơ cấu người mua nhà”, ông Hưng nhấn mạnh.

Thu nhập tăng nhưng chưa theo kịp giá nhà

Theo Tổng cục Thống kê, GDP bình quân đầu người Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 4.300USD, dự kiến tăng lên 4.700USD vào năm 2024 (tăng khoảng 10%). Lực lượng lao động chính trong độ tuổi 22-35 đang ghi nhận tốc độ tăng thu nhập nhanh hơn thế hệ trước, nhờ tận dụng cơ hội việc làm trong nền kinh tế số và các ngành công nghiệp mới.

Đặc biệt tại các thành phố lớn, nhiều người trẻ có trình độ cao (công nghệ, tài chính…) đạt thu nhập hàng chục triệu đồng/tháng, rút ngắn khoảng cách với giấc mơ sở hữu căn nhà đầu tiên.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy mức tăng thu nhập vẫn chưa theo kịp đà tăng giá nhà. Tại các đô thị lớn, để mua một căn hộ trung bình (70m2, giá 3-4 tỷ đồng), người trẻ cần tới 20-25 năm thu nhập. Đây là mức hệ số giá nhà/thu nhập thuộc nhóm cao trên thế giới, trong khi tỷ lệ hợp lý nên dao động quanh 6-8 lần.

Bên cạnh đó, dù theo Tổng điều tra Dân số 2019, khoảng 88% hộ gia đình Việt Nam sở hữu nhà ở - một trong những tỷ lệ cao nhất thế giới nhưng con số này chủ yếu nhờ vào tài sản tích lũy từ các thế hệ trước, khi giá đất còn thấp. Đối với người trẻ hiện nay, đặc biệt là những người di cư ra thành phố, việc tự mua nhà với thu nhập cá nhân gần như là "bài toán khó".

Phần lớn các cặp vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng đều phải thuê nhà hoặc sống chung với gia đình. Chỉ rất ít người đủ khả năng tích lũy để mua nhà thương mại ở tuổi 30 nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ người thân hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi.

Cảnh báo về rủi ro đòn bẩy tài chính

Tại phiên thảo luận, chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh nêu câu hỏi về khoảng cách ngày càng lớn giữa thu nhập và giá nhà: “Làm thế nào để giải bài toán thu nhập không theo kịp giá nhà?”.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính ngân hàng thẳng thắn cảnh báo: “Rủi ro lớn nhất với các ngân hàng khi cho vay bất động sản là khả năng trả nợ trong dài hạn, có thể tới 30 năm - một khoảng thời gian rất dài với nhiều biến động".

Dẫn số liệu, ông Hiếu cho biết, tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản hiện chiếm trên 21% tổng dư nợ, nhưng thực tế có thể còn cao hơn. Trong khi đó, tổng dư nợ toàn nền kinh tế đã ở mức 134% GDP - con số rất đáng lo ngại.

Ông Hiếu cũng chỉ ra những hiểu lầm phổ biến về “bảo hiểm tín dụng” khi nhiều ngân hàng bán bảo hiểm nhân thọ dưới danh nghĩa bảo hiểm khoản vay. “Trên thực tế, tại Mỹ nếu muốn vay 100% giá trị tài sản đảm bảo, khách hàng bắt buộc phải mua bảo hiểm PMI - loại hình bảo hiểm chỉ dành riêng cho khoản vay bất động sản, không phải bảo hiểm nhân thọ như ở Việt Nam”, ông nói.

Theo ông, hai yếu tố then chốt khi xét duyệt khoản vay bất động sản.

Cụ thể, tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV): Mức an toàn là 70-80%, vượt quá sẽ làm tăng rủi ro cho cả ngân hàng lẫn khách hàng.

Khả năng trả nợ trên thu nhập: Ngưỡng hợp lý là dưới 50%, vượt mức này người vay dễ rơi vào tình trạng quá tải tài chính.

Ông Hiếu kết luận: “Ngân hàng cần giúp người trẻ hiểu rõ về đòn bẩy tài chính, có thước đo phù hợp khi vay mua nhà. Hãy giữ mức vay an toàn và tính đến các biến động thu nhập trong tương lai”.