VARS cảnh báo tiền sử dụng đất có thể tăng tới 2,6 lần theo cơ chế định giá mới

Chi phí đất đai vốn là một trong những khoản đầu vào lớn của các dự án bất động sản. Vì vậy, bất kỳ thay đổi nào trong cơ chế xác định giá đất cũng có thể tác động trực tiếp đến phương án tài chính, khả năng triển khai dự án và nguồn cung trên thị trường. Đây cũng là vấn đề được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đặc biệt lưu ý khi góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cùng Bộ Nông nghiệp và Môi trường ngày 29/9/2026, VARS bày tỏ sự đồng thuận với chủ trương đơn giản hóa quy trình xác định giá đất. Tuy nhiên, Hội cho rằng việc thay đổi phương pháp định giá cần đi kèm những cơ chế kiểm soát phù hợp, tránh tạo thêm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp và người sử dụng đất.

Theo VARS, thực tiễn triển khai Luật Đất đai năm 2024 cho thấy công tác xác định giá đất cụ thể vẫn là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án bất động sản chậm triển khai. Quy trình thực hiện phức tạp, cách áp dụng chưa thống nhất và thời gian phê duyệt kéo dài khiến không ít dự án phải chờ nhiều năm để hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Trong bối cảnh đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 12/9/2026 định hướng mở rộng việc sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh K để xác định nghĩa vụ tài chính, thay cho phương pháp xác định giá đất cụ thể trong phần lớn trường hợp.

VARS đánh giá phương án này có thể góp phần rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục, giảm chi phí hành chính và tạo sự thống nhất trong quá trình áp dụng. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào cách xây dựng bảng giá đất và xác định hệ số K tại từng địa phương.

Đáng chú ý, cơ chế mới dự kiến được áp dụng trong nhiều trường hợp, từ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Trong khi đó, các căn cứ xác định hệ số K, chu kỳ rà soát và phương thức kiểm định vẫn cần được làm rõ.

Theo VARS, nếu những vấn đề này không được giải quyết, vướng mắc trong công tác định giá có thể không thực sự được tháo gỡ mà chỉ chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Một trong những lo ngại lớn nhất là nguy cơ nghĩa vụ tài chính về đất đai tăng mạnh khi áp dụng phương pháp mới. Kết quả nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 22 địa phương có thông tin về hệ số K năm 2026 cho thấy sự khác biệt đáng kể trong cách xác định hệ số điều chỉnh.

Khoảng một phần ba số địa phương được khảo sát áp dụng hệ số K bằng 1,0 đồng loạt. Trong khi đó, các địa phương còn lại xây dựng hệ số theo nhiều nhóm tiêu chí, bao gồm điều kiện quy hoạch và những yếu tố liên quan.

Đơn cử, theo số liệu VARS tổng hợp, hệ số quy hoạch tại Hà Nội có thể lên tới 1,45 theo Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND, còn tại TP.HCM đạt 1,70 theo Quyết định số 45/2026/QĐ-UBND. Đây mới là hệ số thành phần, chưa bao gồm các yếu tố điều chỉnh khác.

VARS cho rằng sự khác biệt giữa các địa phương có thể xuất phát từ đặc thù thị trường, song cần có khung tiêu chí thống nhất để hạn chế tính chủ quan trong quá trình xác định hệ số K. Nếu thiếu cơ sở rõ ràng, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn khi dự báo chi phí đất đai, đặc biệt đối với các dự án có thời gian chuẩn bị và triển khai kéo dài.

Dẫn thông tin do Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) ước tính, VARS cho biết tiền sử dụng đất của một dự án có thể tăng từ 2 đến 2,6 lần so với cơ chế trước đây trong một số trường hợp. Đây là mức tăng mang tính ước tính, không đồng nghĩa tất cả dự án đều phải chịu mức chi phí tương tự. Tuy nhiên, VARS nhận định nguy cơ gia tăng nghĩa vụ tài chính cần được đánh giá kỹ bởi chi phí đất đai có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả đầu tư.

Khi khoản tiền sử dụng đất phải nộp tăng cao, doanh nghiệp có thể phải bổ sung nguồn vốn, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc kéo dài thời gian triển khai dự án. Về lâu dài, điều này có thể tạo thêm áp lực đối với nguồn cung bất động sản và giá bán sản phẩm.

Không chỉ doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân cũng có thể chịu tác động khi thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Theo VARS, Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã có quy định về các mức thu 30%, 50% và 100% phần chênh lệch trong một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm hạn chế tác động từ thay đổi chính sách.

Ở chiều ngược lại, khi Nhà nước thu hồi đất, việc xác định mức bồi thường theo bảng giá đất và hệ số K cũng cần bảo đảm phù hợp với thực tế. VARS cảnh báo nguy cơ phát sinh tranh chấp nếu mức bồi thường chênh lệch lớn so với giá giao dịch trên thị trường.

Từ những vấn đề trên, Hội kiến nghị cơ chế giá đất mới phải bảo đảm tính minh bạch, khả năng dự báo và hạn chế biến động đột ngột về nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể, VARS đề xuất xác định hệ số K dựa trên tương quan giữa giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất, với dữ liệu đầu vào được thu thập từ các giao dịch, hoạt động đấu giá và những nguồn thông tin có thể kiểm chứng.

Bảng giá đất và hệ số K cần được rà soát định kỳ hằng năm, đồng thời có cơ chế điều chỉnh khi thị trường biến động vượt ngưỡng nhất định. VARS đề xuất nghiên cứu mức biến động khoảng 20% làm căn cứ kích hoạt rà soát và công bố trước ít nhất 6 tháng đối với những điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính. Các mốc này mới là kiến nghị, chưa phải quy định được áp dụng.

Để tránh gây xáo trộn, VARS cũng đề nghị xây dựng cơ chế chuyển tiếp đối với hộ gia đình, cá nhân và những dự án đã hoàn thành một số thủ tục pháp lý trước khi bảng giá đất hoặc hệ số K mới có hiệu lực.

Các giải pháp được đưa ra gồm giới hạn mức tăng nghĩa vụ tài chính theo từng giai đoạn, áp dụng lộ trình chuyển tiếp hoặc cho phép người sử dụng đất nộp dần theo điều kiện cụ thể.

Đối với hoạt động bồi thường, VARS kiến nghị mức bồi thường về đất không thấp hơn 100% giá đất xác định theo bảng giá đất nhân hệ số K tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Hội cũng đề xuất tách bạch việc xác định giá trị đất với chính sách điều tiết nghĩa vụ tài chính. Theo đó, hệ số K cần phản ánh giá trị đất, còn các chính sách miễn, giảm, hỗ trợ phải được thực hiện bằng công cụ riêng, có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Đặc biệt, với những dự án có tính chất phức tạp như lấn biển, sử dụng đất hỗn hợp, quy mô lớn hoặc nằm tại khu vực thiếu dữ liệu giao dịch, VARS kiến nghị tiếp tục cho phép xác định giá đất cụ thể theo cơ chế ngoại lệ với tiêu chí rõ ràng, thay vì áp dụng đồng loạt một phương pháp.

Bên cạnh việc hoàn thiện quy định, VARS nhấn mạnh chất lượng dữ liệu là yếu tố quyết định hiệu quả của cơ chế định giá mới.

Theo Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai được VARS dẫn lại, tính đến ngày 15/5/2026, cả nước có khoảng 105,95 triệu thửa đất. Trong đó, khoảng 62,46 triệu thửa đã được xây dựng và đồng bộ lên cơ sở dữ liệu quốc gia, nhưng chỉ hơn 24,04 triệu thửa đáp ứng tiêu chuẩn dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống”.

Đáng lưu ý, dữ liệu địa chính không đồng nghĩa với dữ liệu giá giao dịch thực tế. Nếu thông tin từ hoạt động công chứng, thuế, đăng ký đất đai và giao dịch bất động sản chưa được kết nối đầy đủ, việc xác định hệ số K vẫn có thể thiếu cơ sở phản ánh chính xác diễn biến thị trường.

Vì vậy, VARS kiến nghị tăng cường kết nối dữ liệu giữa các cơ quan quản lý và sàn giao dịch bất động sản, đồng thời thiết lập cơ chế thẩm định độc lập đối với bảng giá đất và hệ số K, có sự tham gia của chuyên gia và các tổ chức chuyên môn.

Theo quan điểm của VARS, mục tiêu của việc đổi mới phương pháp định giá không chỉ là rút ngắn thủ tục hành chính mà còn phải tạo ra một cơ chế xác định giá đất minh bạch, ổn định và có thể kiểm chứng. Qua đó, hạn chế những biến động bất thường về chi phí, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững.