Có nên kỳ vọng dòng tiền ngân hàng giải cứu bất động sản?

Lãi vay 16%, vay 2 tỷ mất thêm 40 triệu đồng mỗi năm

Tại talkshow “Lãi vay 16%, FED neo đỉnh lãi suất, hết thời tiền rẻ, ồ ạt cắt lỗ BĐS thoát thân?”, chuyên gia kinh tế TS Bùi Ngọc Sơn cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn khác, khi bài toán không còn là “tấn công” mà chuyển sang phòng thủ, cơ cấu lại danh mục và bảo toàn dòng tiền.

Theo TS Bùi Ngọc Sơn, mặt bằng lãi suất vay mua nhà thả nổi đã lên khoảng 12-15%, thậm chí có trường hợp lên tới 16%/năm. Chi phí vốn cao không chỉ làm giảm lợi nhuận mà còn trực tiếp bào mòn sức chịu đựng của những người đang sử dụng đòn bẩy.

Vị chuyên gia đưa ra phép tính khá trực diện: với khoản vay 1 tỷ đồng, lãi suất 14% tương đương 140 triệu đồng tiền lãi mỗi năm. Nếu vay 2 tỷ đồng, con số này lên 280 triệu đồng. Khi lãi suất tăng lên 16%, khoản lãi phải trả cho 2 tỷ đồng sẽ lên khoảng 320 triệu đồng/năm, tức tăng thêm 40 triệu đồng so với mức 14%.

“Với lãi suất ở mức này, việc mua nhà đang trở thành bài toán khó với nhiều người”, chuyên gia nhận định.

Đáng chú ý, áp lực không chỉ nằm ở mức lãi suất tại thời điểm vay. Với các khoản vay bất động sản, lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi có thể cộng thêm khoảng 3,5-5%, khiến chi phí vốn thực tế tiếp tục là bài toán lớn đối với người vay. Điều này khiến việc mua bất động sản bằng vốn vay trở thành cuộc chơi đòi hỏi sức khỏe tài chính cao hơn nhiều so với giai đoạn lãi suất thấp.

Hạ lãi suất chưa chắc tiền đã chảy vào bất động sản

Một câu hỏi được đặt ra là nếu Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành, liệu lãi suất vay mua nhà có giảm tương ứng?

Câu trả lời từ chuyên gia là không nhất thiết. Lãi suất điều hành được ví như một “van nước” của nền kinh tế. Tuy nhiên, tiền có thực sự chảy tới người dân hay doanh nghiệp hay không còn phụ thuộc vào “đường ống” là hệ thống ngân hàng thương mại.

Nguồn vốn chủ yếu của các ngân hàng thương mại đến từ tiền huy động. Vì vậy, nếu nhu cầu huy động vốn tăng, ngân hàng vẫn phải cạnh tranh để thu hút tiền gửi, từ đó tạo áp lực lên mặt bằng lãi suất cho vay.

Nói cách khác, hạ lãi suất điều hành là điều kiện cần nhưng chưa phải điều kiện đủ để người vay bất động sản được hưởng một mặt bằng lãi suất thấp hơn đáng kể.

Chưa kể, ngân hàng còn phải tính đến mức độ rủi ro của từng khoản vay, từng khách hàng và từng phân khúc bất động sản. Điểm đáng chú ý trong cuộc thảo luận là quan điểm dòng tiền tín dụng sẽ không được phân bổ đồng đều cho toàn bộ thị trường.

Theo chuyên gia, cơ quan quản lý đang rất thận trọng với dòng tiền chảy vào bất động sản. Nếu có dòng vốn được ưu tiên, khả năng cao sẽ tập trung vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và những sản phẩm có pháp lý rõ ràng.

Ngược lại, những dự án cao cấp, biệt thự hoặc bất động sản ở khu vực xa xôi, thiếu nhu cầu thực có thể phải đối mặt với điều kiện tín dụng khắt khe hơn.

Một chuyên gia cho rằng không thể đơn giản kỳ vọng ngân hàng sẽ “thả” tiền vào bất động sản, bởi điều quan trọng là tiền được đưa vào loại bất động sản nào, ở khu vực nào. Đây cũng là lý do thị trường có thể chứng kiến sự phân hóa ngày càng mạnh.

“Tiền rẻ” từng đẩy giá nhà tăng mạnh

Theo TS Bùi Ngọc Sơn, giai đoạn 2021-2025 chứng kiến giá chung cư Hà Nội tăng gần 3 lần trong khoảng 4-5 năm. Đây cũng là giai đoạn thị trường trải qua những thời kỳ tiền tương đối rẻ, tạo điều kiện cho dòng tiền tìm đến bất động sản.

Nhưng chuyên gia cảnh báo không thể lấy mặt bằng lãi suất của một thời điểm để quyết định một khoản đầu tư có thời hạn trung và dài hạn.

Lãi suất có thể thay đổi rất nhanh chỉ sau 1-2 quý. Vì vậy, việc vay vốn dựa trên giả định lãi suất sẽ luôn ở mức thấp là một chiến lược rủi ro, đặc biệt với bất động sản - tài sản có chu kỳ đầu tư dài.

Khi chi phí vốn tăng, ngay cả nhà đầu tư sở hữu sản phẩm tốt cũng có thể gặp khó nếu cấu trúc tài chính quá phụ thuộc vào vốn vay.

“Không phải chúng ta không biết chọn sản phẩm, chúng ta lại đang không am hiểu về tài chính, không có các chiến lược tài chính đúng thì ta cũng chết thôi”, chuyên gia cảnh báo.

Trong bối cảnh lãi suất cao, bài toán của thị trường không đơn thuần là giá bất động sản tăng hay giảm. Vấn đề quan trọng hơn là ai đủ sức cầm cự khi chi phí vốn kéo dài.

Những chủ đầu tư có nguồn lực tài chính yếu, hoặc sở hữu sản phẩm không còn phù hợp với khẩu vị mới của người mua, sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Theo chuyên gia, những tài sản có khả năng khai thác dòng tiền, đáp ứng nhu cầu thực, có hạ tầng tốt, vị trí thuận lợi và có dòng người, dòng tiền sẽ có lợi thế hơn. Ngược lại, những dự án xa xôi, thiếu nhu cầu thực sẽ khó duy trì sức hút chỉ bằng kỳ vọng tăng giá.

Đây chính là sự khác biệt lớn giữa thị trường của “tiền rẻ” và thị trường của dòng tiền thực. Nếu trước đây nhà đầu tư có thể kỳ vọng giá tài sản tiếp tục tăng để bù chi phí vốn, thì trong môi trường lãi suất cao, khả năng tạo dòng tiền và sức khỏe tài chính trở thành yếu tố sống còn.

Người mua ở thực có “cửa” hơn nhà đầu tư?

Một thông tin đáng chú ý khác được đưa ra tại talkshow là tín dụng bất động sản đang được kiểm soát theo hướng chọn lọc. Theo chia sẻ của chuyên gia, tăng trưởng tín dụng bất động sản năm nay được đề cập ở mức khoảng 15%, thấp hơn mức 19-20% của năm trước; đồng thời dòng vốn phải hướng vào những lĩnh vực và sản phẩm phù hợp hơn.

Trong khi đó, các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và những dự án có pháp lý tốt có thể có lợi thế hơn về hệ số rủi ro.

Ngược lại, với chung cư cao cấp, biệt thự hoặc những dự án ở khu vực xa, hệ số rủi ro có thể cao hơn đáng kể, kéo theo yêu cầu dự phòng lớn hơn đối với ngân hàng.

Như vậy, câu chuyện của thị trường thời gian tới có thể không phải là “ngân hàng có bơm tiền hay không”, mà là “tiền sẽ được phép và sẵn sàng chảy vào đâu”.

Trong bức tranh phân hóa đó, nhu cầu ở thực được đánh giá là nhóm có triển vọng được ưu tiên hơn. TS Bùi Ngọc Sơn nhấn mạnh nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền trước hết là vấn đề an sinh xã hội, không nên được nhìn đơn thuần như một kênh kiếm lời.

Tuy nhiên, ngay cả các chương trình tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội cũng đang gặp những điểm nghẽn về khả năng giải ngân. Tại talkshow, các chuyên gia dẫn lại thực tế gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới giải ngân khoảng 5% sau nhiều năm triển khai.

Điều này cho thấy có tiền chưa đồng nghĩa tiền sẽ chảy được vào đúng nơi cần vốn. Một mặt, thị trường cần tín dụng để phát triển nguồn cung và hỗ trợ người có nhu cầu ở thực. Mặt khác, hệ thống ngân hàng phải kiểm soát rủi ro để tránh dòng vốn tiếp tục đẩy giá vào những phân khúc đã quá cao so với khả năng hấp thụ.

Vì vậy, thay vì chờ đợi một “dòng tiền giải cứu” bất động sản, thị trường có thể phải thích nghi với một giai đoạn mới: tín dụng có chọn lọc, lãi suất không còn dễ đoán và khả năng tạo dòng tiền trở thành tiêu chí quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá.