Cuộc đua lấp đầy quỹ đất của nhóm BĐS KCN niêm yết khi tài sản hạ tầng đạt gần 168.000 tỷ đồng

Gần 168.000 tỷ đồng hạ tầng khu công nghiệp bước vào chu kỳ sản xuất mới

Quyết định số 929/QĐ-TTg ngày 25/5/2026 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chương trình phát triển công nghiệp hỗ trợ giai đoạn 2026–2035 đã đưa công nghiệp hỗ trợ vào trọng tâm phát triển sản xuất trong 10 năm tới. Chương trình hướng đến phát triển chuỗi cung ứng trong nước, nâng năng lực sản xuất nội địa và thúc đẩy các ngành điện tử, thiết bị năng lượng, cơ khí, tự động hóa, ô tô, dệt may, da giày và công nghiệp công nghệ cao.

Với các ngành sản xuất này, khu công nghiệp không chỉ là địa điểm đặt nhà máy. Doanh nghiệp thuê đất cần pháp lý rõ, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, nguồn điện ổn định, hệ thống cấp thoát nước, xử lý nước thải, nhà xưởng, kho bãi và kết nối với cảng biển, cao tốc, sân bay. Khi thời gian triển khai dự án trở thành một biến số trong quyết định đầu tư, những khu đất có khả năng bàn giao và vận hành sớm sẽ có lợi thế hơn trong thu hút khách thuê.

Báo cáo tài chính quý I của 23 doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết cho thấy tổng tài sản đạt 288.363 tỷ đồng. Trong đó, tài sản hạ tầng đạt 167.960 tỷ đồng, tương đương 58,2% tổng tài sản. Đây là phần vốn đã được đưa vào bất động sản đầu tư, tài sản cố định, tài sản dở dang dài hạn, chi phí xây dựng cơ bản dở dang và các tài sản phục vụ khai thác hạ tầng công nghiệp.

Kinh Bắc có quy mô tài sản hạ tầng lớn nhất, đạt 39.670 tỷ đồng. Becamex Group đứng sau với 27.823 tỷ đồng, tiếp đến là Sonadezi với 20.971 tỷ đồng, IDICO với 20.924 tỷ đồng và Sài Gòn VRG với 12.081 tỷ đồng.

Quy mô tài sản tạo nền tảng để đón dòng vốn sản xuất, nhưng hiệu quả khai thác phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê và thời hạn hợp đồng. Diện tích đã có thể bàn giao khác với phần còn dở dang. Hợp đồng thuê đã ký khác với kế hoạch lấp đầy trong tương lai. Giá thuê mới chỉ phản ánh vào kết quả kinh doanh khi doanh nghiệp còn diện tích thương phẩm để cho thuê.

Hơn 86.000 tỷ đồng doanh thu chờ ghi nhận và bài toán chuyển hợp đồng thuê thành dòng tiền

Doanh thu chưa thực hiện là chỉ báo đặc thù của doanh nghiệp khu công nghiệp. Khi khách thuê trả tiền trước cho đất công nghiệp hoặc hạ tầng trong nhiều năm, doanh nghiệp ghi nhận khoản này vào doanh thu chưa thực hiện và phân bổ dần theo thời hạn thuê. Khoản mục này phản ánh phần doanh thu tương lai đã có cơ sở, nhưng chưa đồng nghĩa với dòng tiền tự do.

Cuối quý I, 23 doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết có 81.283 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện. Nếu cộng thêm 4.442 tỷ đồng khách thuê trả trước, tổng nguồn tài trợ từ khách thuê và doanh thu chờ phân bổ đạt 85.724 tỷ đồng. Quy mô này tương đương 51% tài sản hạ tầng toàn nhóm. Phần chưa được khách thuê và doanh thu chờ phân bổ tài trợ đạt 82.236 tỷ đồng, gần bằng tổng nợ vay 82.492 tỷ đồng.

Sài Gòn VRG dẫn đầu về doanh thu chưa thực hiện với 27.315 tỷ đồng. Tín Nghĩa đạt 14.071 tỷ đồng, IDICO đạt 11.596 tỷ đồng, Nam Tân Uyên đạt 9.392 tỷ đồng và Sonadezi đạt 6.340 tỷ đồng. Các doanh nghiệp có doanh thu chờ ghi nhận lớn thường có nền hợp đồng thuê dài hạn rõ hơn, nhưng dòng tiền giữ lại vẫn phụ thuộc vào chi phí vận hành, bảo trì, xử lý nước thải, nâng cấp tiện ích và đầu tư quỹ đất mới.

Tài sản dở dang tiếp tục phản ánh độ dài của chu kỳ vốn. Toàn nhóm còn 35.645 tỷ đồng tài sản dở dang dài hạn, trong đó chi phí xây dựng cơ bản dở dang đạt 28.318 tỷ đồng. IDICO có 7.215 tỷ đồng, Tín Nghĩa có 5.524 tỷ đồng, Sonadezi có 5.499 tỷ đồng, Kinh Bắc có 4.281 tỷ đồng và Sonadezi Châu Đức có 3.597 tỷ đồng.

Phần vốn này chưa chuyển hóa hoàn toàn thành diện tích khai thác. Doanh nghiệp phải hoàn thiện hạ tầng, bàn giao diện tích thương phẩm, ký hợp đồng thuê, nhận tiền, phân bổ doanh thu và duy trì vận hành trước khi tạo dòng tiền ổn định. Nếu tiến độ chậm, dòng tiền yếu đi trong khi chi phí vốn vẫn phát sinh. Khi nhu cầu vay tăng, lãi vay có thể thu hẹp biên lợi nhuận và làm giảm nguồn lực tái đầu tư.

FDI gần 25 tỷ USD, giá thuê tăng và phép thử chi phí vốn

Cầu thuê khu công nghiệp đang được hỗ trợ bởi dòng vốn sản xuất. Tính đến 31/5/2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 24,81 tỷ USD, tăng 34,9% so với cùng kỳ; vốn đăng ký cấp mới đạt 14,84 tỷ USD, gấp hơn 2,1 lần. Vốn thực hiện đạt 9,75 tỷ USD, tăng 9,6% và là mức cao nhất của 5 tháng đầu năm trong 5 năm qua.

Khi vốn sản xuất đi vào triển khai, nhu cầu không chỉ dừng ở đất thuê. Doanh nghiệp sản xuất còn cần nhà xưởng, kho bãi, hậu cần và chuỗi cung ứng phụ trợ. Các địa bàn công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục có lợi thế nhờ kết nối sản xuất, cảng biển, cao tốc và dịch vụ hậu cần.

Giá thuê là biến số trực tiếp đối với khả năng khai thác tài sản. Cushman & Wakefield ghi nhận giá chào thuê đất khu công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc trong quý I đạt 137,6 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 1,4% so với quý trước và tăng 5% so với cùng kỳ. Tại vùng kinh tế trọng điểm miền Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 74,8% trong quý I.

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam đạt khoảng 6,8 triệu m2 diện tích cho thuê thuần, ghi nhận thêm khoảng 192.000 m2 nguồn cung mới, chủ yếu tại TP.HCM và Đồng Nai. Nhà xưởng và kho bãi giúp doanh nghiệp tăng tần suất thu tiền, mở rộng nhóm khách thuê và giảm phụ thuộc vào hợp đồng thuê đất dài hạn.

Ở phía vốn, Công văn số 4551/NHNN-CSTT ngày 29/5/2026 của Ngân hàng Nhà nước cho phép 25 ngân hàng thương mại loại trừ phần dư nợ tín dụng tăng thêm đối với các khoản vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khi xác định mức tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026. Cơ chế này mở thêm dư địa vốn cho hạ tầng công nghiệp, trong khi hiệu quả thực tế phụ thuộc vào pháp lý dự án, tài sản bảo đảm, dòng tiền thuê và khả năng trả nợ của từng doanh nghiệp.

Tổng nợ vay của 23 doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết đạt 82.492 tỷ đồng, tương đương 28,6% tổng tài sản và 73,2% vốn chủ sở hữu. Trong đó, nợ vay dài hạn đạt 58.777 tỷ đồng, chiếm 71,3% tổng nợ vay. Riêng quý I, chi phí tài chính toàn nhóm đạt 903 tỷ đồng, chi phí lãi vay đạt 875 tỷ đồng, tương đương 26,2% lợi nhuận gộp.

Kinh Bắc và Becamex Group là 2 trường hợp có quy mô nợ vay lớn nhất, với tổng nợ vay gần 56.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 67,5% tổng nợ vay toàn nhóm. Đòn bẩy có thể hỗ trợ mở rộng hạ tầng nếu tiến độ khai thác và dòng tiền thuê theo kịp chi phí vốn. Ngược lại, tiến độ chậm sẽ khiến lãi vay đi trước dòng tiền, tạo áp lực lên lợi nhuận và khả năng tái đầu tư.

Quý I, 23 doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết đạt 12.189 tỷ đồng doanh thu thuần, 3.341 tỷ đồng lợi nhuận gộp và 2.055 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Tuy nhiên, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 2.692 tỷ đồng, tương đương âm 1,31 lần lợi nhuận sau thuế. Kinh Bắc âm 2.913 tỷ đồng, Becamex Group âm 1.096 tỷ đồng và Tín Nghĩa âm 833 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, Sonadezi dương 610 tỷ đồng, Sài Gòn VRG dương 547 tỷ đồng, Nam Tân Uyên dương 475 tỷ đồng và IDICO dương 198 tỷ đồng. Sự khác biệt trong chu kỳ mới nằm ở mức độ sẵn sàng của hạ tầng, nền hợp đồng thuê, doanh thu chờ ghi nhận, dòng tiền vận hành và khả năng kiểm soát chi phí vốn.