Những cú hích vĩ mô sẽ định hình thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025

Các cải cách pháp lý: Tăng minh bạch nhưng tạo áp lực chi phí

Theo báo cáo của CTCP Chứng khoán Mirae Asset, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP đánh dấu bước ngoặt trong cách định giá đất đai, chuyển từ giá hợp đồng sang giá thị trường. Mục tiêu là tăng cường minh bạch và hạn chế các hành vi trốn thuế. Tuy nhiên, quy định này sẽ làm tăng chi phí đầu tư và khiến giá bất động sản leo thang, đặc biệt khi bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm từ năm 2026.

Cùng với đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đưa ra các quy định nghiêm ngặt hơn, như cấm phân lô bán nền tại cấp phường và yêu cầu mức vốn chủ sở hữu tối thiểu từ 15% đến 20% đối với các dự án. Điều này góp phần hạn chế tình trạng phát triển bừa bãi nhưng đồng thời đặt ra áp lực tài chính lớn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Ngoài ra, các phương pháp định giá đất mới, bao gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và điều chỉnh hệ số giá đất, góp phần cải thiện độ chính xác trong định giá nhưng cũng đẩy chi phí đầu vào lên cao. Điều này khiến các dự án gặp khó khăn trong việc cân đối hiệu quả tài chính.

Sự lệch pha trong cung cầu và áp lực giá nhà

Theo báo cáo của Mirae Asset, từ 2024 đến 2027, nguồn cung bất động sản tại TP.HCM dự kiến giảm 23%, trong khi Hà Nội tăng 106%. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, khiến nhà ở giá rẻ vẫn thiếu hụt trầm trọng.

Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình ở mức 22,6 lần, cao hơn nhiều so với các quốc gia trong khu vực. Điều này phản ánh mức độ khó khăn trong việc sở hữu nhà ở của đại đa số người dân, đặc biệt ở các đô thị lớn. Các chương trình nhà ở xã hội, mặc dù đang được triển khai, lại tiến hành chậm, chỉ có thể đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu.

Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại các quốc gia trên thế giới. Nguồn: Numbeo, Mirae Asset Vietnam Research.

Sự mất cân đối giữa cung và cầu cũng dẫn đến hiện tượng giá cả phân hóa. Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM cho thấy sự trái chiều rõ rệt trong năm 2024. Tại Hà Nội, giá căn hộ tăng 26% so với năm trước, nhờ sự mở rộng mạnh mẽ từ các dự án lớn như Vinhomes. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận mức giảm 14% ở phân khúc căn hộ sơ cấp, phần lớn do các dự án mới có giá thấp hơn xuất hiện tại khu vực phía Tây thành phố.

Giá bất động sản liền thổ cũng ghi nhận biến động mạnh. Trong khi giá đất tại Hà Nội tăng 120%, TP.HCM giảm 39% theo năm. Sự khác biệt này xuất phát từ khả năng hấp thụ thị trường và tốc độ triển khai các dự án tại hai khu vực. Tuy nhiên, với mức giá trung bình trên 60 triệu đồng/m², việc sở hữu nhà ở vẫn là thách thức lớn đối với hầu hết các hộ gia đình.

Tín dụng và dòng tiền: Tăng trưởng nhưng chưa hiệu quả

Dư nợ tín dụng bất động sản tăng trung bình 7,6% mỗi quý từ năm 2023 đến quý III/2024. Tuy nhiên, số lượng các khoản trả trước từ khách hàng lại giảm mạnh, cho thấy sự suy giảm niềm tin của người mua vào thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với áp lực dòng tiền lớn, khi doanh số bán hàng không đạt kỳ vọng.

Dư nợ tín dụng ngành bất động sản theo phân khúc giai đoạn 2022 - 2024 (Tỷ đồng). Nguồn: Bộ Xây dựng (MOC), Mirae Asset Vietnam Research; (Dữ liệu đến ngày 31 tháng 8 năm 2024).

Phần lớn dòng tín dụng được phân bổ vào các dự án lớn hoặc thị trường thứ cấp, trong khi các dự án mới lại không có sự tăng trưởng đáng kể. Điều này phản ánh sự không đồng bộ giữa dòng vốn tín dụng và nhu cầu thực tế trên thị trường.

Các doanh nghiệp cũng gặp thách thức trong việc duy trì lòng tin của khách hàng. Để khắc phục, cần có các giải pháp quản lý dòng vốn hiệu quả hơn, đồng thời thúc đẩy niềm tin của người tiêu dùng thông qua các dự án thực chất.

Hướng đến một thị trường minh bạch và bền vững

Mirae Asset nhận định rằng việc xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững là yếu tố quan trọng để đối phó với các thách thức hiện tại. Điều này đòi hỏi sự cân bằng giữa lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Các doanh nghiệp cần tập trung vào việc phát triển các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, tăng cường tính minh bạch trong giao dịch và tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn là những yếu tố sống còn.

Việc triển khai các cải cách pháp luật và chương trình nhà ở xã hội có thể mang lại những thay đổi tích cực trong dài hạn. Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý và doanh nghiệp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 sẽ chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các thay đổi chính sách và yếu tố vĩ mô. Khả năng thích nghi với các thay đổi này và tận dụng các cơ hội mới sẽ quyết định sự sống còn của doanh nghiệp trong ngành. Việc xây dựng một thị trường minh bạch, ổn định và phù hợp với nhu cầu thực tế là chìa khóa để đảm bảo sự phát triển bền vững trong tương lai.

>> Chính phủ dự kiến phát hành hơn 815 nghìn tỷ đồng trái phiếu trong năm 2025: Sẽ tác động ra sao tới thị trường tài chính?