NVL (Novaland) dư bán sàn kỷ lục 45 triệu cổ phiếu: Áp lực từ đợt phát hành tăng vốn và gánh nặng tái cấu trúc nợ

Phiên giao dịch sáng đầu tuần, ngày 28/9/2026, thị trường chứng khoán Việt Nam có nhiều chuyển động khiến nhà đầu tư chú ý.

Tâm điểm, nhà đầu tư hướng ánh mắt về cổ phiếu NVL của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland). Ngay từ sáng, NVL đã nhanh chóng giảm sàn về mức 11.050 đồng/cổ phiếu. Thanh khoản khá cao với hơn 9 triệu cổ phiếu khớp lệnh.

Đáng chú ý, áp lực bán tháo gay gắt nhanh chóng bị đẩy xuống với lượng dư bán giá sàn tích tụ lên tới khoảng 45 triệu đơn vị tính đến 10h27ph.

Cùng đi tìm hiểu một vài nguyên nhân dẫn tới áp lực bán sàn này của NVL.

Áp lực gia tăng nguồn cung từ phương án tăng vốn

Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh doanh nghiệp bắt đầu bước vào giai đoạn thực hiện các phương án phát hành cổ phiếu quy mô lớn nhằm tái cơ cấu tài chính.

Ngày 1/10 tới đây Novaland sẽ chốt danh sách cổ đông phát hành hơn 800 triệu cổ phiếu chào bán cho cổ đông hiện hữu. Tỷ lệ phát hành 3:1. Giá chào bán 10.000 đồng/cổ phiếu.

Mục tiêu của đợt huy động vốn quy mô hơn 8.000 tỷ đồng này là nhằm tất toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu và tái cấu trúc các khoản nợ vay đến hạn.

Dù việc bổ sung vốn chủ sở hữu được xem là bước đi chiến lược để giải tỏa gánh nặng tài chính về mặt dài hạn.

Tuy vậy, thông tin phát hành thêm lượng lớn cổ phiếu ngay lập tức tạo ra áp lực tâm lý trên thị trường thứ cấp. Việc quy mô vốn điều lệ gia tăng đáng kể khiến nhà đầu tư lo ngại về rủi ro pha loãng cổ phiếu trong ngắn hạn, kích hoạt làn sóng chốt lời và hạ tỷ trọng của dòng tiền ngắn hạn.

Động thái thoái vốn của cổ đông lớn và áp lực kỹ thuật

Sự sụt giảm giá cổ phiếu NVL còn chịu tác động từ các giao dịch của nhóm cổ đông nội bộ và cổ đông lớn.

Điển hình, CTCP Diamond Properties đang liên tục thực hiện đăng ký bán ra và giảm tỷ lệ sở hữu tại Novaland nhằm cân đối các nghĩa vụ tài chính riêng. Diamond Properties là cái tên quen thuộc, có mối quan hệ trực tiếp với tân Chủ tịch Bùi Cao Nhật Quân.

Mới đây nhất, Diamond Properties đăng ký bán bớt 27 triệu cổ phiếu NVL trong tổng số hơn 181 triệu cổ phiếu đang nắm giữ.

Công đoàn Công ty cũng tranh thủ đăng ký bán bớt 2,5 trong tổng số hơn 4,2 triệu cổ phiếu NVL đang nắm giữ.

Song song đó, việc giá cổ phiếu đột ngột giảm sâu làm kích hoạt chuỗi lệnh bán tự động.

Áp lực bán giải chấp (Force sell): Khi thị giá giảm chạm ngưỡng an toàn của các khoản vay ký quỹ (margin) hoặc các hợp đồng cầm cố cổ phiếu làm tài sản đảm bảo, các công ty chứng khoán buộc phải kích hoạt lệnh bán giải chấp trên hệ thống ở mức giá sàn.

Cắt lỗ kỹ thuật: Việc thị giá thủng các mốc hỗ trợ kỹ thuật quan trọng khiến các hệ thống giao dịch tự động và nhà đầu tư tuân thủ kỷ luật quản trị rủi ro đồng loạt đẩy lệnh bán ra.

Tái cấu trúc, khối nợ khổng lồ và dòng tiền kinh doanh

Hơn một năm trở lại đây, Nobaland liên tục công bố các kế hoạch lớn về tái cấu trúc, trong đó ghi nhận sẽ có những dòng tiền lớn hàng chục nghìn tỷ đồng đổ vào các siêu dự án.

Tuy vậy, bức tranh thực tế tại doanh nghiệp lại khiến nhà đầu tư chú ý hơn.

Tại ngày 30/6/2026, tổng dư nợ vay của Novaland đạt khoảng 72.900 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp còn khoảng 23.700 tỷ đồng.

Đáng chú ý, khoảng 30.500 tỷ đồng nợ vay sẽ đến hạn trong vòng 12 tháng, bao gồm 13.200 tỷ đồng trái phiếu. Trong khi đó, tiền và các khoản tương đương tiền tại cuối quý II chỉ đạt 4.879 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với quy mô nghĩa vụ đến hạn. Tổng nợ ngắn hạn của doanh nghiệp đã vượt 100.000 tỷ đồng.

Tại cuối tháng 6, Novaland có tổng tài sản 258.658 tỷ đồng. Riêng hàng tồn kho lên tới 157.712 tỷ đồng, chiếm khoảng 61% tổng tài sản. Cơ cấu này cho thấy phần lớn nguồn lực của doanh nghiệp vẫn nằm tại các dự án bất động sản, trong khi khả năng chuyển hóa tài sản thành dòng tiền phụ thuộc đáng kể vào tiến độ tháo gỡ pháp lý, xây dựng và bàn giao sản phẩm.

Trong nỗ lực tái cấu trúc, Novaland cho biết đang tích cực phối hợp với các sở, ban, ngành để tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại các dự án trọng điểm (Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, The Grand Manhattan). Tuy vậy, tiến độ phục hồi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn cần thêm thời gian.

Song song với việc huy động tiền từ phát hành cổ phiếu, từ năm 2025, doanh nghiệp liên tục chuyển nhượng vốn tại một số công ty con. Trong đó có Thành phố Aqua – chủ đầu tư dự án trọng điểm Aqua City và gần đây là Ngôi nhà Mega.

Thị trường bất động sản chưa bứt phá hoàn toàn cùng với nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi vay vẫn ở mức cao khiến dòng tiền ngắn hạn của doanh nghiệp tiếp tục chịu nhiều áp lực.

Lượng dư bán sàn lớn thể hiện phản ứng tâm lý tập trung của dòng tiền trước các thông tin biến động về cơ cấu cổ đông và nguồn cung cổ phiếu mới.

Trong bối cảnh này, phần lớn bản tin sáng của các công ty chứng khoán đều khuyến nghị nhà đầu tư cần theo dõi sát tiến độ hấp thụ lực cung trên thị trường cũng như các thông báo chính thức tiếp theo.