Vành đai 2,5 mở đường, nhà trong ngõ bất ngờ chạm mức 600 triệu/m2: Chuyên gia lý giải về hiện tượng cứ mở đường là tăng giá

Vành đai 2,5 mở đường, giá đất Khương Đình “lột xác” theo mặt tiền mới

Khi tuyến Vành đai 2,5 đoạn qua khu vực Khương Đình - Đầm Hồng (Hà Nội) bước vào giai đoạn giải phóng mặt bằng, thị trường bất động sản lại chứng kiến một hiện tượng quen thuộc: nhiều căn nhà vốn nằm sâu trong ngõ bất ngờ trở thành nhà mặt đường chỉ sau vài tháng.

Dọc tuyến đường đang thi công, hàng loạt biển rao bán xuất hiện với mức giá tăng mạnh. Khảo sát của VietnamNet tại Khương Đình cho thấy, nhiều căn nhà 20-35m2 sau khi “lộ mặt tiền” ra Vành đai 2,5 được chào bán khoảng 450-500 triệu đồng/m2. Một số trường hợp như nhà 30m2 được rao 13,9 tỷ đồng (khoảng 463 triệu đồng/m2), nhà 32m2 khoảng 15,5 tỷ đồng (484 triệu đồng/m2), thậm chí có căn 238m2 lên tới 132 tỷ đồng, tương đương khoảng 555 triệu đồng/m2. So với mức 180-250 triệu đồng/m2 trước khi giải phóng mặt bằng, giá khu vực này đã tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.

Khảo sát của 24H cũng ghi nhận nhiều vị trí còn cao hơn, tại khu vực gần nút giao Khương Đình - Nguyễn Trãi kéo dài, một căn nhà diện tích khoảng 32m2 được chào giá 18,6 tỷ đồng, tương đương hơn 580 triệu đồng/m2. Một căn khác diện tích 42m2, cách mặt đường Vũ Tông Phan khoảng 40m, được rao bán tới 600 triệu đồng/m2.

Các môi giới cho rằng đây là cơ hội “đón đầu” hạ tầng, khiến giá tăng 10-20% chỉ trong vài tháng và gần 30% trong một năm. Hiện tượng này không chỉ xảy ra tại Vành đai 2,5 mà từng xuất hiện ở Vành đai 2, Vành đai 3, đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài và một số dự án metro tại TP.HCM.

Trong bất động sản, vị trí luôn là yếu tố quyết định giá trị. Khi một căn nhà từ trong ngõ trở thành mặt đường, khả năng khai thác thương mại tăng lên, kéo theo việc định giá lại ở mặt bằng mới.

Tuy nhiên, việc định giá đất trong các đợt "sóng" hạ tầng vẫn còn nhiều bất cập và thiếu sự rõ ràng. Chia sẻ trong talkshow do VTC News thực hiện, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng chính hoạt động đầu tư phát triển mới là yếu tố tạo ra sự gia tăng đáng kể của giá đất. Theo ông, phần giá trị tăng thêm do đầu tư phát triển mang lại mới là yếu tố cốt lõi, trong khi mức tăng giá chỉ xuất phát từ thông tin quy hoạch hoặc quảng bá dự án tương lai thường không đáng kể.

Ông dẫn chứng, nhiều quốc gia đã xây dựng cơ chế riêng để xử lý vấn đề này. Tại không ít nước, khi Nhà nước thu hồi đất, người dân không chỉ được bồi thường về đất mà còn được hưởng nhiều quyền lợi khác, thậm chí có lợi hơn so với việc tự bán mảnh đất của mình trên thị trường.

Trong khi đó, ở Việt Nam, giá trị gia tăng rất lớn của đất đai do hoạt động đầu tư mang lại vẫn chưa được nhìn nhận đầy đủ. Theo GS. Đặng Hùng Võ, trong kinh tế học, đây được gọi là "giá trị kỳ vọng". Khi giá trị kỳ vọng được hiện thực hóa, giá đất thực tế có thể cao hơn nhiều so với mức giá đang giao dịch trên thị trường.

Đây cũng là lý do ông cho rằng khái niệm "giá đất thị trường" ở Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng. Trên thế giới, định giá đất không chỉ là vấn đề khoa học hay công nghệ mà còn liên quan đến yếu tố xã hội, văn hóa và nghệ thuật.

Lý giải việc giá đất tại Việt Nam liên tục tăng cao và khó kiểm soát, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng nguyên nhân nằm ở việc nguồn lực đầu tư đang đổ quá nhiều vào thị trường bất động sản, đặc biệt là lĩnh vực nhà ở. Khi dòng vốn tập trung quá lớn vào bất động sản, cán cân đầu tư bị lệch, nguồn lực dành cho sản xuất hàng hóa và dịch vụ bị thu hẹp.

"Khi dòng vốn dồn quá mạnh vào nhà ở, phân khúc nhà ở giá cao sẽ có nhiều cơ hội phát triển, trong khi nhà ở giá thấp gần như không còn cơ hội. Đây chính là xung đột lợi ích có thể tạo ra những nguy cơ đối với quá trình phát triển trong tương lai", ông Võ nhận định.

'Sóng' hạ tầng đẩy giá đất tăng nóng: chuyên gia cảnh báo về rủi ro đầu cơ

Bên cạnh việc giá đất tăng mạnh, các dự án mở đường cũng kéo theo sự xuất hiện của những ngôi nhà "siêu mỏng, siêu méo". Tại dự án Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, nhiều căn nhà sau giải phóng mặt bằng chỉ còn vài mét vuông, thậm chí chưa đầy 2m2. Dù chính quyền khuyến khích các hộ hợp khối để chỉnh trang đô thị, quá trình thương lượng thường bế tắc do giá chuyển nhượng quá cao.

Có những mảnh đất chỉ vài mét vuông nhưng được chào bán tới 400-500 triệu đồng/m2, khiến nhiều hộ phía sau không đủ khả năng mua lại, dẫn đến tình trạng xuất hiện các công trình tạm bợ, gây mất mỹ quan đô thị.

Làn sóng "thổi giá" theo hạ tầng cũng đang đẩy nhiều nhà đầu tư vào tình cảnh bi đát khi thị trường hạ nhiệt. TS.Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cảnh báo hiện tượng giá nhà tăng theo hạ tầng tại các tuyến đường mới mở là xu hướng quen thuộc. Tuy nhiên, mức giá hiện nay đang có dấu hiệu vượt xa giá trị sử dụng thực tế.

Ông cho rằng việc một căn nhà từ trong ngõ trở thành nhà mặt đường không đồng nghĩa giá trị thương mại sẽ tăng lên tương ứng nhiều lần. Hạ tầng chỉ là một yếu tố cấu thành giá trị bất động sản; để xác định mức giá thực tế, cần xem xét thêm khả năng khai thác và hiệu quả kinh doanh của tài sản.

Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định mức giá 500-600 triệu đồng/m2 hiện nay chủ yếu mang tính tham chiếu và phản ánh kỳ vọng của thị trường, được hình thành từ tâm lý đón đầu quy hoạch hơn là dựa trên các giao dịch đã hoàn tất.

Theo bà, khi thông tin lan truyền mạnh trên mạng xã hội, giá chào bán thường tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường. Nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ rơi vào tình trạng mua theo kỳ vọng thay vì dựa trên giá trị thực của bất động sản.

Theo khảo sát của DKRA trên hơn 2.000 giao dịch, người mua để ở chỉ chiếm khoảng 30%, trong khi 70% còn lại là nhà đầu tư. Bên cạnh đó, Roberty Guru Group cho biết có tới 86% giao dịch bất động sản được sang nhượng trong vòng chưa đầy một năm. Điều này cho thấy phần lớn người mua tham gia thị trường với mục đích lướt sóng thay vì an cư lâu dài. Đây là tỷ lệ bất thường, phản ánh sự mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu cơ. Khi "cơn sốt" đi qua, những người sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ mắc kẹt.

Các chuyên gia khuyến cáo người mua nhà cần thận trọng, chỉ nên dành tối đa 30% thu nhập hàng tháng để trả nợ và vay không quá 40% giá trị tài sản. Theo các chuyên gia, giá trị bền vững của bất động sản không nằm ở việc mở thêm một con đường, mà ở khả năng tạo ra hoạt động kinh doanh, dòng tiền và sức sống đô thị. Nếu thiếu minh bạch về thông tin và quy hoạch, các cơn sốt đất ảo sẽ tiếp tục gây rủi ro tài chính và làm suy giảm niềm tin vào thị trường.