2023 của Novaland và Phát Đạt: Một kịch bản trả nợ, hai kết quả trái chiều

Còn nhớ tháng 11/2022, áp lực giải chấp và giải chấp chéo diễn ra trên diện rộng tại nhóm bất động sản đặc biệt ở cổ phiếu NVL và PDR. 2 mã này trải qua hàng chục phiên giảm hết biên độ với hơn trăm triệu cổ phiếu chất sàn.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (NVL) & CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) là 2 doanh nghiệp dính nợ trái phiếu nặng nề trong năm 2022. Tính đến thời điểm hiện tại đã hơn 1 năm từ sự kiện kể trên, 2 doanh nghiệp dù đều được "giải cứu" nhưng tình trạng phục hồi có chiều hướng khác nhau, thể hiện rõ rệt nhất vào thị giá cổ phiếu.

NVL ngụp lặn với những diễn biến khó lường

Sau 9 tháng năm 2023, Novaland đã thanh toán 3.722 tỷ đồng trái phiếu, theo đó dư nợ trái phiếu giảm 10% từ mức 43.896 tỷ đồng xuống còn 40.174 tỷ đồng. Tuy nhiên áp lực các khoản nợ và trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc này vẫn là rất lớn khi phần lớn các lô trái phiếu được lùi hạn thanh toán sang năm 2024 hoặc 2025.

Về triển vọng kinh doanh, dù các dự án của Novaland đang đón nhận những động thái tháo gỡ tích cực (Aqua City, Novaworld Phan Thiết, The Grand Manhattan…), Chứng khoán VCBS vẫn cho rằng kết quả hoạt động giai đoạn 2024 - 2025 sẽ đi ngang khi Novaland vướng pháp lý với nhiều nợ trái phiếu, các dự án vẫn đang chậm trễ và không bán được, ảnh hưởng đến dòng tiền để doanh nghiệp duy trì hoạt động kinh doanh.

>> Novaland (NVL) bảo lãnh khoản vay 6.000 tỷ đồng cho Delta - Valley Bình Thuận tại MB Bank

Trước tình cảnh đó, cổ đông lớn của NVL đã phải bán cổ phiếu, công ty cũng phát hành thêm nhiều cổ phiếu để huy động tiền giúp doanh nghiệp trả nợ và thanh toán lương cho cán bộ công nhân viên.

Theo đó, NVL đã thông qua phương án phát hành thêm 1,37 tỷ cổ phiếu, dự kiến thu về tối thiểu 13.700 tỷ đồng (khoảng 500 triệu USD). Trong đó, NVL sẽ chào bán tối đa 200 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho không quá 5 nhà đầu tư chuyên nghiệp. Đối với cổ phiếu dành cho cổ đông hiện hữu, NVL sẽ phát hành tối đa 1,17 tỷ cổ phiếu (tỷ lệ 60% số lượng cổ phiếu đang lưu hành) không bị hạn chế giao dịch.

Ngoài ra, Diamond Properties - cổ đông lớn thứ 2 của Novaland thông báo đã bán gần 4,8 triệu cổ phiếu NVL từ 21/12/2023 - 29/12/2023. Cùng chiều, tổ chức khác liên quan đến Chủ tịch Bùi Thành Nhơn là CTCP NovaGroup - cổ đông lớn nhất tại Novaland đăng ký bán ra 2,2 triệu cổ phiếu NVL từ 28/12/2023 - 10/1/2024.

Trên thị trường, cổ phiếu NVL hiện vẫn thấp hơn gần 33% so với giá của hơn 1 năm về trước. Cần nhấn mạnh rằng, nhịp tăng thần tốc từ giữa tháng 7 đến phiên 8/9/2023 vừa qua từng kéo NVL lên mức 22.000 đồng/cp trước khi điều chỉnh về mức 16.850 đồng/cp (kết phiên ngày cuối của tuần đầu giao dịch năm 2024).

Có thể thấy, giá cổ phiếu NVL mặc dù đã có những nhịp phục hồi khả quan nhưng nhìn chung vẫn đang loanh quanh vùng đáy.

Diễn biến giá cổ phiếu NVL hơn 1 năm trở lại đây

Trong khi đó, PDR đã tăng gấp đôi thị giá và xóa sạch dư nợ trái phiếu

PDR vừa hoàn thành đợt chào bán riêng lẻ 67,16 triệu cổ phiếu, giá 10.000 đồng/cp. Với 7 nhà đầu tư cá nhân mua vào, doanh nghiệp huy động thành công 671 tỷ đồng và dự kiến dùng toàn bộ số tiền này để thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu.

Đến thời điểm ngày 25/12/2023, PDR đã chi 421,2 tỷ đồng để mua lại toàn bộ lô trái phiếu PDR12101 (tổng mệnh giá phát hành là 500 tỷ đồng). Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản này chi 37,5 tỷ đồng để mua lại trước hạn toàn bộ lô trái phiếu PDR12204 (tổng mệnh giá phát hành là 300 tỷ đồng).

Với động thái này, PDR đã chính thức đưa dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp này về mức 0. Trước đó, ban lãnh đạo Phát Đạt đã đề ra mục tiêu xử lý toàn bộ dư nợ trái phiếu vào cuối năm nay, chỉ để lại nợ ngân hàng và vay các bên khác (tổng cộng khoảng 2.384 tỷ đồng, tính đến cuối quý III/2023).

Việc xử lý dứt điểm nợ trái phiếu đã giúp tỷ lệ nợ vay ngắn và dài hạn/vốn chủ sở hữu của Bất động sản Phát Đạt trong năm 2023 chỉ còn khoảng 0,22 lần.

Thêm vào đó, khi được hỏi về kế hoạch và mục tiêu cho năm 2024, Tổng Giám đốc Bùi Quang Anh Vũ cho biết, hiện Phát Đạt có ít nhất 6 dự án hội đủ điều kiện tốt nhất để tung ra thị trường với tổng doanh thu dự kiến hơn 40.000 tỷ đồng. Sản phẩm trọng tâm là căn hộ và đất nền, ngoài ra còn có sản phẩm bất động sản du lịch.

>> Một phần dự án gần 11.000 tỷ đồng của Phát Đạt (PDR) được cấp phép xây dựng

Cũng theo ông Vũ, các dự án này đều có vị trí tốt trên các đô thị đang phát triển mạnh hoặc các khu vực có tiềm năng cao ở Bình Dương, Bình Định, Đà Nẵng, Vũng Tàu…, có tính phù hợp cao với nhu cầu và mãi lực của khách hàng.

Hiện, PDR cũng đang có kế hoạch chào bán thêm cổ phần ra công chúng cho cổ đông hiện hữu với số lượng tối đa hơn 134,3 triệu cổ phiếu, tỷ lệ thực hiện quyền là 5,5 : 1. Giá chào bán là 10.000 đồng/cổ phiếu, dự thu hơn 1.343 tỷ đồng, qua đó rót vốn cho 4 dự án bất động sản, gồm dự án Phân khu số 2, 9 tại Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, dự án Bắc Hà Thanh, dự án Khách sạn 5 sao và dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2.

Diễn biến giá cổ phiếu PDR hơn 1 năm trở lại đây

Đóng cửa phiên giao dịch ngày 5/1/2024, cổ phiếu PDR dừng tại mức 27.600 đồng/cp, giảm khoảng 6% so với đỉnh năm 2023 được xác lập cách đây 1 tháng. Tuy nhiên, so đường dài từ hơn 1 năm trước đây, PDR đã có nhịp hồi phục 105% giá trị.

Mức tăng dù chưa thể đưa cổ phiếu trở lại vùng 6x-7x hồi đầu năm 2022 song đủ giúp những cổ đông tham gia giải cứu giá sàn thời điểm cuối tháng 11/2022 lãi hàng chục %. Tính theo giá tuyệt đối, những nhà đầu tư mua vào tại thời điểm cổ phiếu Phát Đạt giảm về dưới mệnh giá hồi cuối tháng 2/2023 đến nay đã lãi khoảng 180%.

>> NVL, HQC, DIG, PDR nhận dòng tiền lớn, doanh nghiệp bất động sản nào có lợi thế trong sân chơi mới?