Làm rõ căn cứ xác định giá đất

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là dự luật khó, là nhiệm vụ lập pháp quan trọng của nhiệm kỳ. Việc sửa đổi luật có sự huy động sự tham gia của cả hệ thống chính trị, mọi tầng lớp Nhân dân. Quy định của Luật sẽ ảnh hưởng sâu rộng đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội cũng như quyền và lợi ích của người dân.

Hội nghị đại biểu Quốc hội (ĐBQH) hoạt động chuyên trách (từ ngày 5-7/4) đã dành thời gian lớn để các ĐBQH thảo luận về dự án Luật quan trọng này.

Định giá đất; tích tụ đất đai; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất... là những nội dung trọng tâm được nhiều đại biểu quan tâm, đóng góp ý kiến tại hội nghị. 

Liên quan đến vấn đề này, bên lề Hội nghị, ĐBQH Tạ Thị Yên (Điện Biên), Phó Trưởng Ban Công tác đại biểu đã có cuộc trao đổi với Báo điện tử Chính phủ.

Đánh giá cao sư nỗ lực, cố gắng của Ban soạn thảo đã chỉnh lý, tiếp thu tối đa các ý kiến góp ý của cơ quan thẩm tra, các ĐBQH, các chuyên gia và đông đảo ý kiến của cử tri và nhân dân qua các lần lấy ý kiến đóng góp và dự thảo Luật, đại biểu Tạ Thị Yên nhận định đây là Luật khó, mang tính chất chuyên môn sâu, phức tạp, có ảnh hưởng, tác động trực tiếp đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội của người dân, doanh nghiệp và các chủ thể khác trong cả nước. 

Dự án Luật lần này thực sự đã có nhiều thay đổi nhằm khắc phục những hạn chế, vướng mắc từ thực tiễn để phát huy nguồn lực đất đai, đây là tài nguyên hữu hạn, không tự sinh sôi, nhưng là nguồn lực quan trọng trong giai đoạn phát triển mới của đất nước.

Xác định giá đất sát với giá trị trường

Tuy nhiên, về mặt chính sách, đại biểu Tạ Thị Yên cho rằng tại Chương XI dự thảo Luật quy định tài chính về đất đai, giá đất… Đây là một trong những vấn đề khó để xác định chính xác được giá đất sát với giá trị trường và là vấn đề hết sức phức tạp do bản thân yếu tố thị trường luôn biến động.

Cơ bản đồng tình với nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất được quy định ở Điều 154, song đại biểu Tạ Thị Yên bày tỏ một số băn khoăn bởi nếu coi "Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực" là một trong những thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất (Khoản 3) thì khó có thể có thông tin đầu vào chính xác, đảm bảo nguyên tắc là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Dẫn chiếu thực tế cho thấy giá đất ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng, kể cả công chứng, thường bằng và thấp hơn giá trị bảng giá đất được ban hành.

Do đó đại biểu đề nghị nên coi "Kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất" (Khoản 4 Điều 154) cũng là một trong những thông tin đầu vào của việc xác định giá đất.

Bày tỏ sự thống nhất với quy định của dự thảo luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Chương VII), tuy nhiên, đại biểu Tạ Thị Yên đề nghị làm rõ việc sử dụng ngân sách Nhà nước như một phương thức hỗ trợ người dân sau khi di dời, tái định cư có việc làm, thu nhập, điều kiện sống tốt hơn trước. Bởi vì Nhà nước sẽ còn thu được ngân sách trong suốt vòng đời của dự án sử dụng những diện tích đất đó từ doanh nghiệp phát triển dự án hay doanh nghiệp sử dụng đất.

Quy định chặt chẽ về đất hình thành từ việc lấn biển

Đề cập đến vấn đề về đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại hình thành từ việc lấn biển, đại biểu Tạ Thị Yên nhấn mạnh thực tế hiện nay đã có một số địa phương cho phép doanh nghiệp lấn biển làm các công trình cảng, kho chứa, hình thành các khu đô thị, du lịch và dự báo xu thế này có thể gia tăng trong thời gian tới do lợi ích của việc lấn biển mang lại. Do đó, nên có quy định chặt chẽ về đất hình thành từ việc lấn biển. 

Hiện nay, các nội dung trong Luật điều chỉnh về nội dung này còn chưa thực sự đầy đủ và bao quát về quy chế pháp lý của loại hình đất lấn biển.

Nên dùng một thuật ngữ là "Tập trung đất đai"

Tại Điều 187, 188 của dự thảo Luật có đề cập đến cụm từ "tập trung" hay "tích tụ" đất nông nghiệp cũng như giải thích từ ngữ tại Điều 3 (Khoản 49 và 54), đại biểu Tạ Thị Yên cho đây là vấn đề lớn, cần phân tích, làm rõ sự khác biệt giữa 2 khái niệm và có lẽ ở đây chỉ nên là một khái niệm vì đều dẫn đến tăng quy mô diện tích đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp.

Ngay trong dự thảo Luật, Khoản 2 của cả Điều 187 và Điều 188 đều quy định về "các phương thức tập trung (hay tích tụ) đất nông nghiệp" cũng gần giống nhau như dồn điền, đổi thửa; thuê quyền sử dụng đất; hợp tác sản xuất kinh doanh bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Tại Khoản 3 của cả Điều 187 và 188 đều ghi rõ: Nhà nước khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tập trung hay tích tụ đất để sản xuất nông nghiệp (riêng với tích tụ thì có thêm quy định với quy mô phù hợp).

"Do đó, tôi cho rằng chỉ nên dùng 1 thuật ngữ 'tập trung đất đai' cho cả 2 trường hợp mà dự thảo Luật đề cập", đại biểu Tạ Thị Yên nêu vấn đề.

Ngoài ra, để có thể vận hành thông suốt trong thực tiễn, đại biểu Tạ Thị Yên cho rằng cần chú ý tới tính thống nhất, đồng bộ, khả thi của Luật Đất đai (sửa đổi) với hệ thống pháp luật có liên quan như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, các luật về xây dựng, quy hoạch, đấu thầu, kết cấu hạ tầng, quản lý công sản,…